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Die aktuelle politische Debatte um das neue Wohnraumsicherungsgesetz und die geplanten Verschärfungen in sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) verunsichern viele Berliner Vermieter.
Im Kern geht es um zwei Kernfragen:
Liegt beim Wechsel von Dauerwohnen auf Zeitwohnen eine Nutzungsänderung vor?
Und ist befristetes, möbliertes Wohnen auf Zeit rechtlich noch sicher?
In der Pressemitteilung vom 06. Januar 2026 teilte der Berliner Senat mit, Maßnahmen zur Änderung drei bestehender Gesetze zu prüfen. Betroffen sind:
- das Wohnraumgesetz Berlin (WoG Bln),
- das Wohnungsaufsichtsgesetz (WoAufG Bln),
- und das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG)
Kritisch für Vermieter sind vor allem die Überlegungen, Wohnen auf Zeit künftig einem Genehmigungsvorbehalt zu unterstellen. Die Untervermietung auf Zeit in sozialen Erhaltungsgebieten (etwa einem Drittel der Stadt) müsste also zunächst beantragt und genehmigt werden.
Der Berliner Senat argumentiert, dass befristete Vermietungen “grundsätzlich als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung” einzustufen sind.
Ausnahme: Befristete Vermietungen des eigenen Haupt- oder Nebenwohnsitz natürlicher Personen sollen zulässig bleiben.
Ziel ist “die Eindämmung gewerblicher Vermietungen und überteuerter Zwischenvermietungen, die dem Berliner Mietmarkt Wohnraum entziehen”.
Was zunächst nach einem begrüßenswerten Anliegen klingt, entpuppt sich jedoch als Fallstrick für Vermieter, ignoriert moderne Wohndynamiken und geht an der bestehenden Rechtslage vorbei.
Gutachten bestätigt: Zeitwohnen ist keine Nutzungsänderung
Die Debatte verunsichert Vermieter. Bei der renommierten Kanzlei GSK Stockmann haben wir daher ein klärendes Rechtsgutachten in Auftrag gegeben.
Unter der Leitung von Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis kommt das Gutachten zu einem eindeutigen Schluss: Zeitwohnen ist reguläres Wohnen und keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
Hier sind die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Rechtsgutachten für Sie als Vermieter:
1. Zeitwohnen ist „Wohnen“ und kein Gewerbe
Das Gutachten stellt klar, dass befristete, möblierte Vermietung alle rechtlichen Merkmale des Wohnens erfüllt: eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und Freiwilligkeit.
Keine Nutzungsänderung:
Da sowohl unbefristetes als auch befristetes Wohnen unter die Nutzungsart „Wohnen“ fallen, liegt beim Wechsel kein genehmigungspflichtiger Vorgang vor.
Abgrenzung zum Hotel:
Dank Mindestmietdauern (ab einem Monat), der Möglichkeit zur Anmeldung des Wohnsitzes und dem Postempfang unterscheidet sich Zeitwohnen klar von Beherbergungsbetrieben oder Ferienwohnungen.
2. Fehlende Kompetenz des Landes Berlin
Ein zentrales Ergebnis der juristischen Prüfung ist, dass das Land Berlin keine Befugnis hat, den Begriff der „Nutzungsänderung“ eigenmächtig neu zu definieren oder zu erweitern.
Bundesrecht bricht Landesrecht:
Der Begriff der Nutzungsänderung ist im Bundesrecht (Baugesetzbuch) abschließend geregelt. Berlin darf diese bundesweiten Standards nicht durch lokale Verwaltungsvorschriften aushebeln.
Verfassungsrisiko:
Das Gutachten zieht Parallelen zum Berliner Mietendeckel, der 2021 offiziell als verfassungswidrig eingestuft wurde. Schon damals agierte das Land Berlin voreilig und überschritt dabei die eigenen rechtlichen Kompetenzen.
Da die Kompetenz für das Boden- und Mietrecht auch diesmal beim Bund liegt, ist eine abweichende Berliner Regelung rechtlich höchst angreifbar und potenziell verfassungswidrig.
3. Risiko für das Land Berlin: Amtshaftung
Sollten Berliner Bezirke Genehmigungen für Zeitwohnen auf Basis der neuen (rechtlich angreifbaren) Verwaltungsvorschriften verweigern, sind Amtshaftungsansprüche an das Land Berlin wahrscheinlich.
So könnten Vermieter Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen geltend machen, wenn Anträge rechtswidrig abgelehnt werden.
4. Zeitwohnen als Lösung, nicht als Problem
Das Gutachten unterstreicht die wirtschaftliche Bedeutung flexibler Wohnformen. Berlin benötigt Zeitwohnungen für hochqualifizierte Fachkräfte, Projektmitarbeiter und Studierende, um als internationaler Wirtschaftsstandort attraktiv zu bleiben.
Was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter?
Für Sie als Vermieter auf Wunderflats ändert sich vorerst nichts. Wir empfehlen Ihnen, Ruhe zu bewahren: Die rechtliche Lage spricht klar für die Zulässigkeit Ihres Angebots, über Wunderflats Wohnraum auf Zeit bereitzustellen. Solange Sie Ihre Vermietungen über unsere Plattform abwickeln, agieren Sie in einem sicheren Rahmen: Wir gestalten alle Prozesse und Verträge so, dass eine rechtssichere Vermietung sichergestellt werden kann.
Zu den Kriterien für eine Vermietung auf Wunderflats gehören u. a. eine Mietdauer von mindestens einem Monat, die volle Möblierung, der Ausschluss touristischer Nutzung sowie die Möglichkeit der Anmeldung für Mieter, monatliche Mietzahlungen.
Wunderflats bringt sich aktiv in den politischen Dialog ein. Das Rechtsgutachten wurde am 15. Januar im Rahmen eines politischen Abends von Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis vorgestellt, damit es in die weitere Ausarbeitung des Gesetzestextes einbezogen werden kann. Vor Journalisten und weiteren geladenen Gästen kamen auf der Bühne ins Gespräch:
- Martin Hikel (Bezirksbürgermeister von Berlin-Neukölln),
- Dr. Ersin Nas (Sprecher für Mieten und Wohnen, CDU-Fraktion)
- Wibke Werner (Geschäftsführerin, Berliner Mieterverein e.V.)
- Jan Hase (CEO, Wunderflats GmbH)
Unser Ziel bleibt klar: Berlin soll ein Standort bleiben, an dem flexibles Wohnen möglich ist.
Hier können Sie das vollständige Rechtsgutachten lesen.
Hier finden Sie unsere Pressemitteilung vom 15. Januar zum Rechtsgutachten.
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