Sie planen einen längeren berufsbedingten Auslandsaufenthalt oder gehen mehrere Monate auf Reisen. Was machen Sie in der Zwischenzeit mit Ihrer Wohnung? Eine ungenutzte Wohnung kann zur finanziellen Belastung werden. Hinzu kommt die Sorge, Ihre Wohnung mehrere Monate unbeaufsichtigt zu lassen. Das muss nicht sein! Sie können Ihre komplette Wohnung während Ihrer Abwesenheit als möblierte Wohnung auf Zeit untervermieten.
Im Folgenden erklären wir Ihnen die relevantesten Vorschriften aus dem Mietrecht, die Regelungen zur Vermietung als Ferienwohnung sowie zum Sonderfall sozialer Wohnungsbau, die Sie für eine erfolgreiche Untervermietung beachten sollten.
Was bedeutet Untervermietung?
Eine Untervermietung kommt zustande, wenn ein Mietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter:in geschlossen wird. Wenn Sie als Mieter:in einer anderen Person also gegen Entgelt die Nutzung Ihrer gemieteten Wohnung überlassen, handelt es sich um Untervermietung. Das Gesetz nennt dies „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ (§ 540 BGB).
Gesetzlich gibt es einen Unterschied zwischen der Überlassung der ganzen Wohnung (§ 540 BGB) und der Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB).
In diesem Beitrag konzentrieren wir uns hauptsächlich auf die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung – also die Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 540 BGB). Bestimmungen für die teilweise Untervermietung einer Wohnung sind nur in einzelnen Fällen angegeben.
Weitere wichtige Hinweise zum Vermieten Ihrer möblierten Wohnung auf Zeit erfahren Sie in unserem Beitrag Die rechtliche Lage zum möblierten Vermieten auf Zeit.
Vorschriften aus dem Mietrecht
Erlaubnis zur Untervermietung
Als Mieter:in einer Wohnung müssen Sie in jedem Fall die Erlaubnis zur Untervermietung bei Ihrem:Ihrer Vermieter:in einholen. Diese Erlaubnis ist gesetzlich bei der vollständigen und auch bei der teilweisen Untervermietung von Wohnraum vorgesehen (§ 540 BGB). Die Genehmigung kann Ihnen Ihr:e Vermieter:in entweder vorab durch eine Klausel im Mietvertrag oder auf Anfrage für eine spezifische Untervermietung erteilen. Außerdem hat Ihr:e Vermieter:in Anspruch darauf zu erfahren, wer in die Wohnung einziehen wird.
Wenn Sie ohne entsprechende Genehmigung untervermieten, können Sie als verantwortliche:r Hauptmieter:in der Wohnung abgemahnt und sogar gekündigt werden. Der:die Vermieter:in muss Ihnen aber in diesem Fall grundsätzlich eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietverhältnisses einräumen (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB).
Gemäß aktueller Rechtsprechung des Landgerichts Berlin kann bereits die Annoncierung der Wohnung zur Untervermietung ohne Zustimmung durch den:die Vermieter:in zu einer Abmahnung und schließlich zu einer wirksamen Kündigung führen. Wir empfehlen daher: Holen Sie unbedingt die Erlaubnis zur Untervermietung bei Ihrem:Ihrer Vermieter:in ein, bevor Sie Ihre Wohnung bei Wunderflats inserieren.
Sollte der:die Vermieter:in Ihnen die Zustimmung zur vollständigen oder teilweisen Untervermietung verweigern, können Sie als Mieter:in Ihrerseits das Mietverhältnis mit einer Frist von rund drei Monaten kündigen (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB, § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB).
Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit Wunderflats vermietet haben, ist dem:der Mieter:in die weitere Untervermietung der gesamten Wohnung oder einzelner Zimmer nicht gestattet. Dies ist standardmäßig über eine Klausel im Wunderflats-Mietvertrag untersagt.
Mieterhöhung bei Untervermietung
Für den Zeitraum der Untervermietung kann Ihr:e Vermieter:in unter bestimmten Voraussetzungen einen Untermietzuschlag verlangen. Dies gilt insbesondere für die teilweise Untervermietung der Wohnung (§ 553 Abs. 2 BGB) und ist unter Umständen auch bei der vollständigen Untervermietung möglich. Ein Untermietzuschlag ist stets eine Einzelfallentscheidung. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass Sie für die Untervermietung generell einen monatlichen Zuschlag zahlen müssen, ist unwirksam. Außerdem kann eine Untermietzuschlag niemals rückwirkend erhoben werden.
