Berliner Milieuschutz: Was Vermieter über die neue Verwaltungsvorschrift wissen müssen

Das Wichtigste auf einen Blick

• Neu 24. April 2026: Stephan Machulik, Staatssekretär für Wohnen in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, hat gegenüber Wunderflats eine wichtige Klarstellung gemacht: Für Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Verwaltungsvorschrift befristet vermietet wurden, gilt Bestandsschutz.
• Die neue Berliner Verwaltungsvorschrift ist eine interne Anweisung an die Bezirksbehörden. Sie ist kein Gesetz und entfaltet keine unmittelbare Außenwirkung gegenüber Vermietern oder Gerichten. Rechtsverbindlich bleibt § 172 BauGB.
• Nach unserer Rechtsauffassung, gestützt auf ein externes Gutachten von GSK Stockmann, steht die Auslegung der Senatsverwaltung in klarem Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung zum bauplanungsrechtlichen Nutzungsbegriff. Wir gehen davon aus, dass sie vor den Verwaltungsgerichten keinen Bestand haben wird.
• Für Vermieter, die einen Unterlassungsbescheid oder eine Anhörung erhalten, halten wir ein Hilfspaket bereit: Leitfaden, Musterwiderspruch, GSK-Gutachten und Vermittlung an spezialisierte Anwälte.
• Parallel bereiten wir koordinierte Musterverfahren vor dem Verwaltungsgericht Berlin vor und übernehmen für durch uns ausgewählte Fälle sämtliche Anwalts- und Gerichtskosten.
• Unsere Empfehlung: nicht vorsorglich offline nehmen, keine Anträge ohne Anlass stellen. Bei Post vom Bezirk vor jeder Reaktion kurz bei uns melden unter support@wunderflats.com.

Stand: 24. April 2026

Stephan Machulik, Staatssekretär für Wohnen in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, hat gegenüber Wunderflats eine wichtige Klarstellung gemacht: Für Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Verwaltungsvorschrift befristet vermietet wurden, gilt Bestandsschutz.

Machulik verwies dabei auf Abschnitt 2.10 der Verwaltungsvorschrift. Dort ist festgelegt, dass eine Nutzungsänderung im Sinne der Vorschrift grundsätzlich nur dann vorliegt, wenn Wohnraum, der zuvor unbefristet vermietet war, künftig befristet (unter-)vermietet wird. Wer seine Wohnung also bereits vor dem 18. April 2026 als Wohnung auf Zeit angeboten hat, fällt nach dieser Lesart nicht in den Anwendungsbereich der neuen Regelung.

Das ist eine wesentliche Klarstellung aus dem zuständigen Senat. Sie ändert nichts an den offenen Rechtsfragen zur Verwaltungsvorschrift insgesamt, schränkt aber ihren Anwendungsbereich erheblich ein.

Worum es geht

Am 18. April 2026 ist in Berlin die „Verwaltungsvorschrift Genehmigungskriterien in sozialen Erhaltungsgebieten“ in Kraft getreten. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat sie am 17. April veröffentlicht. Seitdem erreichen uns viele Fragen von Vermietern, die ihre Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten befristet und möbliert vermieten.

1. Die rechtliche Ausgangslage so darstellen, wie sie ist, einschließlich der Haltung der Senatsverwaltung, auch dort, wo wir sie für nicht tragfähig halten.
2. Unsere eigene Rechtsauffassung klar benennen und offenlegen, worauf sie gestützt ist.
3. Konkret beschreiben, was wir bei Wunderflats für betroffene Vermieter bereithalten, damit Sie nicht allein durch diese Unsicherheit müssen.

Die Verwaltungsvorschrift richtet sich an die Berliner Bezirksbehörden. Sie legt fest, nach welchen Kriterien diese künftig über Genehmigungen nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) entscheiden sollen. Im Kern ordnet sie die befristete, möblierte Vermietung in sozialen Erhaltungsgebieten als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ein.

Ob Ihr Objekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt, können Sie im Geoportal des Landes Berlin prüfen. Außerhalb dieser Gebiete hat die Verwaltungsvorschrift für Sie keine Relevanz.

Was eine Verwaltungsvorschrift rechtlich ist

Eine Verwaltungsvorschrift ist eine interne Anweisung einer Behörde an die nachgeordnete Verwaltung. Sie ist kein Gesetz und kein Rechtsakt mit unmittelbarer Außenwirkung gegenüber Bürgern oder Unternehmen. Rechtsverbindlich bleibt allein das Gesetz, auf das sie sich bezieht, hier § 172 BauGB. Gerichte sind nicht an Verwaltungsvorschriften gebunden; sie prüfen die Anwendung des Gesetzes eigenständig.

Das ist ein wichtiger Ausgangspunkt, bedeutet allerdings nicht, dass die Verwaltungsvorschrift folgenlos bleibt. Die Bezirksbehörden werden sie anwenden. Solange kein Gericht anders entschieden hat, wird sich die behördliche Praxis an dieser Verwaltungsanweisung orientieren.

