Lautstarke Nachbarn können die Lebensqualität in Mietwohnungen stark beeinträchtigen. Vermieter:innen müssen handeln, da Lärm einen Mangel darstellt, der im schlimmsten Fall zur Mietminderung führt. Wir zeigen, welche Optionen Vermieter:innen bei Lärmbelästigung durch Nachbarn zur Verfügung stehen.

Was versteht man unter Lärmbelästigung durch Nachbarn?

Lärmbelästigung durch Nachbarn bezieht sich auf störenden oder unerwünschten Lärm, der von benachbarten Wohnungen oder Grundstücken ausgeht. Dieser Lärm kann verschiedene Formen annehmen, wie beispielsweise laute Musik, lautes Schreien, Partys oder Bauarbeiten.

Gemäß § 117 OWiG handelt es sich bei einer Lärmbelästigung um übermäßigen oder vermeidbaren Lärm, der die Allgemeinheit und Nachbarschaft erheblich stört oder die Gesundheit anderer schädigt. Eine Lärmbelästigung wird als Ordnungswidrigkeit betrachtet und wird im schlimmsten Fall mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro bestraft.

Gerade in den Ruhezeiten gilt besondere Rücksichtnahme. Laut BGH-Urteil V ZB 11/98 (1998) sind die Ruhezeiten an Werktagen von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr sowie ganztägig an Sonn- und Feiertagen. Dennoch steht es den Kommunen und Vermieter:innen frei, eigene Ruhezeiten festzulegen.

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Mietminderung bei Lärmbelästigung durch Nachbarn

Gemäß § 536 BGB haben Mieter:innen das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Tauglichkeit der Mietsache (Wohnung) erheblich beeinträchtigt wird. Hierzu zählen auch unvermeidbare Störungen, die den Gebrauch der Wohnung erheblich einschränken. 

Die genaue Höhe der möglichen Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung. Die Miete darf jedoch erst dann gemindert werden, wenn Vermieter:innen trotz entsprechender Benachrichtigung untätig bleiben.

Das Problem in der Praxis: Es gibt keine einheitliche Liste von Lärm- oder Geräuscharten im Gesetz. Die Einschätzung, ob Lärm als unvermeidbar betrachtet werden kann oder ob er eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, hängt oft von den individuellen Umständen ab und kann in rechtlichen Auseinandersetzungen unterschiedlich interpretiert werden.

Was gilt nicht als Lärmbelästigung durch Nachbarn?

Nicht alle Arten von Lärm führen zu einer Mietminderung. In einem gemeinschaftlichen Wohnumfeld müssen bestimmte Störungen akzeptiert werden. Dazu gehören unter anderem die Lage der Wohnung, Kindergeräusche oder auch die Nutzung des Badezimmers. 

Lage der Wohnung

Wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrags absehbar ist, dass Baumaßnahmen in der näheren Umgebung stattfinden, ist eine Mietminderung aufgrund von Baulärm nicht gerechtfertigt (Az. 1 S 210/10). Es handelt sich um eine ähnliche Situation, wenn die Wohnung in der Nähe eines Flughafens liegt. Wenn dies vor Vertragsabschluss mitgeteilt wurde, ist eine Mietminderung auch nicht möglich (Az. 67 S 275/12). In der Innenstadt ist ebenfalls mehr Lärm zu erwarten als in Wohngebieten, oder wenn sich die Mietwohnung in der Nähe eines Lokals befindet.

Kindergeräusche

Tagsüber, außerhalb der Ruhezeiten, gelten Kindergeräusche als normal und müssen von der Mietgemeinschaft akzeptiert werden. Ein Gerichtsurteil (Az. 1 S 21/01) hat bestätigt, dass solche Geräusche Teil der natürlichen Äußerungen von Kindern sind und deshalb toleriert werden müssen. Zudem werden Kinderspielplätze und die damit verbundenen Geräusche in Wohnsiedlungen als angemessen betrachtet.

Nutzung des Bads

Wenn sich Ihre Mieter:innen über Geräusche von Wasserrauschen aus benachbarten Wohnungen beschweren und eine Mietminderung verlangen, ist dies im Regelfall nicht möglich, da diese Form von Geräuschen bei der normalen Nutzung der Mietwohnung unvermeidlich ist. Ein neueres Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 159/12) sieht solche Geräusche als akzeptabel an und schließt eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung aus.

Welche Optionen haben Vermieter:innen bei Lärmbelästigung durch Nachbarn?

Vermieter:innen sind dazu verpflichtet, sicherzustellen, dass Mieter:innen das gemietete Objekt wie vereinbart nutzen können. Hierbei kann es erforderlich sein, dass Vermieter:innen auch gegenüber Dritten einschreiten müssen, wenn diese die Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigen.

Dieser Schutzanspruch greift jedoch nur bei erheblichen Einschränkungen der Nutzung des gemieteten Objekts. Die Entscheidung über die geeigneten Maßnahmen, um Mieter:innen die ordnungsgemäße Nutzung des Mietobjekts zu ermöglichen, liegt grundsätzlich aufseiten der Vermietenden.

Persönliches Gespräch

Ganz gleich, ob Sie mit Ihren Mieter:innen oder Dritten sprechen, ein höfliches, persönliches Gespräch kann in den meisten Fällen bereits Abhilfe schaffen. Häufig sind sich die Verursacher:innen gar nicht über den Lärm bewusst, sodass ein Hinweis oft ausreicht, um die gewünschte Verhaltensänderung zu erzielen. Zeigen Sie Verständnis, sprechen Sie das Lärmproblem direkt an und suchen Sie nach einer umsetzbaren Lösung, die allen Beteiligten gerecht wird.

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Abmahnung und Kündigung

Voraussetzung für diese Lösung ist, dass sowohl Lärmverursachende als auch die von der Lärmbelästigung betroffenen Mieter:innen dieselben Vermieter:innen haben.

Zu Beginn können Vermieter:innen versuchen, das Problem auf informellem Weg anzugehen, indem sie die betroffenen Mieter:innen sensibilisieren und um gegenseitige Rücksichtnahme bitten. Häufig liegt Unkenntnis über die Auswirkungen des Lärms zugrunde.

Wenn die Mieter:innen trotz vorheriger Warnung wiederholt Lärm verursachen, hilft häufig nur eine offizielle Abmahnung. Eine Abmahnung dient dazu, die Mieter:innen auf die möglichen Konsequenzen hinzuweisen und sie zur Änderung ihres Verhaltens zu bewegen.

In außergewöhnlichen Fällen, in denen die Lärmbelästigung stark ausgeprägt ist und andere Lösungsansätze erfolglos bleiben, sollten Vermieter:innen in Betracht ziehen, den störenden Mieter:innen unter Berücksichtigung rechtlicher Vorgaben fristlos zu kündigen.

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