So berechnen Sie den Möblierungszuschlag

Damit aus Ihrer leeren Wohnung ein Zuhause wird, in dem sich Ihre Mieter:innen direkt wohlfühlen können, sollten Sie als Vermieter:in in die vollständige Möblierung und Ausstattung der Wohnung investieren. Die hierbei entstandenen Kosten können Sie bei der Mietpreisbestimmung in Form eines Möblierungszuschlags berücksichtigen. Der Möblierungszuschlag ist beim möblierten Wohnen auf Zeit ein fairer Bestandteil des Mietpreises und dient dazu, sowohl den Originalwert als auch die Abnutzung des Mobiliars anzuerkennen.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie als Vermieter:in den Möblierungszuschlag für Ihre möblierte Wohnung auf Zeit ermitteln können. Wir stellen Ihnen dazu die beiden gängigsten Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags vor – das Hamburger Modell und das Berliner Modell.

• Wissenswertes zum Möblierungszuschlag
• Das Hamburger Modell
• Das Berliner Modell
• Neue Möbel, neuer Mietpreis?
• Neue Mieter:in, neuer Mietpreis?
• Welches Modell sollten Sie nutzen?

Wissenswertes zum Möblierungszuschlag

Welche Ausgaben zählen in den Möblierungszuschlag?

Gesetzlich ist es derzeit nicht eindeutig definiert, wann eine Wohnung als möbliert gilt bzw. welche Ausstattung unter den Begriff Möblierung fällt. Ob und welche Haushaltsgegenstände zur Möblierung zählen und bei der Berechnung des Möblierungszuschlags berücksichtigt werden können, ist also gesetzlich nicht festgeschrieben.

Eine Faustregel besagt: Wird mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände von dem:der Vermieter:in gestellt, gilt die Wohnung als möbliert.

Wir empfehlen Vermieter:innen auf unserer Plattform alle Gegenstände, die zusätzlich zum Wohnraum vermietet werden und dem Wohnen dienen, bei der Berechnung des Möblierungszuschlags zu berücksichtigen. 

Falls Sie sich bei der Ausstattung Ihrer möblierten Wohnung unsicher sind, können Sie sich von unserem Artikel 5 Tipps für die ideale Einrichtung Ihrer möblierten Wohnung auf Zeit inspirieren lassen.

Zwei Wege den Möblierungszuschlag zu berechnen: Das Hamburger Modell und das Berliner Modell

Für die Berechnung des Möblierungszuschlags existiert derzeit keine gesetzlich vorgeschriebene Methode. Es gibt somit auch keine absolut richtige Antwort auf die Frage, die uns häufig gestellt wird: Wie hoch kann ich den Möblierungszuschlag für meine Wohnung ansetzen?

Es gibt allerdings mehrere Modelle zur Berechnung, die Ihnen eine Orientierung bieten können. Besonders, wenn Sie eine Wohnung erstmalig für die möblierte Vermietung herrichten, kann sich ein Modell zur ersten Annäherung anbieten.

Beim Hamburger Modell und Berliner Modell handelt es sich um die beiden gebräuchlichsten Modelle zur Ermittlung des Möblierungszuschlags für möblierte Wohnungen. Beide Modelle berechnen den monatlichen Möblierungszuschlag auf Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises der Möblierung und führen am Ende zu errechneten Zuschlägen in ähnlicher Höhe. Grundsätzlich gilt: Je hochwertiger und neuer die Möbel, desto höher der Möblierungszuschlag. Wir stellen Ihnen beide Modelle im Detail vor.

Das Hamburger Modell

Nach dem sogenannten Hamburger Modell setzt sich der monatliche Möblierungszuschlag aus zwei Komponenten zusammen:

• Abschreibung der Möblierung (also die Wertminderung)
• Kapitalverzinsung (Verzinsung des Kaufpreises der Möblierung)

Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie diese beiden Komponenten berechnen und wie sich am Ende daraus der monatliche Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell ergibt.