Zwei Rechtsauffassungen und warum das für Sie wichtig ist

Die zentrale Frage ist, ob die befristete, möblierte Vermietung einer Wohnung eine „Nutzungsänderung“ im Sinne des § 172 BauGB darstellt, für die eine Genehmigung eingeholt werden muss. Dazu gibt es derzeit zwei Positionen, die sich gegenüberstehen.

Die Haltung der Senatsverwaltung

Die Senatsverwaltung vertritt in der Verwaltungsvorschrift die Auffassung, dass die befristete möblierte Vermietung als Nutzungsänderung zu qualifizieren ist und in sozialen Erhaltungsgebieten grundsätzlich der Genehmigungspflicht unterliegt. Ihr Argument: Die wirtschaftliche Nutzung einer Wohnung über kurzfristige, möblierte Verträge unterscheide sich strukturell von klassischer Wohnraumnutzung und begünstige tendenziell Verdrängungsprozesse, die § 172 BauGB verhindern soll. Die Senatsverwaltung sieht sich von dieser Lesart gedeckt und hat angekündigt, die Verwaltungsvorschrift konsequent anzuwenden.

Unsere Rechtsauffassung

Nach unserer Einschätzung, gestützt auf ein externes Rechtsgutachten von GSK Stockmann, steht die Auslegung der Senatsverwaltung in klarem Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung zum bauplanungsrechtlichen Nutzungsbegriff. Eine Wohnung, die weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird, wechselt nicht ihre Nutzungsart im Sinne des § 29 BauGB. Auch dann nicht, wenn das Mietverhältnis befristet ist und die Wohnung möbliert vermietet wird. Wohnen bleibt Wohnen. Die ständige Rechtsprechung stellt für die Abgrenzung einer Nutzungsänderung darauf ab, ob die neue Nutzung einer anderen bauplanungsrechtlichen Genehmigungskategorie zuzuordnen wäre und ob für sie andere planungsrechtliche Maßstäbe gelten. Beides ist bei einer befristeten Wohnmietsache nicht der Fall. Das Gutachten kommt auf dieser Grundlage zu dem eindeutigen Ergebnis: Die Anwendung der Verwaltungsvorschrift auf befristete Wohnmietverhältnisse lässt sich mit der geltenden Rechtslage und der gefestigten Spruchpraxis nicht in Einklang bringen.

Was das konkret bedeutet

Wir gehen davon aus, dass die Anwendung der Verwaltungsvorschrift vor den Verwaltungsgerichten keinen Bestand haben wird. Die Senatsverwaltung interpretiert § 172 BauGB in einer Weise, die über den Gesetzeszweck und die dazu entwickelte Rechtsprechung hinausgeht. Die endgültige Feststellung der Rechtswidrigkeit bleibt den Gerichten vorbehalten, unsere Einschätzung, gestützt auf das Rechtsgutachten von GSK Stockmann, ist allerdings eindeutig. Gleichwohl ist die Verwaltungsvorschrift bis zu einer gerichtlichen Klärung ein relevanter Faktor für die Verwaltungspraxis: Die Bezirksbehörden werden sie anwenden, und einzelne Vermieter können in den kommenden Monaten mit Anhörungen, Aufforderungen zur Antragstellung oder Nutzungsuntersagungen konfrontiert werden. Genau dort setzt unsere Unterstützung an.

Unser Hilfspaket für Vermieter

Wenn eine Bezirksbehörde Sie kontaktiert, melden Sie sich bitte bei uns unter support@wunderflats.com. Damit Sie nicht allein vor der Frage stehen, wie Sie reagieren sollen, halten wir folgendes bereit. Alle Bausteine sind für Sie kostenfrei, soweit nicht anders vermerkt. 

Leitfaden bei erhaltenem Unterlassungsbescheid

Wenn Ihr Bezirksamt Ihnen einen Bescheid zustellt, sei es eine Nutzungsuntersagung, eine Anhörung oder eine Aufforderung zur Antragstellung, führen wir Sie Schritt für Schritt durch die ersten Tage: Fristberechnung, Sicherung des Amtshaftungsanspruchs durch fristgerechten Widerspruch, Kommunikation mit dem Bezirk, Schadensdokumentation. Den vollständigen Leitfaden stellen wir Ihnen auf Anfrage zu. Im Rahmen dieses Leitfadens greifen drei konkrete Bausteine ineinander:

