Im Juli 2024 traten die Neuerungen der Wiener Bauordnung in Kraft, die im Dezember 2023 beschlossen wurden. Die Neuerungen stellen einen wichtigen Schritt in Richtung einer nachhaltigen Stadtentwicklung dar. Das Wiener Landesparlament genehmigte Änderungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, Förderung der ökologischen Nachhaltigkeit und Unterstützung einer verantwortungsvollen Stadtplanung. Erfahren Sie mehr darüber, wie die Änderungen Sie als Vermieter betreffen.
2. Auswirkungen auf Kurzzeitvermieter
3. So unterstützt Wunderflats Eigentümer und Vermieter
1.Bauordnungsnovelle in Wien: Das Wichtigste zu Kurzzeitvermietungen auf einen Blick
-
-
Überblick
-
Eine der Änderungen betrifft die Verlängerung des Verbots von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kurzzeitvermietungen ohne Sondergenehmigung nicht mehr als 90 Tage im Jahr dauern.
Kurzzeitvermietungen, die meist an Touristen gerichtet sind, sind teurer und daher profitabler. Vermieter, die ihre Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten, können somit ihre Einnahmen steigern.
Nach der Pandemie erlebte Wien einen Anstieg des Tourismus mit rund 7,5 Millionen Übernachtungen in der ersten Jahreshälfte – eine Zahl vergleichbar mit 2019. Für Wiener kann es selbst inzwischen schwierig sein, langfristige Mietwohnungen zu finden, da Vermieter oft lieber an Touristen vermieten.
Bereits seit 2018 ist die Vermietung von Wohnungen in Wohngebieten für kurze Zeiträume verboten. §7a der Bauordnung für Wien besagt, dass Wohnzonen klar von anderen Bereichen abgegrenzt sein müssen. Diese Zonen sind streng reguliert, um den Wohnungsbestand und die Wohnqualität zu erhalten.
Doch auch trotz der Verbote von 2018 bleibt der Wohnungsmangel in Wien ein Problem. Es wurde durch diese Einschränkungen nur teilweise gelöst.
Die Änderungen der Bauordnungsnovelle soll es den Menschen erleichtern, die langfristige Wohnungen in Wien mieten möchten, ohne mit Touristen um verfügbaren Wohnraum konkurrieren zu müssen. Die neuen Vorschriften zielen darauf ab, die Vorteile von Kurzzeitvermietungen und die Bedeutung des langfristigen Wohnraumschutzes für die Bewohner in Einklang zu bringen.
Die Stadt Wien möchte verhindern, dass Immobilien in Touristenunterkünfte umgewandelt werden, was die langfristigen Wohnmöglichkeiten für Bewohner verringern und die Mietkosten weiter in die Höhe treiben könnte. Daher wurden die Beschränkung des Anteils einer Immobilie beschlossen, der für Kurzzeitvermietungen genutzt wird.
Tatsache ist, dass die neuen Änderungen der Wiener Bauordnung der österreichischen Hauptstadt helfen wollen, Langzeitwohnungen zugänglich und erschwinglich zu halten.
-
-
Beschränkungen für die kommerzielle Nutzung von Wohnraum/Kurzzeitvermietungen:
-
Wir empfehlen Ihnen, sich mit den neuen Vorschriften vertraut zu machen, die Folgendes umfassen:
-
- Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen gelten für alle Stockwerke in Wohnzonen, nicht nur für die Hauptstockwerke.
-
- Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen sind verboten, außer bei Home-Sharing, das weiterhin erlaubt ist und keine Ausnahmegenehmigung benötigt.
-
- Seit dem 1. Juli 2024 ist die Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen auf 90 Tage pro Jahr begrenzt, gemäß §119(2a) der Bauordnung, sofern die Vermieter die örtliche Touristensteuer (Ortstaxe) zahlen und die Immobilie als ihren ständigen Wohnsitz behalten.
-
- Es gibt einen Austausch von persönlichen Nutzerdaten zwischen Bau- und Steuerbehörden zur Überwachung der Einhaltung dieser Vorschriften.
-
- Es gilt eine erhöhte Verantwortung der Immobilieneigentümer und Bewohner bezüglich Verstößen (§129 der Bauordnung).
