Beim möblierten Vermieten haben Sie als Vermieter:in nicht nur in die Immobilie selbst, sondern auch in deren Ausstattung und liebevolle Einrichtung eine Menge investiert. Die meisten Mieter:innen schätzen dies und gehen pfleglich mit ihrem möblierten Zuhause auf Zeit um. Sollte es dennoch mal zu Schäden kommen, sind Sie als Vermieter:in mit der Mietkaution abgesichert.
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietkaution und gehen dabei auf folgende Fragen ein:
- Was ist eine Mietkaution?
- Wie hoch darf die Kaution sein?
- Wem gehört die Kaution?
- Was für Formen der Kaution gibt es?
- Wann muss die Kaution gezahlt werden?
- Kann die Kaution auch an Wunderflats gezahlt werden?
- Was passiert während der Mietdauer mit der Kaution?
- Wofür kann die Kaution herangezogen werden?
- Bis wann muss die Kautionsrückzahlung erfolgen?
- Wie gehe ich im Schadensfall vor?
Was ist eine Mietkaution?
Bei der Mietkaution, auch Mietsicherheit oder kurz Kaution genannt, handelt es sich um eine Geldzahlung von den Mieter:innen an die Person, von der sie eine Wohnung mieten. Diese Zahlung dient Ihnen als Vermieter:in als Sicherheit, falls die Mieter:innen ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es zu Schäden in der Wohnung kommt oder die Mieter:innen Mietzahlungen schuldig bleiben.
Sie müssen als Vermieter:in keine Kaution erheben – sie sind nicht dazu verpflichtet. Es empfiehlt sich jedoch, mit den Mieter:innen eine Kaution zu vereinbaren, um für beide Seiten im Schadensfall das finanzielle Risiko zu minimieren. Außerdem müssen Mieter:innen nur dann eine Kaution zahlen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart ist.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Sie darf bei Mietverträgen für Wohnungen maximal drei Monatsmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Gemeint ist dabei die Nettokaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen oder Möblierungszuschläge sollten für die Berechnung der Kaution nicht herangezogen werden.
Beim möblierten Vermieten auf Zeit wird wie bei Wunderflats häufig mit Pauschalmieten gearbeitet. Darin sind bereits eine Pauschale für Nebenkosten sowie ein Möblierungszuschlag enthalten. Auch in diesem Fall sollte sich die Kaution an der zugrundeliegenden Kaltmiete orientieren.
Wem gehört die Kaution?
Das Geld aus der Mietkaution gehört immer der mietenden Person. Dies gilt auch, wenn die Mieter:innen das Geld auf das Konto der Person überweisen, von der sie die Wohnung gemietet haben.
Als Vermieter:in sind Sie verpflichtet, die Kaution getrennt von Ihrem persönlichen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Dadurch bleibt das Geld auch im Falle einer Insolvenz geschützt. Auch die Zinsen aus der Anlage der Kaution stehen den Mieter:innen zu.
Was für Formen der Kaution gibt es?
Die Mietkaution ist meist eine Barkaution. Doch es gibt auch andere Formen, wie Mieter:innen die Mietsicherheit begleichen können. Generell dürfen auch mehrere Formen der Kaution gemischt werden, jedoch darf die Gesamtsumme drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.
Auf folgende Weise können die Mieter:innen die Kaution an Sie als Vermieter:in zahlen:
Barkaution
Eine Barkaution bedeutet, dass die Mieter:innen Ihnen das Geld überweisen oder gegen Quittung bar übergeben. Sie ist gerade beim möblierten Vermieten auf Zeit die gängigste Form der Kaution.
Gesetzlich ist vorgesehen, dass das Geld aus der Kaution angelegt wird (§ 551 Abs. 3 BGB). Welche Anlageformen es dafür gibt, erklären wir Ihnen weiter unten. Alternativ können Sie sich mit Ihren Mieter:innen darauf einigen, auf die Verzinsung zu verzichten. Dies sollte jedoch explizit im Mietvertrag festgehalten werden.
Bürgschaft
Wenn Sie zustimmen, können Ihre Mieter:innen statt einer Barkaution auch eine Bürgschaft über die Summe der Kaution vorlegen. Hierbei wird kein Bargeld übergeben oder überwiesen. Stattdessen verpflichtet sich die bürgende Person oder Institution, bis zur Höhe der Kaution bei Mietausfällen oder aufgekommenen Schäden finanziell für die Mieter:innen einzustehen.