Die Abschreibung der Möblierung: Degressive Abschreibung

Das Alter der angeschafften Möbel und die Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch mindern den Wert der Möblierung. Diese Wertminderung wird als Abschreibung bezeichnet. Die Abschreibung wird stets pro Jahr angegeben und kann entweder linear oder degressiv berechnet werden. Beim Hamburger Modell wird gängigerweise mit der degressiven Abschreibung gerechnet. Bei dem Modell wird eine Abschreibungsdauer von sieben Jahren genutzt. In dem Modell wird also davon ausgegangen, dass das Mobiliar nach sieben Jahren nicht noch weiter an Wert verlieren kann. Die Abschreibungsdauer wird vom Modell festgelegt und ist nicht variabel.

Die degressive Abschreibung basiert auf dem jeweiligen Zeitwert der Möbel. Dieser Zeitwert verringert sich Jahr für Jahr. Bei der degressiven Abschreibung wird von einer jährlichen Wertminderung der Möblierung um 15 % ausgegangen.

Um die degressive Abschreibung zu berechnen, wird der Zeitwert mit dem Prozentsatz der Abschreibung multipliziert – also mit 15 %. Im ersten Jahr wird der ursprüngliche Anschaffungswert der Möblierung als Ausgangswert genommen. Da sich der Zeitwert der Möblierung von Jahr zu Jahr verringert, wird die 15 %-ige Wertminderung jedes Jahr auf den Zeitwert des Vorjahres berechnet.

Das Modell sieht vor, dass die Möblierung nach einer Nutzungsdauer von sieben Jahren noch 30 % des ursprünglichen Kaufpreises wert ist. Dieser sogenannte Restzeitwert bleibt ab dem siebten Nutzungsjahr konstant. Das Modell besagt also, dass die Möblierung nie weniger als 30 % ihres Anschaffungspreises wert sein wird.

Zur Verdeutlichung hier ein entsprechendes Rechnungsbeispiel für die degressive Abschreibung bei einem Anschaffungswert von Mobiliar in Höhe von 10.000 €:

Abschreibung (€/Jahr) = Zeitwert des Vorjahres * Prozentsatz der Abschreibung (als Dezimalzahl)

• Bsp. Jahr 1: 10.000 € * 0,15 = 1.500 €
  In Jahr eins wird der originale Wert der Möbel um 15 % gemindert. Die Abschreibung beträgt also 1.500 €. Die Möbel sind nun noch 8.500 € wert.
• Bsp. Jahr 2: 8.500 € * 0,15 = 1.275 €
  In Jahr zwei wird der Zeitwert der Möbel wieder um 15 % gemindert. Die Abschreibung beträgt 1.275 € und die Möbel sind nun noch 7.225 € wert.
• Bsp. Jahr 3: 7.225 € * 0,15= 1.083,75 €
  In Jahr drei wird der Zeitwert der Möbel erneut um 15 % gemindert. Die Abschreibung liegt dann also bei 1.083,75 € und die Möbel sind nun noch 6.141,25 € wert.

Damit Sie den Verlauf der degressiven Abschreibung über eine Dauer von 10 Jahren ganz einfach nachvollziehen können, haben wir die vollständige Berechnung aus unserem Beispiel in Tabellenform visualisiert (siehe unten). Da laut dem Hamburger Modell die Möbel nach dem siebten Jahr noch 30 % ihres Kaufpreises wert sind und nicht weiter an Wert verlieren können, beträgt der Zeitwert der Möblierung in unserem Beispiel nach dem siebten Jahr konstant 3.000 €.  Die Abschreibung reduziert sich dann auf 0 €. Ab dem achten Jahr wird der Zeitwert der Möblierung also nicht mehr mithilfe der degressiven Abschreibung berechnet, sondern auf 30 % des originalen Kaufpreises bestimmt. In unserer Beispielrechnung erklärt das die Reduzierung des Zeitwerts von Jahr sieben zu Jahr acht um 205,73 €.

Die Kapitalverzinsung

Das Hamburger Modell berücksichtigt neben der Abschreibung auch die Verzinsung des Geldes, welches ursprünglich in die Möblierung investiert wurde: Die Kapitalverzinsung. Diese wird am Ende auf die Abschreibung aufgeschlagen.

Die jährliche Kapitalverzinsung in Euro ergibt sich aus dem jeweiligen Zeitwert der Möblierung, der mit einem Zinssatz multipliziert wird. So wird schließlich der Möblierungszuschlag nach dem Hamburger Modell ermittelt.