-
- In Wohnzonen können Ausnahmegenehmigungen für Kurzzeitvermietungen unter den in §7a (5) der Bauordnung festgelegten Bedingungen erteilt werden, jedoch nur, wenn die Vermieter sicherstellen, dass die Verfügbarkeit von Wohnraum durch die Kurzzeitvermietung nicht reduziert wird.
-
- Seit dem 1. Juli 2024 können Gastgeber außerhalb von Wohngebieten eine Ausnahmegenehmigung gemäß §129 (1a) der Bauordnung beantragen. Die Vermieter müssen die schriftliche Genehmigung der Gebäudeigentümer einholen und sicherstellen, dass weniger als die Hälfte der Einheiten im Gebäude für kommerzielle Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Diese Genehmigung ist maximal fünf Jahre gültig. Nach Bekanntgabe dieser Regelung sind Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohngebieten noch sechs Monate ohne Genehmigung erlaubt, um Zeit für die Einholung solcher Ausnahmegenehmigungen zu geben.
2. Auswirkungen auf Kurzzeitvermieter
Strafen
Gemäß §135 (6a) der Bauordnung verstößt bereits das Inserieren einer Wohnung in Wohngebieten auf einer Online-Plattform wie Airbnb, Booking.com, Willhaben oder anderen ähnlichen Plattformen gegen die Bauvorschriften und stellt eine Verwaltungsübertretung dar. Ein solcher Verstoß kann zu einer Geldstrafe von bis zu 50.000 EUR oder einer möglichen zweiwöchigen Haftstrafe führen.
Was änderte sich zum 1. Juli 2024?
Die Bauordnungsnovelle verbietet gewinnorientierte, kommerzielle Kurzzeitvermietungen, erlaubt jedoch die Kurzzeitvermietung von Wohnungen während der Urlaubs- oder Arbeitsreisen der Eigentümer.
Experten weisen darauf hin, dass diese Einschränkung für mehr Fairness zwischen Wohn- und Tourismusimmobilien sorgen wird. Diese Neuerungen besagen, dass die Vermietung von Wohnraum für mehr als 90 Tage als gewerbliche Tätigkeit angesehen wird und dass Wohn- und Nichtwohngebiete keinen direkten Einfluss mehr auf die Möglichkeit haben, Wohnraum zu vermieten.
Vermietung über Online-Plattformen
Das Verhältnis zwischen der Stadt Wien und Airbnb ist derweil recht angespannt. Ein gewonnener Rechtsstreit im Mai 2021 führte dazu, dass städtische Wohnungen (auch als Gemeindebauten bekannt) nicht mehr auf Plattformen wie Airbnb untervermietet werden dürfen.
Wien ist nicht allein mit dieser Entscheidung; andere europäische Städte, wie London, Barcelona und Amsterdam, haben bereits ähnliche Beschränkungen eingeführt.
Vermieter, die ihre Wohnungen in Wien weiterhin über Airbnb, Booking.com und andere Dienste an Touristen vermieten möchten, benötigen seit dem 1. Juli 2024 eine Ausnahmegenehmigung. Wenn das Wohngebäude ohne Wohnbauförderung errichtet wurde und sich nicht in einer Wohnzone befindet, ist ein Antrag auf eine solche Genehmigung möglich. Außerdem muss die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer des Gebäudes zusammen mit dem Antrag eingereicht werden. Ebenso dürfen nur 50 % der Wohnungen im Gebäude eine solche Genehmigung erhalten, um mehr als 90 Tage vermietet zu werden.
Durch die Notwendigkeit, spezielle Genehmigungen für die Kurzzeitvermietung zu erhalten, werden die Kosten für die Vermietung von Wohnungen an Touristen wahrscheinlich steigen. Die Zeit, die es dauert, dass Personen Wohnraum finden, die sich dauerhaft in Wien niederlassen möchten, soll jedoch sinken.
Der „Wien Tourismus“-Sprecher Walter Straßer, sagte in einem Interview mit der österreichischen Zeitung Der Standard, dass die Bauordnungsnovelle „die Plattformökonomie sozusagen zu ihrem Gründungsnarrativ zurück[führt]” und dass sie dazu beitragen werde „dass nicht mehr ganze Wohnungen bzw. ganze Häuser dem Wohnungsmarkt komplett entzogen werden.“
Die neue Wiener Bauordnungsnovelle hat die Definition und Nutzung einer Wohnung neu interpretiert. Folglich sind nur Nutzungen erlaubt, die typischerweise in Wohnungen durchgeführt werden. Eine kommerzielle Nutzung, wie eine Kurzzeitvermietung, stellt keine solche Tätigkeit dar.
