Möbliert vermieten auf Zeit: Alles, was Sie zur rechtlichen Lage wissen müssen

Mietpreisbremse

Grundlagen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 eingeführt und wurde in einer Gesetzesänderung zum 01.01.2019 verschärft. Sie räumt den Bundesländern die Möglichkeit ein, die Höhe der verlangten Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen zu begrenzen: auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Die Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird, entscheiden die einzelnen Bundesländer anhand von folgenden vier Indikatoren für einen Zeitraum von fünf Jahren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung.

Mietpreisbremse für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, sofern sie unbefristet vermietet werden. Sobald Sie Ihre Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermieten, ändert sich die Gesetzeslage: Mieterschutzvorschriften, die die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn begrenzen, gelten nicht mehr (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 

Für Sie als Vermieter:in einer möblierten Wohnung auf Zeit gilt die Mietpreisbremse also nicht. Um Ihre Kosten der Möblierung zu decken, können Sie einen Möblierungszuschlag für die Miete ermitteln.

Ein angemessener Möblierungszuschlag sollte den aktuellen Wert der Möbel widerspiegeln. Daher orientieren sich die beiden gängigsten Berechnungsmethoden für den Möblierungszuschlag am Alter und Ursprungswert der Möbel. Genauere Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel Den Möblierungszuschlag berechnen: Das Hamburger und Berliner Modell für Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit erklärt. Anhand von Erfahrungswerten aus bisherigen Wunderflats-Buchungen sowie von internen und externen Daten zu Mietpreisen geben wir Ihnen außerdem gerne einen Überblick über die Mietpreise von möblierten Wohnungen in Ihrer Region. 

Zweckentfremdung

Grundlagen zur Zweckentfremdung

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum statt zum Wohnen zweckfremd genutzt wird, etwa durch die Vermietung als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung. 

Ein entscheidendes Signal dafür, dass keine Zweckentfremdung vorliegt, ist also der Aufenthaltsgrund der Mieter:innen: 

Verlegt der:die Mieter:in den Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort – zum Beispiel aus beruflichen Gründen – dann wird der Wohnraum zum Wohnen genutzt und nicht zur Beherbergung. 

Zusätzlich schreiben Kommunen häufig in eigenen Verordnungen und Regelungen eine Mindestmietdauer vor. Ist diese eingehalten, wird der Aufenthalt als rechtmäßiges Wohnen und nicht als zweckfremde Nutzung von Wohnraum eingestuft. 

Generell lässt sich für kommunale Vorgaben zusammenfassen: Die Mietdauer darf nicht nach Tagen oder Wochen bemessen sein und sollte demnach über einem Monat liegen. Wir bei Wunderflats empfehlen allen Vermieter:innen, sich an die jeweiligen kommunalen Vorgaben zu halten. In unserem Artikel Ein Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit haben wir die allgemeinen Regelungen zur Zweckentfremdung in Bezug auf möbliertes Wohnen auf Zeit sowie die speziellen Regelungen in Ihrer Stadt für Sie zusammengestellt.

Zweckentfremdung für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Wunderflats unterstützt Sie als Vermieter:in dabei, die Regeln des Zweckentfremdungsverbots einzuhalten. Das Angebot von Wunderflats in Deutschland betrifft ausschließlich die Nutzung von Wohnraum zum Wohnen und nicht zur Beherbergung von Feriengästen oder für medizinische Zwecke. 

Um nicht in die Wohnraum-Zweckentfremdung zu fallen, sollten Sie folgende Regelungen bei der Vermietung auf Zeit beachten: 

Setzen Sie eine Mindestmietdauer für Ihre Wohnung an, die den Vorgaben Ihrer Kommune entspricht: Je nach Stadt und Region erhalten Sie konkrete Informationen zu den Vorgaben beim Wohnungsamt, Bauamt, Bauaufsichtsamt, Bezirksamt, dem Amt für Wohnen oder dem Amt für Wohnungswesen. Die Regelungen in ausgewählten deutschen Städten haben wir hier für Sie zusammengefasst. Wir beraten Sie gerne, falls Sie bei der Erstellung Ihres Inserats bei Wunderflats unsicher sein sollten, welche Mindestmietdauer für Ihre Kommune gilt. 

