Découvrez notre guide complet sur la fiscalité en location meublée et les différentes taxes à prendre en compte !
Tout savoir sur la fiscalité en location meublée
La location d’un appartement meublé fait partie des activités commerciales. Cela implique une fiscalité différente par rapport à la location d’un bien immobilier non meublé. Les revenus nets générés par cette activité ne sont pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Découvrez notre guide complet sur la fiscalité en location meublée et les différentes taxes à prendre en compte !
Fiscalité en location meublée : rappel de ce qu’est le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut par défaut pour ceux qui ne répondent pas aux critères du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Pour avoir le statut de LMP, vous devez :
- générer plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location ;
- ces recettes ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer (salaires, etc.).
Si une de ces conditions n’est pas remplie, vous ne pourrez pas accéder au statut de LMP. Vous serez donc classé en tant que LMNP. Ce statut concerne toutes les formes de location meublée, de la moyenne durée ou de la longue durée.
Sous la fiscalité en location meublée, le régime micro-BIC s’applique pour des recettes allant jusqu’à 77 700 €. Ce régime offre l’avantage d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts pour couvrir les charges. Au-delà de ce seuil, le régime réel est applicable.
Que faire avant de déclarer son bien immobilier aux impôts ?
Pour débuter une location en meublé, que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, il est nécessaire de vous immatriculer. Il faut commencer par son immatriculation sur le Guichet des Formalités des Entreprises (GFE) : pour cela, réalisez une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité dans les 15 jours suivant le début de votre activité, directement via le site formalites.entreprises.gouv.fr.
Cette procédure vous permettra de :
- obtenir un numéro SIRET ;
- déclarer l’existence de votre activité;
- choisir votre régime d’imposition, qui déterminera votre fiscalité en location meublée.
Bon à savoir :
Si vous mettez fin à votre activité de location, vous devez déclarer la cessation dans le mois suivant cette décision pour informer les organismes concernés.
Comment déclarer l’achat d’un bien immobilier aux impôts ?
Avec le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC reste simple en termes de fiscalité en location meublée. Il vous suffit d’indiquer le montant total des recettes (loyers plus charges) perçues durant l’année sur le formulaire n°2042 C PRO de votre déclaration de revenus, dans la section dédiée aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Si c’est votre première expérience en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir et soumettre le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette démarche (effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce) vous permet d’obtenir un numéro SIRET. En cas de retard et de rejet par le greffe, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend le relais.
Une fois vos recettes déclarées, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, vous serez imposés sur la moitié de vos recettes. Pour la fiscalité en location meublée, le taux d’imposition appliqué dépendra de votre tranche marginale d’imposition. Sous le régime micro-BIC, il n’est pas possible de déduire les charges spécifiques comme les intérêts d’emprunt, les travaux, ou les réparations. Ce régime est donc avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des recettes.
Avec le régime réel
Si vos charges dépassent 50 % des revenus locatifs, le régime réel devient plus attractif pour votre fiscalité en location meublée. Vous pouvez opter pour ce régime jusqu’à la date limite de déclaration des revenus de l’année concernée. Par exemple, pour passer au régime réel pour l’année 2024, vous devrez exercer l’option avant la mi-juin 2023.
Ce régime s’applique de manière obligatoire si vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, mais il est aussi accessible sur option pour des recettes inférieures. Il implique la déclaration des loyers perçus et la déduction des charges pour leur montant réel. L’amortissement, qui permet de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives, est également une composante clé de ce régime pour payer moins d’impôts.
Les charges déductibles du régime réel comprennent :
- frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution de société) ;
- frais d’entretien et de réparation ;
- impôts locaux ;
- frais de gestion et assurances ;
- intérêts d’emprunt ;
- amortissement du mobilier et améliorations (5 à 10 ans) ;
- amortissement des locaux (par exemple, 2 % par an sur 50 ans pour un logement acquis à 100 000 €).