Bei einer Privatbürgschaft bürgen Privatpersonen. Für Studierende sind das zum Beispiel häufig die Eltern. Bei einer Bankbürgschaft, auch Bankaval oder Mietaval genannt, bürgt hingegen die Bank des Mieters:der Mieterin. Die Bürgschaftserklärung, also die Verpflichtungserklärung des Bürgen, bedarf der Schriftform (§ 766 BGB).
Mietkautionsversicherung
Bei der Mietkautionsversicherung begleicht zunächst eine Versicherung die Kaution. Dafür zahlen die Mieter:innen ihr einen festen jährlichen Beitrag. Mietkautionsversicherungen sind für unbefristete Mietverträge bestimmt. Für befristete Verträge wie beim möblierten Vermieten auf Zeit werden sie nicht angeboten.
Wann muss die Kaution gezahlt werden?
Wurde im Mietvertrag eine Kaution mit den Mieter:innen vereinbart, ist diese mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Gesetzlich wird Mieter:innen auch eine Ratenzahlung in maximal drei Raten zugestanden. Die erste Rate muss mit Beginn des Mieterhältnisses geleistet werden. Die anderen beiden Raten folgen mit den nächsten beiden Mietzahlungen, das heißt in der Regel zu Beginn des zweiten und dritten Mietmonats (§ 551 Abs. 2 BGB).
Beim möblierten Vermieten auf Zeit wird von der Ratenzahlung jedoch nur selten Gebrauch gemacht, da die Mietverträge häufig keine lange Laufzeit haben. Außerdem fallen für die Mieter:innen beim Beziehen einer möblierten Wohnung keine Umzugs- oder Renovierungskosten an. Sie haben damit eher keine starken finanziellen Belastungen in Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung, die eine Ratenzahlung notwendig machen könnten.
Kann die Kaution auch an Wunderflats gezahlt werden?
Die Mietverträge, die über Wunderflats zustande kommen, werden direkt zwischen Vermieter:in und Mieter:in geschlossen. Die Mieter:innen zahlen die Kaution immer an die Personen, von denen eine Wohnung gemietet wird – an den:die Vermieter:in.
Wunderflats ist keine Vertragspartei der Mietverträge. Daher kann die Kaution weder an Wunderflats überwiesen werden, noch von Wunderflats an die Mieter:innen zurückerstattet werden.
Was passiert während der Mietdauer mit der Kaution?
Sofern Sie im Mietvertrag keinen Verzicht auf Verzinsung festgehalten haben, sind Sie als Vermieter:in gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen. Diese Anlage muss in üblicher Höhe verzinst sein (§ 551 Abs. 3 BGB). Nach der bestmöglichen Geldanlage müssen Sie nicht suchen.
Folgende Möglichkeiten gibt es für die Anlage:
Mietkautionskonto
Viele Banken bieten spezielle verzinste Mietkautionskonten an. Dabei handelt es sich um Treuhandkonten, auf die Gläubiger:innen im Falle der Insolvenz der vermietenden Person keinen Zugriff haben. Ein solches Mietkautionskonto wird in der Regel von Ihnen als Vermieter:in eingerichtet. Nach Ablauf des Mietverhältnisses erhalten die Mieter:innen das Geld auf dem Konto samt (eventuell angefallener) Zinsen zurück, sofern keine Forderungen Ihrerseits offen sind.
Mietkautionssparbuch
In einem Kautionssparbuch können die Mieter:innen die Kaution anlegen. Anschließend verpfänden sie das Sparbuch an die Person, von der sie ihre Wohnung gemietet haben. Dafür übergeben sie entweder das physische Sparbuch oder treten alle Forderungen an Sie als Vermieter:in ab. Auf diese Weise haben Sie als Vermieter:in im Fall des Kautionsanspruchs Zugriff auf die Kaution.
Alternative Anlageformen
Wenn sich beide Parteien einig sind, können sie auch eine andere Form der Geldanlage für die Mietkaution wählen, beispielsweise ein Tagesgeldkonto oder ein Wertpapierdepot. Dies wirft eventuell eine höhere Rendite ab, birgt aber auch das Risiko, Verlust zu machen. Einen solchen Verlust müssen Sie als Vermieter:in nicht ausgleichen, wenn sich die Mieter:innen mit dieser Form der Geldanlage schriftlich einverstanden erklärt haben.