Prüfen Sie den Aufenthaltsgrund der Mieter:innen: 

Mieter:innen sollten eindeutig belegen, dass sie den Lebensmittelpunkt für begrenzte Zeit an den Standort Ihrer Wohnung verlegen. Da der Aufenthaltsgrund auch im Mietvertrag festgehalten werden muss, vermieten Sie den Wohnraum so nachweislich zum Wohnen und nicht zur Beherbergung oder für gewerbliche Zwecke. Auch hier erhalten Sie Unterstützung von Wunderflats: Potenzielle Mieter:innen müssen immer Angaben zum Aufenthaltsgrund tätigen.

Interessant für Wohnungseigentümer:innen aus Berlin, Hamburg und München: Die Bezirksämter wenden sich gelegentlich an Vermieter:innen, um eine mögliche Zweckentfremdung ihrer Wohnung bei Vermietung auf Zeit zu hinterfragen. Häufig, weil touristische Beherbergung und Wohnen auf Zeit verwechselt werden. Bisher lag in keinem Fall der Vermietung über Wunderflats eine Zweckentfremdung vor. 

Mietverträge für Zeitwohnen

Grundlagen zu Mietverträgen für Zeitwohnen

Mietverträge für Zeitwohnen werden ausgestellt, wenn Wohnraum aufgrund eines konkreten Aufenthaltsgrunds für eine kurzfristige, überschaubare Vertragsdauer vermietet wird. Der von Mieter:in und Vermieter:in zu unterzeichnende Mietvertrag muss sowohl das Vertragsende als auch die besonderen Umstände des Aufenthaltes beinhalten.

Mietverträge für Zeitwohnen für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Alle Mietverhältnisse, die Sie über Wunderflats schließen, sind zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt – denn Wunderflats bringt Mieter:innen und Vermieter:innen von Zeitwohnen zusammen. 

Sobald Ihr durch Wunderflats verifiziertes Wohnungsinserat online gestellt ist, erhalten Sie die rechtlich geprüfte Vorlage eines Mietvertrages für Zeitwohnen. Diesen Mietvertrag können Sie für alle Vermietungen mit Wunderflats nutzen. 

Mietverhältnisse, die von vornherein länger als ein Jahr dauern sollen, fallen im Allgemeinen nicht mehr unter Mietverträge für Zeitwohnen. Die durchschnittliche Dauer einer Vermietung über Wunderflats beträgt etwas mehr als vier Monate. 

Können Mietverträge für Zeitwohnen gekündigt werden?

Mietverträge für Zeitwohnen werden auf bestimmte Zeit geschlossen und enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Sie können nur außerordentlich gekündigt werden. 

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind solche, auf die der:die Vermietende direkten Einfluss hat. Dazu gehören z.B.:

• die Nichtgewährung des Gebrauchs (kein Zugang oder kein rechtzeitiger Zugang), sowie
• erhebliche Gesundheitsgefährdung (Schimmel, Heizung funktioniert nicht dauerhaft während der Heizperiode etc.).

Wenn dieI Mieter:innen aufgrund veränderter Lebensumstände (z.B. Projekt endet frühzeitig) ausziehen möchte, unterstützen unsere Teams von Wunderflats Sie gerne dabei, einen Aufhebungsvertrag zu erstellen und passende Anschlussmieter:innen zu finden.

Können befristete Mietverträge verlängert werden?

Bei einer Verlängerung von Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch muss das Ende der erweiterten Mietzeit absehbar sein. Auch hier müssen Sie den Grund für die Verlängerung im Vertrag angeben, denn sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. 

Eine Gesamtmietdauer von einem Jahr sollte durch die Verlängerung nicht überschritten werden – ansonsten könnte das Mietverhältnis sich in eines auf unbestimmte Zeit wandeln. 