Haftung gegenüber dem:der Vermieter:in
Als Mieter:in der Wohnung sind Sie Ihrem:Ihrer Vermieter:in gegenüber für Beschädigungen oder Lärmbelästigungen durch Ihre Untermieter:innen haftbar. Dies gilt auch, wenn Ihr:e Vermieter:in der Untervermietung zugestimmt hat.
Wir empfehlen Ihnen daher, dass Sie Ihren:Ihre Untermieter:in über die Hausordnung oder Hausregeln informieren und ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe erstellen. Hier finden Sie unsere Tipps für eine reibungslose Wohnungsübergabe sowie eine Vorlage für das Übergabeprotokoll.
Recht auf Untervermietung bei der teilweisen Überlassung der Wohnung
Wenn Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, haben Sie als Mieter:in ein Recht auf Untervermietung. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung haben. Das zeichnet sich in der Regel aus wirtschaftlichen und/oder persönlichen Gründen aus, zum Beispiel weil Sie einen Freund bei sich aufnehmen möchten oder sich Ihr Einkommen verringert hat. Wichtig ist hierbei, dass Ihnen dieses berechtigte Interesse erst nach Abschluss Ihres Mietvertrags entstanden ist (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB).
Regelungen zur Vermietung als Ferienwohnung
Bestimmungen zur Zweckentfremdung
Eine bereits erteilte Genehmigung zur Untervermietung umfasst nicht automatisch die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung an Tourist:innen. Eine Untervermietung ist in der Regel auf längere Dauer angelegt. Die touristische Vermietung fällt unter Umständen in den Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum.
Wenn Sie Ihre Wohnung an Tourist:innen vermieten möchten, benötigen Sie eventuell eine behördliche Genehmigung. Denn hier greift unter Umständen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot. Dieses untersagt jegliche Nutzung von Wohnraum, die nicht dem dauerhaften Wohnen dient. Die gesetzlichen Regelungen diesbezüglich unterscheiden sich je nach Region, Stadt und sogar Kommune. Wenn Sie eine Untervermietung planen, sollten Sie sich also unbedingt mit den Vorschriften speziell für Ihre Region auseinandersetzen. Wir haben für Sie einen Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit zusammengestellt.
Vorschriften aus dem Baurecht
Um Ihre Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis nutzen zu dürfen, muss Ihnen eine entsprechende Baugenehmigung vorliegen. Denn diese Art der Vermietung stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung der Wohnung dar, wie das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in einer Entscheidung ausgeführt hat.
Die speziellen Vorschriften richten sich jeweils nach den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Die zuständige Behörde finden Sie online.
Als Wunderflats-Vermieter:in betreffen Sie diese Regelungen nicht, da Sie Ihre Wohnung zum tatsächlichen Wohnen und nicht etwa als Ferienwohnung anbieten.
Sonderfall sozialer Wohnungsbau
Sie sind Hauptmieter:in einer Sozialwohnung und möchten mehr als die Hälfte Ihrer Wohnfläche untervermieten? Hierbei gilt eine Sonderregelung aus dem Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG §21 Untermietverhältnisse): Die Untervermietung ist in diesem Fall lediglich an Personen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) erlaubt. Bei der Suche nach Untermieter:innen müssen Sie also darauf achten, dass diese als Mieter:in einer Sozialwohnung überhaupt in Frage kommen.
Beim Wohnberechtigungsschein handelt es sich um eine amtliche Bescheinigung, mit der jemandnachweisen kann, dass er:sie zur Anmietung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung (Sozialwohnung) berechtigt ist.
Werden Sie selbst Vermieter:in
Ihre komplette Wohnung vorübergehend als möblierte Wohnung auf Zeit unterzuvermieten ist recht unkompliziert.
Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem:Ihrer Vermieter:in, erläutern Sie Ihre Beweggründe für die Untervermietung und holen Sie sich die Erlaubnis ein, bevor Sie Ihre Wohnung inserieren. Informieren Sie ihn:sie auch, sobald Sie jemanden als potenzielle:n Untermieter:in gefunden haben. Das sorgt für ein gutes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem:ihren Vermieter:in.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema Untervermietung oder möchten direkt eine:n Untermieter:in finden? Unser Team hilft Ihnen gerne weiter: Melden Sie sich über vermieten@wunderflats.com oder erstellen Sie direkt ein Inserat.
Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwaltskanzlei. Mit über 400 Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren an acht Standorten in Deutschland kann Ihnen die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek schnell weiterhelfen. Kontaktieren Sie Herrn Dr. Marcus Georg Tischler, unseren Wunderflats Ansprechpartner vor Ort. Er verbindet Sie mit dem:der passenden Expert:in der Sozietät, der:die sich um Ihr individuelles Anliegen kümmert, wenn Sie einen Auftrag erteilen.
(Ursprünglich veröffentlicht am 14.07.2020)
