Découvrez notre guide complet sur la fiscalité immobilière, avec régimes et statuts applicables à la location nue comme meublée.
Fiscalité immobilière : guide complet sur les régimes et statuts
La fiscalité immobilière est un univers complexe, et pourtant essentiel pour tout investisseur ou propriétaire immobilier. Mais naviguer dans le labyrinthe des régimes fiscaux et des statuts peut s’avérer être un véritable défi ! Il existe de nombreuses différences entre la location nue et la location meublée. Ces dernières affecteront la rentabilité de votre investissement locatif et l’imposition de vos revenus. Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons créé un guide complet sur la fiscalité en immobilier. Préparez-vous à plonger dans les méandres de la fiscalité immobilière !
Fiscalité en immobilier : quels sont les impôts à payer ?
Impôts pour acheter un bien immobilier
Lorsqu’on parle de fiscalité immobilière, on ne parle pas seulement de l’imposition des revenus locatifs. Pour commencer, l’acquisition d’un bien immobilier s’accompagne de divers frais et taxes. On regroupe souvent ces derniers sous le terme de « frais de notaire ». Ces frais comprennent plusieurs éléments :
- Droits d’enregistrement ou Taxe de Publicité Foncière (TPF). L’État, les départements et les communes perçoivent ces taxes. Pour un bien ancien, le taux habituel est de 5,80 %. Une exception s’applique dans certains départements et territoires où il est de 5,10 %. Pour un achat de bien neuf auprès d’un professionnel, le taux passe à 0,71 %. C’est également le cas pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
- Contribution de sécurité immobilière, de 0,1 % du montant de la transaction.
- TVA. La TVA ne s’applique pas pour les transactions entre particuliers pour des biens anciens ou neufs. Si l’achat se fait auprès d’un professionnel assujetti à la TVA, ce dernier s’acquitte de la TVA à 20 % ou 5,5 %. En tant qu’acquéreur non assujetti, vous ne payez pas la TVA, mais vous devez les droits d’enregistrement.
- Frais et émoluments : ceux-ci ne constituent pas des taxes. Les frais et débours représentent les dépenses engagées par le notaire pour constituer le dossier (consultations, géomètre, etc.). Les émoluments sont la rémunération du notaire.
En termes de coût total à intégrer dans votre fiscalité immobilière, prévoyez approximativement :
- 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien ;
- 2 à 3 % du prix d’achat pour un bien neuf.
Impôts pour détenir un bien immobilier
Pendant la période de détention d’un bien immobilier, plusieurs types d’impôts peuvent également s’appliquer et impacteront votre fiscalité immobilière globale :
- Impôt sur les revenus locatifs : les loyers perçus sont imposables. Le caractère vide ou meublé de la location classe les revenus en tant que revenus fonciers ou BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux s’appliquent à ces revenus.
- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, vous devez vous acquitter de l’IFI.
- Taxe foncière : tous les propriétaires d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année doivent payer la taxe foncière.
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette taxe s’applique à la fois aux propriétaires et aux locataires de résidences secondaires, avec un bien occupé au 1er janvier de l’année.
- Taxe sur les logements vacants. Cette taxe s’applique aux logements non meublés inoccupés depuis au moins 1 an, situés dans des zones tendues.
Bon à savoir : Consultez notre guide “comment déclarer un bien immobilier aux impôts” pour remplir toutes vos obligations déclaratives, éviter les erreurs et surtout l’amende en cas d’oubli !
Fiscalité immobilière : la taxation des revenus locatifs
La fiscalité immobilière des revenus issus de la location immobilière varie selon le type de location :
- Location nue. L’administration classe les revenu perçus en tant que revenus fonciers.
- Location meublée. L’administration catégorise les recettes locatives comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Ces deux catégories de revenus peuvent être imposées selon deux régimes distincts :
- le régime micro-foncier ou micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire sur les revenus ;
- le régime réel qui permet la déduction des charges réelles.
Les résidents fiscaux en France doivent payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %) sur les revenus locatifs nets. Toutefois, dans les cas suivants, vous pouvez être exempté des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) sur les revenus locatifs. Vous :
- êtes affilié à un régime d’assurance maladie d’un État de l’espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse ;
- n’êtes pas à charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Bon à savoir :
Bien que vous n’ayez pas à payer la CSG et la CRDS, vous devez payer le prélèvement de solidarité à un taux de 7,5 %.
Fiscalité en immobilier : la fiscalité en location nue
Le régime micro-foncier
Pour l’imposition des loyers en location nue, vous avez le choix entre deux régimes : le micro-foncier et le réel. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Vous ne pouvez pas déduire les charges d’exploitation au réel. En effet, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts.