Die aktuelle Rechtsprechung zur Höhe dieses Zinssatzes besagt, dass mit 12 % bis maximal 15 % verzinst werden darf. In unserem folgenden Beispiel rechnen wir mit 12 %.

Die Kapitalverzinsung bezieht sich – wie auch die degressive Abschreibung – auf einen Nutzungszeitraum von sieben Jahren und sieht dann ebenfalls einen Restzeitwert der Möblierung in Höhe von 30 % des ursprünglichen Kaufpreises vor.

Die entsprechende Rechnung für die Kapitalverzinsung lautet:

Kapitalverzinsung = Zeitwert des Vorjahres * Zinssatz (% als Dezimalzahl)

• Bsp. Jahr 1: 10.000 € * 0,12 = 1.200 €
• Bsp. Jahr 2: 8.500 € * 0,12 = 1.020 €
• Bsp. Jahr 3: 7.225 € * 0,12 = 867 €

Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach dem Hamburger Modell

Um den tatsächlichen Möblierungszuschlag gemäß dem Hamburger Modell zu erhalten, werden die Abschreibung und die Kapitalverzinsung summiert. Dieser Wert wird dann durch zwölf geteilt, um den monatlichen Möblierungszuschlag zu erhalten.

Monatlicher Möblierungszuschlag = (Abschreibung + Kapitalverzinsung) / 12

Nach vollständiger Abschreibung der Möbel, also nach sieben Jahren, kann die Kapitalverzinsung noch auf den Restzeitwert der Möblierung (30 % des Anschaffungspreises) berechnet werden.

Die entsprechende Rechnung hierzu lautet:

Kapitalverzinsung nach vollständiger Abschreibung = (Kaufpreis * 0,3) * Zinswert (% als Dezimalzahl)

• Bsp.: (10.000 € * 0,3) * 0,12 = 360 € (pro Jahr)

Um den monatlichen Möblierungszuschlag nach dem siebten Jahr zu erhalten, muss das Ergebnis noch durch zwölf Monate geteilt werden. Dies führt zu einem monatlichen Zuschlag von 30 €.

In der folgenden Tabelle veranschaulichen wir noch einmal die komplette Berechnung des Möblierungszuschlags nach dem Hamburger Modell mit degressiver Abschreibung. Der ursprüngliche Kaufpreis der Möblierung in unserem Beispiel liegt bei 10.000 €.

Das Berliner Modell

Das Berliner Modell geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin im Jahr 2003 hervor. Im Vergleich zum Hamburger Modell gestaltet sich die Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags etwas einfacher, denn er wird anhand einer einzigen Komponente berechnet: Der linearen Abschreibung in Höhe von 2 % des Zeitwertes der Möbel.

Dieses Modell geht also davon aus, dass der Wert von angeschafften Möbeln sich jährlich um 2 % vermindert. Diese Abschreibung von 2 % des Neuwertes der Möblierung wird vom Modell festgelegt und ist nicht variabel. Ebenso die Abschreibungsdauer – diese liegt laut Berliner Modell immer bei zehn Jahren.

Die lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung basiert auf dem ursprünglichen Kaufpreis der Möbel. Dabei wird davon ausgegangen, dass sich der Wert des Kaufpreises jährlich um einen festen Prozentsatz vermindert. Diese Wertminderung bleibt bei der linearen (also geradlinigen) Abschreibung jedes Jahr konstant. Im Zusammenhang mit dem Berliner Modell wird mit einer linearen Wertminderung von 2 % gerechnet.

Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach dem Berliner Modell

Wichtig für die Berechnung des Möblierungszuschlags nach dem Berliner Modell ist der Restzeitwert. Dieser ergibt sich aus der Anzahl der nicht vergangenen Jahre bis zur vollständigen Abschreibung (laut Modell: 10 Jahre). Der Restzeitwert gibt den Wert der Möbel an, den sie dann noch wert sind. Nach vollständiger Abschreibung der Möblierung – also nach zehn Jahren – darf gemäß diesem Modell kein weiterer Möblierungszuschlag berechnet werden.