Wofür kann die Kaution herangezogen werden?
Die Kaution dient Ihnen als Vermieter:in als Sicherheit für Schäden aus dem laufenden Mietverhältnis. Insbesondere in folgenden Fällen können Sie die Kosten, die Ihnen entstehen, nach Ablauf des Mietverhältnisses mit der Kaution verrechnen.
Bitte bedenken Sie: Während des Mietverhältnisses können Sie die Kaution nicht zur Deckung laufender Kosten heranziehen. Dies ist erst nach Auszug der Mieter:innen möglich.
Schäden an der Wohnung und am Mobiliar
Schäden an der Wohnung und am Mobiliar, die auf unsachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, müssen von den Mieter:innen beseitigt werden. Dazu zählen zum Beispiel Brandlöcher, Rotweinflecken auf dem Sofa oder gesprungene Fliesen. Wenn die Mieter:innen dieser Pflicht nicht nachkommen und Sie als Vermieter:in sich nach deren Auszug um die Beseitigung der Schäden kümmern, können Sie die anfallenden Kosten mit der Kaution verrechnen.
Mieter:innen müssen nur für normale Reparaturkosten aufkommen. Wäre die Reparatur teurer als die Neuanschaffung, beispielsweise bei Möbelstücken oder technischen Geräten, ist auch ein Neukauf gerechtfertigt. Die Kosten für eine Aufwertung müssen die Mieter:innen aber nicht tragen. – wenn zum Beispiel anstelle eines Laminatbodens mit zahlreichen Brandlöchern ein Parkettboden verlegt wird oder statt eines Regals aus dem Baumarkt ein Designerstück gekauft wird .
Für die Beseitigung von normalen Abnutzungsspuren, wie leichte Kalkrändern in der Dusche oder leichten Kratzern im Parkett oder auf der Sitzfläche eines Stuhls, müssen die Mieter:innen nicht zahlen. Hierfür kann folglich auch nicht die Kaution herangezogen werden.
Bitte bedenken Sie: Forderungen aus Schäden verjähren nach sechs Monaten. Nach Auszug der Mieter:innen sollten die von ihnen verursachten Schäden so schnell wie möglich beseitigt und ihnen die Reparaturkosten in Rechnung gestellt werden. Dabei geht es auch darum, eine Verjährung Ihrer Ansprüche möglichst zu vermeiden.
Fehlende Einrichtungsgegenstände
Fehlen Einrichtungsgegenstände, die mit der Wohnung zusammen vermietet wurden, müssen die Mieter:innen sie ersetzen. Tun sie dies nicht, können Sie die Kosten dafür mit der Kaution verrechnen.
Ein fehlender Einrichtungsgegenstand muss dabei nur durch einen Gegenstand gleicher Art und Güte ersetzt werden. Als Vermieter:in haben Sie keinen Anspruch darauf, dass das fehlende Stück mit einem neuen, höherwertigen Artikel ersetzt wird.
Wir empfehlen Ihnen, eine Inventarliste zu führen und diese bei der Wohnungsübergabe beim Ein- und Auszug Ihrer Mieter:innen auf Vollständigkeit zu kontrollieren. So können Sie einwandfrei feststellen, welche Einrichtungsgegenstände fehlen. Laden Sie hier unseren praktischen Vordruck für die Inventarliste herunter.
Übermäßiger Verbrauch bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten
Wenn Sie sich als Vermieter:in mit Ihren Mieter:innen auf eine pauschale Abrechnung der Nebenkosten geeinigt haben, wie dies beim möblierten Vermieten auf Zeit über Wunderflats der Fall ist, sind eigentlich sämtliche Kosten für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten mit den Mietzahlungen abgedeckt. Das Risiko einer fehlenden Kostendeckung durch die Pauschale tragen dann im Normalfall Sie als Vermieter:in. Die Mieter:innen sind verpflichtet, einen übermäßigen Verbrauch zu vermeiden, der über das gewöhnliche und der Pauschale zugrunde liegende Maß hinausgeht.
