Neues zur geplanten Regulierung der möblierten Vermietung

UPDATE: Bundeskabinett beschließt Regierungsentwurf (29. April 2026)

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Regierungsentwurf des „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsräume“ beschlossen. Damit hat sich der Status des Vorhabens verändert: Aus dem Referentenentwurf ist ein Regierungsentwurf geworden, der nun im parlamentarischen Verfahren beraten wird. Im Kern geht es um tiefgreifende regulatorische Eingriffe in das möblierte Wohnen auf Zeit.

Die wesentlichen Inhalte des Kabinettsbeschlusses:

• Zeitmietverträge werden auf sechs Monate begrenzt (verlängerbar auf acht Monate) und sind nur noch bei einem „besonderen Anlass beim Mieter“ zulässig.

• Für vollmöblierte Wohnungen gilt ein pauschaler Möblierungszuschlag von zehn Prozent der Nettokaltmiete.

• Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen werden reguliert.

Wunderflats hält die geplante Einschränkung des Zeitwohnens für sachlich falsch und juristisch nicht tragfähig. Wunderflats wird sich im parlamentarischen Verfahren mit konkreten Vorschlägen einbringen sowie rechtliche Schritte prüfen, falls dieser Entwurf Gesetz werden sollte.

Gutachten bestätigt: Geplante Regelungen sind verfassungs- und unionsrechtswidrig

Um die Diskussion auf ein solides rechtliches Fundament zu stellen, haben wir bei der renommierten Kanzlei GSK Stockmann ein umfassendes Rechtsgutachten in Auftrag gegeben. Unter der Leitung von Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis kommt es zu einem eindeutigen Schluss: Die geplanten Regelungen verstoßen gegen das Grundgesetz und europäisches Recht.

Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Rechtsgutachten für Sie als Vermieter:

1. Verstoß gegen EU-Recht (Dienstleistungsrichtlinie)

Möbliertes Wohnen auf Zeit ist rechtlich als Dienstleistung im Sinne der EU-Dienstleistungsrichtlinie einzuordnen.

• Fehlende Rechtfertigung: Eingriffe wie Preisobergrenzen oder zeitliche Beschränkungen sind nur zulässig, wenn sie nachweislich geeignet, erforderlich und verhältnismäßig sind. Dieser Nachweis wurde von der Bundesregierung bisher nicht erbracht.
• Eingriff in die Dienstleistungsfreiheit: Die geplante Begrenzung des Möblierungszuschlags stellt eine unzulässige Höchstpreisvorgabe dar.

2. Unverhältnismäßiger Eingriff in die Eigentumsfreiheit (Art. 14 GG)

Die Kombination aus gedeckeltem Möblierungszuschlag und starrer Zeitbegrenzung verletzt die Eigentumsfreiheit der Vermieter.

• Unwirtschaftlichkeit: Eine Deckelung des Zuschlags (z. B. auf 5 % oder 10 % der Nettokaltmiete) berücksichtigt nicht die realen Kosten für Anschaffung, Instandhaltung und das erhöhte Leerstandsrisiko beim Zeitwohnen.
• Fehlende Erforderlichkeit: Es gibt mildere Mittel, um Mieter zu schützen, wie etwa die bereits im Entwurf vorgesehene Transparenzpflicht (gesonderter Ausweis des Zuschlags).

3. Die 6-Monats-Grenze ist realitätsfern

Der Entwurf möchte den „vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 BGB) auf maximal sechs Monate begrenzen.

• Bedarf ignoriert: Viele legitime Bedarfe (Projektmitarbeiter, Studierende, Fachkräfte aus dem Ausland) dauern naturgemäß länger als sechs Monate (z. B. 9–12 Monate).
• Kein Beitrag zur Wohnraumschaffung: Das Gutachten stellt klar, dass durch eine solche Begrenzung kein neuer Wohnraum entsteht; sie führt lediglich zu unnötigen Umzügen und bürokratischem Mehraufwand.

4. Schutz von Qualität und Vielfalt

Eine starre Preisobergrenze würde den wirtschaftlichen Anreiz nehmen, hochwertige und nachhaltige Möbel anzubieten. Dies bevormundet Mieter, die bewusst eine löffelfertige, qualitativ hochwertige Wohnung suchen, und führt stattdessen zu einem Absinken des Ausstattungsstandards.

Was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter ?

Für Sie als Vermieter auf Wunderflats ändert sich vorerst nichts.

• Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf beschlossen. Der Gesetzentwurf befindet sich jetzt im parlamentarischen Verfahren.
• Die rechtliche Prüfung zeigt massive Mängel auf, die den Entwurf in seiner jetzigen Form höchst angreifbar machen.
• Ab sechs bzw. acht Monaten Laufzeit gälte die Mietpreisbremse für den Mietpreis, und der Möblierungszuschlag müsste separat ausgewiesen werden mit maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete. Serviceleistungen und Nebenkostenpauschalen blieben weiterhin unreguliert.
• Selbst wenn der Gesetzesentwurf so in Kraft treten sollte, bleibt die Vermietung im Sinne der “Überlassung zum vorübergehenenden Gebrauch” weiter weder von der Mietpreisbremse erfasst, noch würde der Ausweis sowie die Deckelung des Möblierungszuschlags anzuwenden sein.

Wunderflats Position und nächste Schritte

Wunderflats bringt sich aktiv in den politischen Dialog ein und steht weiterhin für einen fairen Markt auf Augenhöhe. Wir unterstützen Transparenz, kämpfen aber gegen Hürden, die Mobilität und Wohnqualität in Deutschland bestrafen.

Eine aktuelle Studie des Forschungsinstituts Prognos AG zeigt: Allein auf Wunderflats hatten in den vergangenen vier Jahren über 400.000 Menschen einen spezifischen Bedarf für möbliertes Wohnen auf Zeit, davon rund 250.000 in beruflichen Wechselsituationen, vielfach in Engpassberufen. Je nach Schärfe der Regulierung würden laut Prognos AG nur 22 bis 29 Prozent der betroffenen Vermieter tatsächlich in den regulären Mietmarkt wechseln. Gleichzeitig wären drei Viertel der betroffenen Fachkräfte auf teure Ausweichlösungen angewiesen, ein Viertel würde den Aufenthalt verkürzen oder gar nicht antreten. Gesamtverlust in Deutschland: bis zu rund 720 Millionen Euro pro Jahr an entgangener Wertschöpfung.

Jan Hase, CEO von Wunderflats: „Deutschland braucht internationale Fachkräfte und nimmt ihnen gleichzeitig die letzte Chance eine Wohnung zu finden.“

Hier können Sie die weiterführenden Dokumente einsehen:

• Link zum vollständigen Rechtsgutachten von GSK Stockmann
• Link zur Pressemitteilung von Wunderflats vom 10. Februar 2026
• Link zum offizieller Entwurf (Mietrecht II)
• Presse-Statement von Wunderflats zum Kabinettsbeschluss vom 30. April 2026  

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Inhalte dieser Seite wurden ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Da wir als Plattform agieren, können und dürfen wir zwar unsere Einschätzungen teilen, Ihnen aber keine rechtlich bindende Empfehlung für Ihr individuelles weiteres Vorgehen geben.

Stand: 07. Mai 2026 (zuletzt aktualisiert)