Vermieter oder Unternehmen, die Plattformen wie Airbnb nutzen, um ganze Häuser zu vermieten, müssen eine neue Strategie entwickeln. Eine Möglichkeit ist die Umnutzung der Zoneneinteilung, was dazu führen würde, dass die Immobilie nicht mehr als Wohnung kategorisiert wird.
Ausnahmegenehmigungen
Wenn Sie beabsichtigen, eine Wohnung in Wien für einen Zeitraum zu vermieten, der die oben genannten Kriterien nicht erfüllt, müssen Sie in Zukunft eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Die Bedingungen für eine Ausnahmegenehmigung sind:
-
- Die Lage Ihrer Wohnung darf sich nicht in einer Wohnzone oder einem Kleingarten befinden.
-
- Es dürfen keine Wohnbauförderungen beim Bau der Immobilie genutzt worden sein.
-
- Mehr als 50 % der Einheiten im Gebäude müssen weiterhin für reguläre Wohnzwecke genutzt werden.
Die Durchsetzung des Verbots von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten war in der Vergangenheit schwierig. Die Behörden in Wien verließen sich hauptsächlich auf Beschwerden, um Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Nun wurden neue Strategien implementiert, um die Überwachungsprozesse zu verbessern. Dies umfasst Genehmigungsanforderungen und den Informationsaustausch mit Steuerbehörden.
3. So unterstützt Wunderflats Eigentümer und Vermieter
Für Eigentümer und Vermieter kann es eine Herausforderung sein, sich auf die neuen Änderungen durch die Bauordnungsnovelle einzustellen. Wunderflats ist daher an Ihrer Seite, um Ihnen zu helfen, sich an die neue Mietlandschaft in Wien anzupassen.
Auf dem Laufenden bleiben
Wunderflats hilft Ihnen dabei, dass Sie als Vermieter über die Anforderungen und Vorschriften der Bauordnungsnovelle gut informiert sind. Wir bieten Unterstützung bei der Dokumentation, und Sicherheitsmaßnahmen im Einklang mit dem Wiener Rechtsrahmen.
Übergang zu mittelfristigen Vermietungen
Angesichts der Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen bietet Wunderflats Ihnen die neue Option als Vermieter. Mittelfristige Vermietungen über unsere Plattform können eine profitable und zuverlässige Alternative zu Kurzzeitvermietungen darstellen. Denn mittelfristige Vermietungen erstrecken sich über 30 Tage bis zu sechs Monate und können vielen Vermietern erhebliche Vorteile bieten:
Reduzierter administrativer Aufwand
Die Verwaltung von mittelfristigen Vermietungen minimiert Mieterwechsel, was den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Immobilienverwaltung verringert.
Ein breites Spektrum an potenziellen Mietern
Geschäftsreisende, Studenten und digitale Nomaden bevorzugen häufig mittelfristige Vermietungen wegen der Flexibilität und Bequemlichkeit. Weitere Informationen dazu, wer die Mieter von möblierten Wohnungen ab einem Monat sind, finden Sie in unserem Beitrag Möbliertes Wohnen auf Zeit: Was es ist und wer es nutzt.
Optimierung von Vermietungsstrategien
Wunderflats unterstützt Immobilieneigentümer bei der Anpassung ihrer Ansätze zur Einhaltung der gesetzlichen Richtlinien. Dies umfasst:
-
- In Anbetracht der Veränderungen in den Marktdynamiken bietet Wunderflats Preistaktiken an, die darauf abzielen, Gewinne zu maximieren und gleichzeitig die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.
-
- Plattformen wie Wunderflats werden zukünftig möblierte Wohnungen sowie Zimmer und Gemeinschaftsräume anbieten. Dies passt perfekt zu den neuen österreichischen Vorschriften und bietet Vermietern konforme und profitable Alternativen zu Kurzzeitvermietungen.
Teil einer wachsenden Gemeinschaft werden
Schließen Sie sich über 36.000 Vermietern an, die Wunderflats als ihre bevorzugte Plattform für die Vermietung möblierter Wohnungen ab einem Monat gewählt haben.