Um eine nachträgliche Rechnung für Nebenkosten zu stellen, muss ein erheblicher Mehrverbrauch vorliegen, der weit über den durchschnittlichen Verbrauch der letzten Jahre hinausgeht. Dies sah zum Beispiel das Landgericht Oldenburg bei einem Mieter gegeben, der das Dreifache der Strommenge verbraucht hatte, die der Pauschale zugrunde lag. Hierbei ist zu beachten, dass es sich bei der Nachforderung nicht um eine Abrechnung der Nebenkosten handelt, sondern um einen gesonderten Schadensersatzanspruch, dessen Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen müssen.
Wenn Sie einen solchen erheblich höheren Verbrauch bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom oder Heizung feststellen, können Sie also unter Umständen einen angemessenen Betrag der Kaution bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten. Dieser Betrag muss, wenn die tatsächlichen Kosten feststehen, abgerechnet werden. Die gesamte Kaution können Sie in diesem Fall nicht zurückhalten.
Weitere Informationen zur Abrechnung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten finden Sie in unserem Artikel zur rechtlichen Lage beim möblierten Vermieten auf Zeit.
Erhöhte Reinigungskosten
Im Wunderflats Mietvertrag haben Sie in der Regel bereits eine Endreinigungsgebühr vereinbart, die sämtliche Reinigungskosten nach Auszug der Mieter:innen abdeckt.
Nur in Ausnahmefällen, wenn die Mieter:innen bei ihrem Auszug die Wohnung in extrem verschmutztem Zustand hinterlassen, können Sie unter Umständen die zusätzlichen Reinigungskosten mit der Kaution verrechnen. Die Verunreinigung muss in diesem Fall das gewöhnliche Ausmaß weit übertreffen.
Bitte bedenken Sie, das die Mieter:innen die Wohnung nur besenrein übergeben müssen. Was besenrein bedeutet, ist gesetzlich nicht definiert. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs gilt: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“ (AZ VIII ZR 124/05). Die Wohnung muss also gekehrt oder Teppiche gestaubsaugt sein, eventuelle Klebereste an Fenstern sowie grobe Kalkablagerungen in Bad und Küche wurden beseitigt und der Müll wurde entsorgt. Normale Gebrauchsspuren wie Kalkflecken auf den Fliesen sind hingegen Teil der normalen Endreinigung, die in der Verantwortung des Vermieters:der Vermieterin liegt.
Mietrückstände
Haben Ihre Mieter:innen wider Erwarten die Miete nicht oder nicht regelmäßig gezahlt, können Sie diese offenen Forderungen nach Ablauf des Mietverhältnisses mit der Kaution verrechnen.
Die Mieter:innen dürfen die Kaution jedoch nicht abwohnen und in den letzten Monaten überhaupt keine Miete mehr zahlen. Die Kaution soll vor allem als Sicherheit im Schadensfall dienen. Dies ist nicht mehr möglich, wenn die Kaution bereits durch die ausbleibenden Mietzahlungen der letzten Mietmonate aufgebraucht wurde.
Bis wann muss die Kautionsrückzahlung erfolgen?
Als Vermieter:in steht Ihnen nach Auszug Ihrer Mieter:innen eine angemessene Zeit zu, um zu prüfen, ob Schäden in der Wohnung vorhanden sind, Mietschulden bestehen oder ein erheblicher Mehrverbrauch bei den Betriebskosten vorliegt. Wie lange Sie dafür genau brauchen dürfen, ist gesetzlich nicht geregelt. Gerichte gehen regelmäßig von einer Frist von zwei bis sechs Monaten aus, um die Schäden zu prüfen und beseitigen zu lassen. Erst danach muss die Kaution zurückgezahlt werden. Denken Sie jedoch daran, dass Forderungen aus Schäden nach sechs Monaten verjähren.
Wenn Sie Nachzahlungen bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten erwarten, können Sie einen angemessenen Betrag aus der Kaution bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten. Dieser Betrag wird dann abgerechnet, wenn die tatsächlichen Kosten feststehen. Nur in diesem Fall ist eine daraus resultierende Rückzahlung mehr als sechs Monate nach Auszug Ihrer Mieter:innen – längstens jedoch ein Jahr später – zulässig. Die restliche Kaution muss bereits zu den üblichen Fristen an die Mieter:innen zurückgezahlt werden.