Les revenus fonciers nets s’ajoutent autres revenus de votre foyer fiscal. Puis l’administration fiscale les taxe selon votre tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %, avec possibilité de déduire une partie de la CSG l’année suivante.
Le régime réel
Vous pouvez aussi choisir de déduire les charges réelles avec le régime réel pour votre fiscalité immobilière. D’ailleurs, ce régime s ‘applique de plein droit pour les revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000 €. Cela étant, vous pouvez aussi choisir librement cette option (même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond).
Les charges déductibles comprennent :
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
- charges locatives non récupérées ;
- primes d’assurance ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- travaux de réparation et d’entretien ;
- frais de gestion locative.
Le régime réel est intéressant en fiscalité immobilière si le montant de toutes ces charges additionnées dépasse les 30 % en forfait du régime micro-foncier. Faire des simulations entre les deux régimes (avec ou sans fiscaliste immobilier) est souvent utile, surtout si vous avez contracté un emprunt.
Le cas du déficit foncier
Lorsque les charges liées à votre bien locatif excèdent les revenus locatifs, cela génère un déficit foncier. Ce dispositif fiscal vous permet de diminuer votre imposition. Le tout, en déduisant le déficit foncier de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Il est important de noter que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ! Vous pouvez uniquement déduire ces montants des revenus fonciers.
Voici les différentes situations possibles pour votre fiscalité immobilière :
- Déficit foncier inférieur à 10 700 € avec un revenu global supérieur. Si le déficit est inférieur à 10 700 € et que votre revenu global excède ce montant, vous pouvez déduire la totalité de ce déficit pour réduire votre imposition finale.
- Déficit foncier inférieur à 10 700 € avec un revenu global inférieur. Si le déficit est inférieur à 10 700 € mais que votre revenu global est moindre, vous pouvez reporter le déficit non imputé pour cette année sur le revenu global pendant 6 ans.
- Déficit foncier supérieur à 10 700 €. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global (à l’exception des intérêts d’emprunt). Le surplus, au-delà de 10 700 €, ainsi que les intérêts d’emprunt, constitue un déficit foncier reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.
Fiscalité en immobilier : la fiscalité en location meublée
Le choix du statut entre LMNP et LMP
En termes de fiscalité immobilière et surtout de fiscalité en location meublée, il faut d’abord choisir entre deux statuts distincts dans le domaine de la location meublée : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Pour vous qualifier en tant que loueur professionnel, vous devez remplir certaines conditions :
- Vos revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 € par an.
- Ces recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Toutefois, la fiscalité LMNP s’appliquera si ;
- vos recettes sont inférieures à 23 000 € ;
- ou si elles dépassent 23 000 € mais ne représentent pas plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.
La différence entre ces deux statuts est significative, notamment en ce qui concerne le traitement des déficits et de la plus-value lors de la cession du bien. Il faut donc faire le bon choix pour optimiser sa fiscalité immobilière à court et long terme !
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC se déclenche automatiquement pour les locations meublées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime offre un avantage fiscal sous forme d’abattement : un abattement de 50 % s’applique sur les revenus locatifs bruts.
Après application de l’abattement, vous ajoutez les revenus nets (BIC après abattement) à vos autres revenus imposables et les soumettez au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). En plus de l’IR, les revenus sont également sujets aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
Le régime réel
Dans le cadre de la fiscalité immobilière en location meublée, le régime réel offre une flexibilité notable en matière de déductions fiscales. Dans ce régime, vous pouvez déduire la totalité des charges liées à votre bien locatif, à condition de les engager dans l’intérêt de son exploitation et durant l’année fiscale concernée.
Un avantage majeur de ce régime par rapport à la fiscalité immobilière associée à la location nue est la capacité d’effectuer des amortissements. Ces amortissements reflètent la perte de valeur du bien immobilier et du mobilier avec le temps. Il est possible d’appliquer ces déductions à différents éléments du bien, à l’exception du terrain. Cela inclut :
- le gros œuvre ;
- la toiture ;
- les installations électriques ;
- les travaux effectués ;
- l’ensemble du mobilier.
Bon à savoir : Peut-on changer de régime fiscal immobilier ? Oui, c’est possible si vous transmettez votre demande avant le 1er février de l’année d’imposition aux services fiscaux compétents.
Le déficit foncier
Lorsque les charges liées à votre location meublée dépassent les recettes, cela crée donc un déficit. Important à noter en fiscalité immobilière : les amortissements ne doivent pas être la cause de ce déficit ou ne doivent pas l’aggraver. En cas de résultat déficitaire, il est possible de reporter les amortissements sans limite de temps.