Circa 20 % der Wunderflats-Mieter:innen möchten ihren Vertrag nach Ablauf des ursprünglichen Aufenthalts verlängern. Ob ein Verlängerungswunsch bei Ihren Mieter:innen besteht und Sie mit einer Verlängerung einverstanden sind, fragen wir rechtzeitig im Voraus ab. So kann Wunderflats Ihnen entweder bei der Erstellung des neuen Vertrags unterstützend zur Seite stehen, oder bereits mit genügend Vorlauf Anschlussmieter:innen für Sie suchen. In beiden Fällen vermeiden Sie Leerstand Ihrer Wohnung. 

Gibt es beim Abschluss von Mietverträgen für Zeitwohnen ein Widerrufsrecht?

Das Widerrufsrecht des § 355 BGB gilt, wenn Sie gewerblich vermieten und der:die Mieter:in eine natürliche Person ist (also kein Unternehmen). Bei der privaten Vermietung findet das Widerrufsrecht keine Anwendung. 

Ein Widerrufsrecht seitens der Mieter:innen besteht bei Vermietungen dann, wenn zum Beispiel die Wohnung vorher nicht besichtigt wurde (§ 312 Abs. 4 BGB) oder wenn Sie die Mieter:innen außerhalb Ihrer eigenen Geschäftsräume – etwa an der Wohnungstür oder gelegentlich bei einer Wohnungsbesichtigung – zur Zustimmung veranlassen (§ 312 b BGB). Sind die Rahmenbedingungen für das Widerrufsrecht erfüllt, ist ein Widerruf bis 14 Tage nach Vertragsschluss gültig, sofern Sie den:die Mieter:in zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über seine:ihre Rechte aufgeklärt haben. Haben Sie dies nicht, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage. 

In seltenen Fällen ändern sich die Pläne von Mieter:innen nach Vertragsabschluss, sodass sie doch nicht einziehen können oder möchten. Mit beidseitiger Unterzeichnung des Mietvertrages für Zeitwohnen sind Sie als Vermieter:in auf der sicheren Seite und können rechtlich auf Zahlung der Miete bestehen. Wir bei Wunderflats helfen Ihnen jedoch gerne bei einer einfacheren, alternativen Lösung: Wir suchen kurzfristig und aktiv Anschlussmieter:innen für Sie und unterstützen Sie dabei, einen Aufhebungsvertrag mit denabgesprungenen Mieter:innen zu vereinbaren. Sie verhindern ohne Aufwand Leerstand und Sie helfen dem:der ursprünglichen Mieter:in dabei, eine zusätzliche finanzielle Belastung zu vermeiden. 

Untervermietung

Grundlagen zur Untervermietung

Die Möglichkeit der Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt und bedarf grundsätzlich der Zustimmung von dem:der Vermieter:in/Eigentümer:in. Das bedeutet, ein:e Mieter:in muss die Erlaubnis des:der Vermietenden einholen, um die Wohnung untervermieten zu dürfen. Diese Vereinbarung sollte immer schriftlich erfolgen und kann auch bereits Bestandteil des Hauptmietvertrags sein. 

Diese und andere gesetzliche Regelungen, die es für eine erfolgreiche Untervermietung zu beachten gibt, haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Untervermietung für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Der Wunderflats Standard-Mietvertrag erlaubt keine Untervermietung. Ihre Mieter:innen dürfen Ihre Wohnung also nicht an Dritte weitervermieten – ansonsten können Sie ihnen eine fristlose außerordentliche Kündigung aussprechen. 

Meldegesetz

Grundlagen zum Meldegesetz

Damit sich die Mieter:innen auf Zeit bei der Meldebehörde anmelden kann, benötigen sie von Ihnen als Vermieter:in eine Wohnungsgeberbestätigung. Aus der Bestätigung muss hervorgehen: das Einzugs- und Auszugsdatum, Name und Anschrift von dem:der Wohnungsgeber:in, Anschrift der Wohnung auf Zeit und Name der meldepflichtigen Person. 

Meldegesetz für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Laut Bundesmeldegesetz sind Wohnungsgeber:innen dazu verpflichtet, an der behördlichen Anmeldung Ihrer Mieter:innen mitzuwirken und ihnen dafür eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen (§19 BMG). Diese Bestätigung benötigen Mieter:innen bei der Anmeldung oder Ummeldung des Wohnsitzes beim Einwohnermeldeamt, Bürgeramt oder Bürgerbüro.