Wenn Ihre Mieter:innen aus der Wohnung ausziehen, besprechen Sie am besten bei der Wohnungsübergabe mit ihnen, wann sie mit der Rückzahlung der Kaution rechnen können. Zu diesem Zeitpunkt wissen Sie bereits, ob offensichtliche Schäden vorliegen, die die Rücküberweisung der Kaution verzögern könnten.
Wie gehe ich im Schadensfall vor?
Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe
Wir empfehlen Ihnen, beim Ein- und Auszug Ihrer Mieter:innen während der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll zu führen. Darin können Sie den Zustand der Wohnung und der Möbel dokumentieren. Das hilft Ihnen dabei, beim Auszug Ihrer Mieter:innen Schäden einwandfrei zu identifizieren, die während ihrer Mietdauer entstanden sind. Unseren praktischen Vordruck für das Übergabeprotokoll finden Sie hier.
Achten Sie besonders bei der Wohnungsübergabe beim Auszug Ihrer Mieter:innen auf mögliche Schäden. Denn bei Mängeln, die Ihnen erst nach der Wohnungsübergabe auffallen, muss zunächst nachgewiesen werden, dass sie durch die letzten Mieter:innen verursacht wurden. Nachträglich erkannte Schäden mit der Kaution zu verrechnen, ist daher meist nur in Ausnahmefällen möglich, beispielsweise bei Schimmelbildung.
Hier finden Sie weitere Tipps für eine reibungslose Wohnungsübergabe.
Beseitigung der Schäden
Wenn Sie bei der Wohnungsübergabe Schäden feststellen, sprechen Sie Ihre Mieter:innen direkt darauf an. Wenn die Mieter:innen Schäden verursacht haben, können Sie entweder die Mieter:innen zur Schadensbeseitigung auffordern oder die Schäden selbst reparieren und die dafür notwendigen Kosten zurückverlangen. In ersterem Fall muss den Mieter:innen eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt werden. In der Regel sollten Sie ihnen dafür wenigstens zwei Wochen Zeit lassen. Wichtig ist eine klare Kommunikation mit den Mieter:innen. Das gilt auch, wenn Ihre Mieter:innen Mietrückstände haben. Geben Sie ihnen eine angemessene Frist, die ausstehende Miete zu bezahlen.
Wenn die Mieter:innen den Schaden trotz Aufforderung nicht beseitigen oder Sie sich eigenständig um die Reparaturen kümmern möchten, können Sie die Kaution zur Deckung Ihrer Kosten in den oben beschriebenen Fällen heranziehen. Sie können die Kaution dann so lange einbehalten, bis die Reparaturarbeiten abgeschlossen oder die Nebenkosten abgerechnet sind, längstens jedoch sechs Monate beziehungsweise ein Jahr.
Kautionsrückzahlung, wenn keine Schäden vorliegen
Nach Prüfung sind keine Schäden in der Wohnung vorhanden oder die festgestellten Schäden wurden von den Mieter:innen beseitigt, und es existieren auch keine Mietrückstände? Dann überweisen Sie die Kaution in voller Höhe inklusive Zinsen zeitnah nach der Wohnungsabnahme zum Auszug an Ihre ehemaligen Mieter:innen zurück.
Rückzahlung und Abrechnung der Kaution
Wenn Sie als Vermieter:in selbst Reparaturen vorgenommen oder fehlende Einrichtungsgegenstände nachgekauft haben, überweisen Sie Ihren Mieter:innen nach Abschluss der Arbeiten das verbliebene Guthaben aus der Kaution.
Legen Sie ihnen außerdem eine Abrechnung über die Kaution vor: Führen Sie darin alle Posten auf, die Sie aus dem Guthaben der Kaution beglichen haben, beispielsweise angefallene Reparaturen, ersetzte Einrichtungsgegenstände oder offene Mietzahlungen. Bezüglich der Rückzahlung der Kaution offen zu kommunizieren spart meist viele Fragen.
Wir sind für Sie da!
Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit über Wunderflats vermieten, unterstützen wir Sie gerne und suchen unsererseits das Gespräch mit den Mieter:innen, sollte es doch mal zu Unstimmigkeiten kommen. Kontaktieren Sie uns dafür unter service@wunderflats.com.
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