Die Formel zur Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach dem Berliner Modell lautet wie folgt:

monatlicher Möblierungszuschlag = (Neuwert der Möbel / 10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre) * Prozentsatz der Abschreibung 2 % (als Dezimalzahl)

• Bsp. Jahr 1: (10.000 € / 10 * 9) * 0,02 = 180 €
• Bsp. Jahr 2: (10.000 € / 10 * 8) * 0,02 = 160 €

In der folgenden Tabelle veranschaulichen wir die Höhe des monatlichen Möblierungszuschlags nach dem Berliner Modell für die ersten drei Jahre ab der Anschaffung, das siebte Jahr sowie den Zeitraum nach der Abschreibungsdauer von zehn Jahren. Der ursprüngliche Kaufpreis der Möblierung im Beispiel liegt bei 10.000 €.

Neue Möbel, neuer Mietpreis?

Wenn neue Möbelstücke angeschafft oder Mobiliar ausgetauscht wird, kann die Berechnung des Möblierungszuschlags schnell unübersichtlich werden. Denn, es wird jeweils mit dem Zeitwert der Möblierung gerechnet und dieser ändert sich nun mal mit jeder Ausbesserung. Schaffen Sie als Vermieter:in beispielsweise eine neue Schlafcouch an, ändert sich der Gesamtwert der Möblierung entsprechend. Nach dem Grundprinzip beider Modelle sollte dann eine neue Kalkulation des Möblierungszuschlags aufgestellt werden.

Neue Mieter:innen, neuer Mietpreis?

Sowohl das Hamburger Modell als auch das Berliner Modell sehen bei Mietwechseln aufgrund des fortschreitenden Wertverlusts eine Neuberechnung des Möblierungszuschlags vor. Das bedeutet für Sie, dass Sie den Möblierungszuschlag bei Einzug von neuen Mieter:innen jeweils neu berechnen sollten. Die Modelle empfehlen, dass dieser monatliche Möblierungszuschlag dann für die Dauer der Anmietung und bis zum nächsten Mietwechsel konstant bleibt.

Welches Modell sollten Sie nutzen?

Welches der beiden Modelle Sie zur Orientierung heranziehen möchten, bleibt ganz Ihnen überlassen. Beide Modelle haben ihre Vorteile. Während das Hamburger Modell genauer auf den Zeitwert der Möbel eingeht, indem es auch die Kapitalverzinsung berücksichtigt, zieht das Berliner Modell eine einfachere Berechnung heran. Auch bei der Einschätzung des Wertverlustes gibt es Unterschiede: Das Hamburger Modell nimmt an, dass die Möbel nach sieben Jahren noch 30 % ihres Kaufpreises wert sind und nicht weiter an Wert verlieren können. Das Berliner Modell geht hingegen von einem vollständigen Wertverlust nach 10 Jahren aus.

Uns ist bewusst, dass die Berechnungen mithilfe beider Modelle auf den ersten Blick kompliziert erscheinen können. Dennoch eignen sich unserer Einschätzung nach beide Modelle gut als Grundlage zur Berechnung des Möblierungszuschlags. Wir raten Ihnen, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen, da der Möblierungszuschlag eine wichtige Komponente beim möblierten Vermieten auf Zeit darstellt. Aufgrund der Abnutzung der Möbel durch den täglichen Gebrauch sollte dieser ein fairer Bestandteil des Mietpreises sein.

Mehr Informationen über die rechtlichen Grundlagen zum möblierten Vermieten auf Zeit finden Sie in unserem Artikel Möbliert vermieten auf Zeit: Alles, was Sie zur rechtlichen Lage wissen müssen.

Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit Wunderflats vermieten, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Als Marktführer für möbliertes Wohnen auf Zeit in Deutschland sammeln wir bereits über viele Jahre hinweg Erfahrungen mit Vergleichsdaten. Wir beraten Sie gerne zur Bestimmung Ihres optimalen Mietpreises und Möblierungszuschlags. Wünschen Sie ein persönliches Gespräch? Wir helfen Ihnen gerne weiter! Schicken Sie uns einfach eine kurze E-Mail an vermieten@wunderflats.com.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar – die Inhalte dieser Seite wurden ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Da wir als Plattform agieren, können und dürfen wir zwar unsere Einschätzungen teilen, Ihnen aber keine rechtlich bindende Empfehlung für Ihr individuelles weiteres Vorgehen geben.

(Ursprünglich veröffentlicht am 04.08.2020)