Auch wenn der Aufenthalt Ihrer Mieter:innen nur wenige Monate beträgt, möchten wir Sie dazu ermutigen, ihnen in jedem Fall eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Besonders ausländische Mieter:innen sind auf die Anmeldung angewiesen, um beispielsweise eine Steueridentifikationsnummer zu erhalten und ein Konto zu eröffnen. Ebenfalls erst nach Erhalt einer Steueridentifikationsnummer wird die korrekte Steuerklasse zugeteilt und somit muss nicht mehr den höchste Steuersatz auf das Einkommen gezahlt werden. 

Ausführliche Informationen zur Wohnungsgeberbestätigung finden Sie in unserem Artikel Die Wohnungsgeberbestätigung beim möblierten Wohnen auf Zeit.

Nebenkostenabrechnung/ Heizkostenverordnung

Grundlagen zur Nebenkostenabrechnung/Heizkostenverordnung

Üblicherweise wird in Mietverträgen festgelegt, dass die Nebenkosten von den Mieter:innen getragen werden. Die Heiz- und Warmwasserkosten sind gemäß der Heizkostenverordnung (HeizKV) zum Großteil nach Verbrauch abzurechnen. Es gibt nur wenige Ausnahmen, die zu einer pauschalen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten berechtigen.

In einigen Fällen einigen sich Mieter:innen und Vermieter:innen vertraglich darauf, dass sämtliche verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Heizung und Strom pauschal mit in den Mietpreis einberechnet werden.

Nebenkostenabrechnung/ Heizkostenverordnung für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Die Wunderflats Standard-Mietverträge für möblierte Vermietung auf Zeit weisen Inklusivmieten aus. Sowohl die Nebenkosten, als auch die Heiz- und Warmwasserkosten werden demnach pauschal abgerechnet. Gerne geben wir Ihnen einen Überblick über Preise auf dem Mietmarkt für möbliertes Wohnen, sobald Sie Ihr Inserat bei Wunderflats erstellen. 

Anders als bei einer verbrauchsgenauen Abrechnung müssen Sie als Vermieter:in bei einer Inklusivmiete zum Ende des Abrechnungszeitraumes keine Nebenkostenabrechnung erstellen, um zu überprüfen, ob sich die Zahlungen der Mieter:innen mit dem angefallenen Verbrauch decken. So werden bei einer pauschalen Abrechnung rückwirkend auch keine Ausgleichszahlungen von Mieter:in oder Vermieter:in getätigt. 

Laut der Erfahrungen unserer Wunderflats-Vermieter:innen gleichen sich die Kosten des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens über mehrere Vermietungen gut aus. Sollten Sie dennoch bemerken, dass die angesetzte Pauschale nicht mit den Kosten übereinstimmt, können Sie die Pauschale für zukünftige Vermietungen entsprechend anpassen.

Wenn Sie einen erheblich höheren Verbrauch bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom oder Heizung feststellen, können Sie unter Umständen einen angemessenen Betrag der Kaution bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel Die Mietkaution – Alles, was Sie zur Mietsicherheit beim möblierten Wohnen auf Zeit wissen müssen.

Energieausweis

Grundlagen zum Energieausweis

Mit der Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2014) von 2014 wurde der Energieausweis für alle Wohnraumeigentümer:innen Pflicht. Der Energieausweis muss bei einer Wohnungsbesichtigung sichtbar als Original oder als Kopie ausgelegt sein (§ 16 Abs. 2 EnEV). Findet keine Besichtigung statt, muss den Mieter:innen spätestens bei Einzug eine Kopie des Ausweises übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Obwohl Mieter:innen dies in der Praxis oft nicht einfordern, kann ein Verstoß als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 € belegt werden. 

Energieausweis für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Als Eigentümer:in einer Wohnung brauchen Sie sich nur an Ihre Hausverwaltung zu wenden: Dort muss der Energieausweis für das Gebäude hinterlegt sein. Energiepässe für einzelne Wohnungen gibt es nicht. 