• Musterwiderspruch. Wir haben mit unseren Fachanwälten auf Basis des Rechtsgutachtens von GSK Stockmann einen zweiseitigen Musterwiderspruch ausgearbeitet. Der Text enthält die rechtlichen Kernargumente gegen die Anwendung der Verwaltungsvorschrift und dient als Grundlage für einen individuell eingereichten Widerspruch. Anforderung per E-Mail an support@wunderflats.com.
• Rechtsgutachten (GSK Stockmann). Das vollständige Gutachten zur Frage, ob befristete Vermietung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 172 BauGB darstellt, können Sie hier einsehen und bei Bedarf herunterladen. Es kann dem Widerspruch beigefügt und vom beauftragten Anwalt unmittelbar in die Verfahrensführung eingebracht werden.
• Vermittlung an spezialisierte Anwälte. Wir arbeiten mit auf Verwaltungs- und Baurecht spezialisierten Kanzleien zusammen. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt her und versorgen den beauftragten Anwalt mit den bei uns vorliegenden Unterlagen. Die rechtliche Vertretung im Einzelfall erfolgt durch die Kanzlei; Wunderflats darf und kann hier keine eigene Rechtsberatung leisten.

Was wir parallel auf rechtlicher und politischer Ebene tun

Koordiniertes Musterverfahren vor dem Verwaltungsgericht Berlin

Gemeinsam mit unseren Fachanwälten für Verfahrensrecht bereiten wir Musterverfahren vor, mit denen wir die Anwendung der Verwaltungsvorschrift auf befristete Wohnvermietungen gerichtlich überprüfen lassen werden. Unser Ziel ist ein zügiger Gang durch die Instanzen.

Wenn Sie sich vorstellen können, Teil eines solchen Verfahrens zu sein, melden Sie sich unter support@wunderflats.com, Betreff „Musterverfahren“.

Welche Fälle wir als Musterverfahren führen, entscheiden wir selbst. Zentrale Voraussetzung auf Ihrer Seite ist die Bereitschaft, den Gang durch die Instanzen mitzumachen; weitere Kriterien wenden wir intern an. In den von uns ausgewählten Fällen übernehmen wir die Anwalts- und Gerichtskosten vollständig.

Politische Begleitung 

Parallel suchen wir das Gespräch mit Abgeordneten im Berliner Abgeordnetenhaus, sobald der Verfahrensstand dies sinnvoll macht. Die Kompetenzüberschreitung des Landes Berlin werden wir darüber hinaus auch auf Bundesebene adressieren.

Unser Anliegen ist kein rein juristisches: Berlin ist auf mobilen, qualitätsvollen Wohnraum angewiesen, für internationale Fachkräfte, Gastwissenschaftler, Relocation-Fälle und Menschen in Umbruchphasen. Welche volkswirtschaftliche Rolle dieser Markt spielt, belegen Studien des ifo-Instituts und der Prognos AG sowie eigens von uns beauftragte Untersuchungen, die wir auf wunderflats.com/lp/zeitwohnen-fakten bündeln. Regulierung, die diesen Markt pauschal erfasst, trifft nicht nur Plattformen wie uns, sondern den gesamten Standort Berlin.

Was wir Ihnen in der Zwischenzeit empfehlen

Eine allgemeine Empfehlung, die jedem Einzelfall gerecht wird, gibt es nicht. Was wir Ihnen auf Basis der aktuellen Lage sagen können, ist Folgendes.

Solange keine individuelle Aufforderung oder kein Bescheid vorliegt, besteht für Sie keine unmittelbare Handlungspflicht. Die Verwaltungsvorschrift richtet sich an die Bezirksbehörden, nicht an Sie. Das ist rechtlich nicht strittig. Vorsorgliches Offline nehmen oder das unaufgeforderte Stellen eines Genehmigungsantrags bringt Sie nach unserer Einschätzung nicht in eine bessere Position.

Wenn Sie Post von Ihrem Bezirksamt erhalten, antworten Sie bitte nicht eigenständig, bevor Sie mit uns oder einem Anwalt gesprochen haben. Jede schriftliche Äußerung kann im Verfahren relevant werden. Eine E-Mail an support@wunderflats.com genügt und wir melden uns zurück und besprechen das weitere Vorgehen.

Ein wichtiger Hinweis zur Amtshaftung: Wer sich gegen einen Bescheid nicht rechtzeitig wehrt, verliert in der Regel den Anspruch auf Schadensersatz gegen das Land Berlin; selbst dann, wenn sich die Untersagung später als rechtswidrig herausstellen sollte. Ein fristgerechter Widerspruch ist daher nicht nur Abwehr, sondern die Sicherung künftiger Ansprüche.

Keine Rechtsberatung

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt die rechtliche Einschätzung von Wunderflats wieder, gestützt auf das Rechtsgutachten der Kanzlei GSK Stockmann. Er dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Da die rechtliche Bewertung Ihres Objekts von individuellen Umständen abhängt, die wir nicht kennen, kann und darf dieser Text eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Er enthält keine verbindlichen Handlungsanweisungen; jede Umsetzung sollte erst nach eigener Prüfung Ihres konkreten Falls erfolgen.

Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich die Rechtslage, die behördliche Praxis oder die gerichtliche Entscheidungslage sich ändert.

Stand: 24. April 2026 (zuletzt aktualisiert)