Neues zur geplanten Regulierung der möblierten Vermietung

Im Kern geht es bei dem am 8. Februar 2026 veröffentlichten Referentenentwurf um tiefgreifende regulatorische Eingriffe in das möblierte Wohnen auf Zeit.

Zentrale Fragen, vor denen die Vermieter von Wohnen auf Zeit nun stehen, sind:

• Soll der Möblierungszuschlag bei 5 % der Nettokaltmiete gedeckelt werden?
• Wird die 6-Monats-Grenze für Zeitwohnen zur unüberwindbaren Hürde?
• Ist befristetes, möbliertes Wohnen auf Zeit rechtlich noch sicher?

Der Entwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, die Regulierung der möblierten Vermietung zu verschärfen, in dem Möblierungszuschläge ausgewiesen werden müssen und darüber hinaus auch gedeckelt werden sollen. Auch soll die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ zeitlich starr begrenzt werden.

Gutachten bestätigt: Geplante Regelungen sind verfassungs- und unionsrechtswidrig

Um die Diskussion auf ein solides rechtliches Fundament zu stellen, haben wir bei der renommierten Kanzlei GSK Stockmann ein umfassendes Rechtsgutachten in Auftrag gegeben. Unter der Leitung von Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis kommt es zu einem eindeutigen Schluss: Die geplanten Regelungen verstoßen gegen das Grundgesetz und europäisches Recht.

Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Rechtsgutachten für Sie als Vermieter:

1. Verstoß gegen EU-Recht (Dienstleistungsrichtlinie)

Möbliertes Wohnen auf Zeit ist rechtlich als Dienstleistung im Sinne der EU-Dienstleistungsrichtlinie einzuordnen.

• Fehlende Rechtfertigung: Eingriffe wie Preisobergrenzen oder zeitliche Beschränkungen sind nur zulässig, wenn sie nachweislich geeignet, erforderlich und verhältnismäßig sind. Dieser Nachweis wurde von der Bundesregierung bisher nicht erbracht.
• Eingriff in die Dienstleistungsfreiheit: Die geplante Begrenzung des Möblierungszuschlags stellt eine unzulässige Höchstpreisvorgabe dar.

2. Unverhältnismäßiger Eingriff in die Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG)

Die Kombination aus gedeckeltem Möblierungszuschlag und starrer Zeitbegrenzung verletzt die Eigentumsfreiheit der Vermieter.

• Unwirtschaftlichkeit: Eine Deckelung des Zuschlags (z. B. auf 5 % der Nettokaltmiete) berücksichtigt nicht die realen Kosten für Anschaffung, Instandhaltung und das erhöhte Leerstandsrisiko beim Zeitwohnen.
• Fehlende Erforderlichkeit: Es gibt mildere Mittel, um Mieter zu schützen, wie etwa die bereits im Entwurf vorgesehene Transparenzpflicht (gesonderter Ausweis des Zuschlags).

3. Die 6-Monats-Grenze ist realitätsfern

Der Entwurf möchte den „vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 BGB) auf maximal sechs Monate begrenzen.

• Bedarf ignoriert: Viele legitime Bedarfe (Projektmitarbeiter, Studierende, Fachkräfte aus dem Ausland) dauern naturgemäß länger als sechs Monate (z. B. 9–12 Monate).
• Kein Beitrag zur Wohnraumschaffung: Das Gutachten stellt klar, dass durch eine solche Begrenzung kein neuer Wohnraum entsteht; sie führt lediglich zu unnötigen Umzügen und bürokratischem Mehraufwand.

4. Schutz von Qualität und Vielfalt

Eine starre Preisobergrenze würde den wirtschaftlichen Anreiz nehmen, hochwertige und nachhaltige Möbel anzubieten. Dies bevormundet Mieter, die bewusst eine löffelfertige, qualitativ hochwertige Wohnung suchen, und führt stattdessen zu einem Absinken des Ausstattungsstandards.

Was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter ?

Für Sie als Vermieter auf Wunderflats ändert sich vorerst nichts.

• Es handelt sich um einen Referentenentwurf, der sich noch am Anfang des Gesetzgebungsprozesses befindet.
• Die rechtliche Prüfung zeigt massive Mängel auf, die den Entwurf in seiner jetzigen Form höchst angreifbar machen.
• Wunderflats bringt sich aktiv in den politischen Dialog ein. Wir haben das Rechtsgutachten am 10. Februar 2026 im Rahmen der Bundespressekonferenz vorgestellt, um eine sachliche und faktenbasierte Auseinandersetzung zu fordern.
• Selbst wenn der Gesetzesentwurf so von der Regierung umgesetzt würde, bleibt die Vermietung im Sinne der “Überlassung zum vorübergehenenden Gebrauch” weiter weder von der Mietpreisbremse erfasst, noch würde der Ausweis sowie die Deckelung des Möblierungszuschlags anzuwenden sein.

Wunderflats steht weiterhin für einen fairen Markt auf Augenhöhe. Wir unterstützen Transparenz, kämpfen aber gegen Hürden, die Mobilität und Wohnqualität in Deutschland bestrafen.

Hier können Sie die weiterführenden Dokumente einsehen:

• Link zum vollständigen Rechtsgutachten von GSK Stockmann
• Link zur Pressemitteilung von Wunderflats vom 10. Februar 2026
• Link zum offiziellen Referentenentwurf (Mietrecht II)

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar – die Inhalte dieser Seite wurden ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Da wir als Plattform agieren, können und dürfen wir zwar unsere Einschätzungen teilen, Ihnen aber keine rechtlich bindende Empfehlung für Ihr individuelles weiteres Vorgehen geben.