Als Eigentümer:in eines Einfamilienhauses können Sie sich ganz einfach einen Energieausweis ausstellen lassen. Wenden Sie sich dazu an die Architekten-, Ingenieur-, Handwerkskammer oder die Energieberatung Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale. Weitere Informationen finden Sie auch bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). 

Wenn Sie Ihr Inserat bei Wunderflats erstellen, müssen Sie angeben, ob Sie einen Energieausweis für Ihre Wohnung vorliegen haben, ob Sie den Ausweis aktuell beantragen oder ob Ihr Gebäude nicht unter die Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2014) fällt. 

Gewerberecht

Grundlagen zum Gewerberecht

Rechtlich wird unterschieden zwischen der Vermietung als Vermögensverwaltung (privat) und Vermietung als Gewerbebetrieb (gewerblich). 

Wenn Sie als Privatperson Wohnungen vermieten, handelt es sich in der Regel um private Vermögensverwaltung (§ 14 Satz 3 AO), die nicht unter das Gewerberecht fällt. Entgegen vieler Mutmaßungen gilt das auch, wenn Sie mehrere Mietobjekte und einen hohen Verwaltungsaufwand durch viele Mieter:innen haben. 

Ein Anzeichen dafür, dass Ihre Vermietung als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb angesehen wird, ist Ihre Erzielung von Einnahmen durch Vermietungen, die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen (§ 14 Satz 1 AO). Eine fest definierte Grenze gibt es jedoch nicht. 

Ist Ihre Überlassung von Wohnräumen an Mieter:innen hotel-/pensionsähnlich organisiert – zum Beispiel durch die Bereitstellung von Sonderleistungen wie einer permanent besetzten Rezeption – wird ebenfalls eine gewerbliche Tätigkeit angenommen. In diesem Fall überwiegt die einheitliche gewerbliche Organisation rechtlich die reine Vermögensnutzung. 

Gewerberecht für Sie als Vermieter:in von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Sobald Sie gewerblich vermieten, müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Die Kosten und erforderlichen Unterlagen können Sie auf der Internetseite Ihres zuständigen Gewerbeamtes einsehen. Als gewerbliche:r Vermieter:in unterliegen Sie automatisch den Bestimmungen des Gewerberechts. Dies geht mit Pflichten einher – wie zum Beispiel der Notwendigkeit einer Buchführung. 

Bei der gewerblichen Vermietung kann für Sie Gewerbesteuer anfallen. Diese müssen Sie abführen, wenn Ihr Gewinn den Freibetrag übersteigt: bei natürlichen Personen sowie bei Personengesellschaften liegt dieser bei 24.500 €, bei Unternehmen bei 5.000 € pro Jahr (§ 11 GewStG). 

Die Grenzen zwischen privater und gewerblicher Vermietung können fließend sein. Häufig kommt es auf den Einzelfall an. Daher empfehlen wir grundsätzlich: Besprechen Sie sich mit einem:einer Steuerberater:in oder mit Ihrem Gewerbe- oder Finanzamt und lassen Sie sich zu Ihrer individuellen Lage beraten.

Unabhängig davon, ob Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnungen privat oder gewerblich agieren – bei Wunderflats sind Sie gut aufgehoben!

Sie haben weitere Fragen rund um möbliertes Vermieten auf Zeit oder möchten Ihre möblierte Wohnung auf Zeit vermieten? Unser Team hilft Ihnen gerne weiter: Melden Sie sich über vermieten@wunderflats.com oder erstellen Sie direkt ein Inserat.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwaltskanzlei. Mit über 400 Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren an acht Standorten in Deutschland kann Ihnen die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek schnell weiterhelfen. Kontaktieren Sie Herrn Dr. Marcus Georg Tischler, unseren Wunderflats Ansprechpartner vor Ort. Er verbindet Sie mit dem:der passenden Expert:in der Sozietät, der:die sich um Ihr individuelles Anliegen kümmert, wenn Sie einen Auftrag erteilen.