Jetzt als Vermieter bei Wunderflats loslegen.
Erfahren Sie, warum Wunderflats die führende Wahl für mittelfristige Vermietungsangebote im Internet ist. Nutzen Sie die Zukunft der Vermietung und sichern Sie Ihre Investition im dynamischen Mietmarkt von Wien.
Gemeinsam können wir Veränderungen in Wachstumschancen verwandeln.
4. Öffentliche Meinungen
Immobilieneigentümer und Gastgeber
Einige Eigentümer haben Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen der Bauordnungsnovelle geäußert. Einige Gastgeber glauben, dass diese Regeln zu streng sein könnten und sich negativ auf ihre Lebensgrundlage auswirken könnten, insbesondere für diejenigen, die Investitionen in Immobilien mit Fokus auf Kurzzeitvermietungen getätigt haben.
Der Zweck der Einholung des Einverständnisses der (Mit-)Eigentümer besteht darin, einen Konsens darüber zu gewährleisten, welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes ausgenommen werden sollen. In der Praxis ist dieses Einverständnis jedoch in den meisten Fällen illusorisch. Es wird ziemlich schwierig sein, die Wohnungseigentümer dazu zu bringen, sich darüber einig zu werden, ob sie ihre Einheiten an Touristen vermieten wollen oder nicht. Insbesondere das Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ zusammen mit der 50 %-Regel erschwert das Erreichen einer solchen Einigung. Eine Pattsituation ist wahrscheinlich, wenn mehrere (Mit-)Eigentümer Interesse bekunden.
Die neue Regelung beseitigt die Notwendigkeit, dass alleinige Immobilieneigentümer die Zustimmung anderer Parteien zur kurzfristigen Vermietung einholen müssen. Obwohl die Zustimmungspflicht aufgehoben wurde, bleibt die „50 %-Regel“ bestehen. Daher sind selbst alleinige Eigentümer daran gehindert, mehr als die Hälfte der Wohnfläche für Kurzzeitvermietungen zu nutzen.
Die neue Verordnung stellt sicher, dass der Großteil der Immobilien langfristigen Zwecken gewidmet bleibt. Kritiker argumentieren, dass diese Regelung direkt die Eigentumsrechte der Besitzer verletzt. Eigentumsrechte gewähren traditionell den Eigentümern die Freiheit, ihre Immobilien nach Belieben zu nutzen und zu verwalten, einschließlich der Vermietung. Einige Kritiker betrachten die 50 %-Grenze als eine Einschränkung, die Immobilieneigentümer daran hindert, ihre Vermögenswerte optimal zu nutzen und finanziellen Nutzen daraus zu ziehen.
Touristen
Reisende schätzen die Flexibilität und die gemütliche Atmosphäre von Kurzzeitvermietungen gegenüber Hotels. Einige Touristen empfinden die Unterkunftsmöglichkeiten auf Plattformen wie Airbnb als Vorteil. Daher befürchten viele Touristen, dass die neuen Beschränkungen zu weniger Mietoptionen führen könnten.
Amsterdam hat beispielsweise einen Rückgang der Verfügbarkeit von Kurzzeitvermietungen aufgrund ähnlicher Vorschriften erlebt (niederländische Gastgeber dürfen maximal 30 Tage pro Jahr vermieten). Laut Informationen von Transparent Intelligence hat Amsterdam im Jahr 2023 einen der höchsten Rückgänge der Kurzzeitmietoptionen seit 2019 verzeichnet.
Bewohner
Viele Menschen in der Wiener Gemeinschaft unterstützen die Änderungen der Bauordnungsnovelle voll und ganz, da sie darauf abzielen, den Mangel an langfristigem Wohnraum zu bekämpfen und zu verhindern, dass Wohnungen in Unterkünfte für Touristen umgewandelt werden.
Den vollständigen Text der Änderungen finden Sie auf der Website des Österreichischen Rechtsinformationssystems (RIS) und hier die gesamte Rechtsvorschrift.
Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar – die Inhalte dieser Seite wurden ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Da wir als Plattform agieren, können und dürfen wir zwar unsere Einschätzungen teilen, Ihnen aber keine rechtlich bindende Empfehlung für Ihr individuelles weiteres Vorgehen geben.
