Mieter:in zahlt Miete nicht: Was tun, wenn die Miete ausbleibt?

Falls Ihre Mieter:innen mit der Mietzahlung in Verzug geraten, sollten Sie rechtzeitig und angemessen reagieren. In den meisten Fällen reicht bereits ein informelles Gespräch aus, um die Probleme unkompliziert zu beseitigen.

Mieter:in zahlt Miete nicht: Im folgenden Ratgeber haben wir 6 aufeinanderfolgende Schritte vorbereitet, um Ihre Miete einzufordern und Ihr Recht geltend zu machen.

1. Vereinbarung im Mietvertrag prüfen

Wenn die Mieter:in in Zahlungsverzug gerät, ist es wichtig, zuerst die Vereinbarungen im Mietvertrag zu prüfen, um sicherzustellen, dass Sie nicht die Fristen verwechseln oder andere Vereinbarungen durcheinander bringen.

Prüfen Sie erneut, an welchem Tag die Miete fällig ist und wie die Zahlung erfolgen soll (z. B. per Überweisung, bar oder Lastschrift).

Haben Sie im Mietvertrag eine Klausel zum Zahlungsverzug, die festlegt, welche Konsequenzen eintreten, wenn die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wird? Hierzu zählen zum Beispiel Verzugszinsen oder die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung. Wenn der Mietvertrag keine klaren Regelungen bezüglich Zahlungsverzug und Kündigung enthält, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Mieter:in zahlt Miete nicht. Das ist die Gesetzeslage:

• Gemäß § 556b BGB ist die Miete zu Beginn eines jeden Monats im Voraus zu zahlen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
• Der Zahlungsverzug tritt nicht automatisch am Tag nach dem Zahlungstermin ein. Es ist üblich, eine Frist von ein bis zwei Wochen einzuräumen, bevor der Verzug offiziell eintritt.
• Eine Mahnung ist nicht immer erforderlich, um den Zahlungsverzug geltend zu machen. Laut § 286 BGB kommen Mietende automatisch in Verzug, wenn die Miete nicht spätestens 30 Tage nach Fälligkeit gezahlt wird oder wenn eine ausdrückliche Fristsetzung erfolgt ist.
• Gemäß § 288 BGB können Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangt werden, wenn Ihre Mieter:innen in Verzug sind. Der Basiszinssatz wird alle sechs Monate vom Bundesministerium der Finanzen festgelegt.

• Bei fortgesetztem Zahlungsverzug können Vermieter:innen das Mietverhältnis gemäß § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Die fristlose Kündigung ist jedoch nur gerechtfertigt, wenn der Zahlungsverzug schwerwiegend und die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

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2. Mieter:in auf den Mietrückstand hinweisen

Wenn Mietende im Mietrückstand sind, ist es wichtig, sie nach einer Frist von ein bis zwei Wochen hinzuweisen. Hierzu empfiehlt sich ein Anruf oder auch ein persönliches Gespräch.

Vermeiden Sie Konfrontation, denn in der Regel handelt es sich um ein Versehen und das Thema lässt sich schnell erledigen. Wenn Sie sich unsicher sind, wie Sie das Gespräch führen sollten, lohnt sich ein Blick auf gängige Kommunikationsstrategien, um Ihr Anliegen klar und deutlich, jedoch ohne Konfliktpotenzial vorzubringen.

Wenn Sie Ihre Vermieter:innen freundlich auf den Mietrückstand hinweisen, reicht dies bereits in den meisten Fällen aus, um Ihr Problem aus der Welt zu schaffen, sodass Sie mit den folgenden Schritten gar nicht erst fortfahren müssen. 

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3. Mietzahlung schriftlich einfordern

Obwohl es aus rechtlicher Sicht keine Mahnungspflicht gibt, lohnt es sich dennoch, die Mietforderungen per Einschreiben zu versenden, um hierdurch die Mietzahlung einzufordern und gleichzeitig den Verzug zu dokumentieren. Wir empfehlen diesen Schritt circa einen Monat nach dem Mietverzug vorzunehmen, wenn das persönliche Gespräch zu keinem Ergebnis geführt hat. 

Bleiben Sie auch in der schriftlichen Aufforderung klar und sachlich und stellen Sie sicher, dass Ihr Schreiben alle wichtigen Informationen enthält. Nennen Sie den ausstehenden Betrag, den Zeitraum, für den die Miete nicht gezahlt wurde, sowie das Datum, an dem die Zahlung fällig war. Setzen Sie eine klare Frist für die Zahlung des ausstehenden Betrags. Eine übliche Frist beträgt sieben Tage ab Erhalt der Zahlungsaufforderung.

Geben Sie in der Zahlungsaufforderung ebenfalls an, wie der ausstehende Betrag gezahlt werden soll und bieten Sie an, bei Fragen oder Unklarheiten gerne ein Gespräch zu führen. 

4. Mahnverfahren einleiten oder Mietzahlung einklagen

Wenn die schriftliche Zahlungsaufforderung keinen Erfolg hat und der Mietrückstand weiterhin besteht, stehen Vermieter:innen in Deutschland vor der Möglichkeit, ein Mahnverfahren einzuleiten oder die Mietzahlung vor Gericht einzuklagen.

Das Mahnverfahren ist ein vereinfachtes gerichtliches Verfahren, um eine Forderung geltend zu machen. Es handelt sich hierbei um eine effiziente Möglichkeit, ohne einen ausführlichen Rechtsstreit vor Gericht eine Zahlung zu erzwingen. 

Wenn Mietende jedoch gegen den Mahnbescheid Einspruch einlegen oder das Mahnverfahren aus anderen Gründen als nicht sinnvoll erscheint, müssen Sie offiziell Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ein solches Zivilverfahren kann jedoch zeit- und kostenintensiv sein. Bevor Sie sich für das Mahnverfahren oder die Klage entscheiden, ist es sinnvoll, rechtlichen Beistand einzuholen.

5. Den Mietvertrag kündigen

Bei schwerwiegenden Zahlungsverzug haben Sie gemäß § 543 BGB das Recht, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, eine mögliche Kündigung bei Zahlungsausfall bereits im Mietvertrag festzuhalten.

6. Wenn alles nichts genützt hat: Räumungsklage erheben

Wenn trotz der vorherigen Schritte die Mieter:innen immer noch die Miete nicht zahlen oder die Wohnung nicht verlassen, kann als letztes Mittel eine Räumungsklage erhoben werden. Die Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, das darauf abzielt, die Zwangsräumung der Wohnung durchzusetzen. 

Hierbei handelt es sich jedoch um ein komplexes und zeitintensives Verfahren, das hohe Kosten verursacht. Daher sollte eine Räumungsklage nur als letztes Mittel in Erwägung gezogen werden, wenn alle anderen Möglichkeiten zur Beilegung des Streits ausgeschöpft wurden.

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