Le traitement de ce déficit foncier varie en fonction de votre statut de loueur :
- En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pouvez reporter le déficit sur les revenus catégorisés sous les BIC de location meublée pour une durée maximale de 10 ans.
- En LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global sans limite de montant. Si l’impôt dû est inférieur au déficit, vous pouvez reporter ce dernier sur votre revenu global pendant un maximum de 6 ans.
La fiscalité des plus-values immobilières
Faire la différence entre vente d’une résidence principale ou résidence secondaire
Lors de la revente d’un bien immobilier ou de parts sociales d’une société immobilière à un prix supérieur à celui de l’achat, une plus-value immobilière est générée. Inversement, une moins-value est créée si le prix de vente, après déduction des frais, est inférieur au prix d’achat augmenté des frais.
Si vous vendez votre résidence principale, vous profitez d’avantages en termes de fiscalité immobilière puisque vous êtes exonéré de la taxe sur les plus-values et des prélèvements sociaux. Pour bénéficier de l’exonération, le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente ou de sa mise en vente.
La revente d’une résidence secondaire ou d’un bien en investissement locatif est soumise à la taxe sur les plus-values. La plus-value nette est calculée en ajustant les prix de cession et d’achat avec certains frais (tels que les frais de notaire et de travaux).
Comprendre l’imposition des plus-values
L’imposition des plus-values des particuliers intègre les éléments suivants :
- l’impôt sur le revenu s’applique à un taux de 19 % sur la plus-value ;
- les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % sur la plus-value ;
- la taxation globale atteint donc 36,2 % ;
- un abattement pour durée de détention est applicable à ces taxes, réduisant potentiellement l’impôt dû.
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous êtes assujetti au régime des plus-values professionnelles, qui se base sur un calcul différent de celui des particuliers. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession du bien et sa Valeur Nette Comptable (VNC), plutôt que sur la simple différence entre le prix de cession et le prix d’achat.
Toutefois, si vous exercez en tant que LMP depuis au moins 5 ans, vous pouvez bénéficier d’exonérations sur votre fiscalité immobilière :
- exonération totale de la plus-value si la moyenne de vos recettes hors taxes des deux années précédentes (N-1 et N-2) ne dépasse pas 90 000 € ;
- exonération partielle si cette moyenne est entre 90 000 € et 126 000 €.
Si vous ne répondez pas aux critères pour une exonération, la plus-value professionnelle est imposée selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) en vigueur pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Selon la durée de détention du bien, les régimes de plus-values à court terme ou à long terme s’appliquent.
Une fois que vous avez saisi tous les aspects inhérents à la fiscalité immobilière, vous pouvez mettre votre bien en location sereinement. Pour cela, faites confiance à nos experts Wunderflats : spécialistes de la location meublée en moyenne durée, nous vous aidons à maximiser le rendement de votre bien locatif grâce à une mise en location efficace, rapide et sur-mesure. Contactez-nous !
Fiscalité immobilière : ce qu’il faut retenir
Nous espérons que ce guide sur la fiscalité immobilière vous aura permis de mieux comprendre les différents régimes et statuts applicables pour mettre en location un bien immobilier. Vous êtes désormais mieux équipés pour faire des choix éclairés et stratégiques ! Vous allez pouvoir optimiser la gestion de votre portefeuille immobilier et maximiser les avantages fiscaux auxquels vous êtes éligible. Toutefois, n’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’une consultation personnalisée avec un expert fiscal s’avère souvent un investissement judicieux.
Quelle est la fiscalité des revenus fonciers ?
Les revenus générés par la location d’un logement non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, sous la rubrique des « revenus fonciers ». Pour la location meublée, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus BIC. En complément, il faut payer des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value immobilière ?
La cession de biens d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière. Il est important de noter que ce seuil de 15 000 € s’applique individuellement à chaque cession effectuée.
Comment payer moins d’impôt avec l’immobilier ?
Pour diminuer la charge fiscale liée à vos revenus immobiliers, il existe 2 stratégies principales :
- Générer un déficit foncier : en réalisant des dépenses telles que des travaux de rénovation ou d’autres investissements immobiliers, vous pouvez créer un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre impôt sur ces derniers.
- Réaffectation de votre patrimoine immobilier : vous pouvez vendre une partie de votre patrimoine immobilier pour réinvestir les fonds dans des actifs d’une autre classe, diversifiant ainsi vos investissements.