L’administration fiscale calcule ces amortissements en fonction de la durée de vie estimée de chaque composant du bien.. Concernant la fiscalité en location meublée, vous devez remplir la déclaration n° 2033. Elle comprend un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements, ainsi qu’un relevé des provisions. Le régime réel est donc nettement plus complexe que le micro-Bic. Il nécessite une comptabilité rigoureuse, incluant un plan d’amortissement.
Fiscalité LMNP : quelles sont les taxes à payer ?
Contribution Économique Territoriale (CET)
L’administration fiscale considère la location meublée, à titre professionnel ou non, comme une activité économique. Elle soumet donc cette activité à la Contribution Économique Territoriale (CET). Cette taxe se compose de deux éléments :
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : les modalités de calcul sont similaires à celles de l’ancienne taxe professionnelle.
- Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) : elle s’applique aux loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires dépasse un certain seuil.
En termes de fiscalité en location meublée, plusieurs situations peuvent exempter de CET :
- si les loyers et charges perçus ne dépassent pas 5 000 € annuellement ;
- une location occasionnelle qui ne se répète pas et concerne une partie de votre résidence personnelle (principale ou secondaire) ;
- la location de votre habitation principale à un loyer raisonnable à un locataire qui en fait sa résidence principale ;
- une location saisonnière à vocation touristique (bien que les collectivités locales peuvent annuler cette exonération pour une location saisonnière à vocation touristique.).
Taxe foncière et taxe d’habitation
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, le loueur en meublé doit payer la taxe foncière. Bien que cette taxe soit à la charge du propriétaire, il est possible de répercuter sur le locataire la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Vous devez explicitement mentionner cette répercussion sur votre fiscalité en location meublée dans le contrat de location, que ce soit dans les charges réelles ou dans les charges forfaitaires.
La taxe d’habitation est normalement due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l’année concernée. Dans la plupart des cas, il s’agit du locataire. Toutefois, le propriétaire devient redevable de la taxe d’habitation si le logement fait partie de sa résidence personnelle et est à sa disposition hors périodes de location. Ce cas se présente fréquemment dans les locations saisonnières, y compris si le logement est loué au 1er janvier.
Bon à savoir :
En 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée pour tous les foyers. Cependant, cette taxe continue d’être appliquée aux résidences secondaires.
Taxe de séjour
La taxe de séjour est une taxe locale que les conseils municipaux peuvent instaurer dans les stations classées et les communes touristiques. Son montant varie en fonction du type d’hébergement et de son classement. La taxe est généralement calculée entre 1 % et 5 % du prix de location par personne et par nuitée. C’est au locataire de la payer. En tant que propriétaire, vous avez la responsabilité de la collecter auprès de vos locataires et de la reverser ensuite à la municipalité.
Pour adapter votre fiscalité en location meublée, il est donc crucial de se renseigner auprès de la mairie de la localité où se situe votre logement pour déterminer si la taxe de séjour y est applicable, en connaître le montant exact et comprendre les démarches nécessaires pour la collecte et le reversement.
Prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus provenant de la location meublée (classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) subissent des prélèvements sociaux. Ces prélèvements représentent un taux global de 17,2 % sur les revenus générés par la location meublée, et incluent :
- la Contribution Sociale Généralisée (CSG) ;
- le Prélèvement de Solidarité ;
- la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS).
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Fiscalité en location meublée : ce qu’il faut retenir
Comprendre la fiscalité en location meublée est crucial pour tous les propriétaires. Cela vous permet de choisir le meilleur régime fiscal ou encore de déduire vos charges de manière optimale. Il existe en plus des obligations spécifiques, comme la déclaration annuelle des revenus en BIC. Une bonne compréhension de ces aspects vous permettra d’optimiser la gestion fiscale de votre location meublée !
Comment déclarer un bien meublé aux impôts ?
La déclaration annuelle des revenus issus d’une location meublée est une obligation fiscale. Chaque année, lors de la soumission de votre déclaration de revenus, vous devez déclarer ces revenus fonciers en remplissant la case 2042 C PRO.
Quel impôt pour une location meublée ?
Les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour l’impôt sur le revenu. Le taux dépend de votre tranche d’imposition. Il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
