Wohnraumzweckentfremdung in Düsseldorf

Wie ist die Zweckentfremdung in Düsseldorf geregelt?

Auf Grundlage des Wohnungsaufsichtsgesetzes von Nordrhein-Westfalen besteht die Satzung der Landeshauptstadt Düsseldorf zum Schutz und Erhalt von Wohnraum vom 10.03.2022. Die Satzung regelt die Zweckentfremdung von Wohnraum und ist in ihrer derzeitigen Form bis zum 04. Mai 2027 gültig.

Welche Regelungen gelten in Düsseldorf für möbliertes Wohnen auf Zeit?

Laut der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn dieser „für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage im Kalenderjahr genutzt wird. Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt hiervon abweichend eine Nutzungsdauer von mehr als sechs Monaten, längstens jedoch 180 Tage im Kalenderjahr” (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 Wohnraumschutzsatzung Düsseldorf). 

Neben anderen Erklärungen, wird auch beschrieben, dass Zweckentfremdung vorliegt, wenn der Wohnraum ab Ende des Mietverhältnisses, bzw. ab Bezugsfertigkeit bei Neubau, „länger als sechs Monate leer steht” (§ 7 Abs. 2 Nr. 5 Wohnraumschutzsatzung Düsseldorf). 

Unter Kurzzeitvermietungen versteht das Wohnungsamt Düsseldorf: „Wenn Wohnraum einer Person oder Gruppe nur tage- oder wochenweise zum Aufenthalt überlassen wird, sodass das Nutzungsverhältnis insgesamt nicht länger als drei Monate besteht.”. Eine längere Mindestmietdauer ergibt sich aus der Wohnraumschutzsatzung nicht. Unsere Schlussfolgerung daraus: Eine wiederkehrende Vermietung von Zeiträumen über drei Monate dürfte demnach zulässig sein.

In Düsseldorf sind maximal 90 Tage pro Kalenderjahr dieser Art der Vermietung genehmigungsfrei. Wenn Sie an Studierende vermieten, sind es 180 Tage genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung pro Jahr.

Bei der befristeten Vermietung Ihrer möblierten Wohnung liegt also dann keine Zweckentfremdung vor, wenn Sie sie für mindestens sechs Monate vermieten oder einmal pro Kalenderjahr für weniger als insgesamt 90 Tage im Jahr. Wenn Sie Ihre Wohnung in Düsseldorf an Studierende vermieten, liegt dann keine Zweckentfremdung vor, wenn Sie pro Kalender insgesamt weniger als 180 Tage im Rahmen der Kurzzeitvermietung vermieten.

Entsprechend empfehlen wir bei Wunderflats für Wohnungen in Düsseldorf ohne Genehmigung einer zweckfremden Nutzung auf folgendes zu achten: Einmal pro Kalenderjahr kann eine gesamte Mietdauer von bis drei Monaten (bzw. von sechs Monaten an Studierende) als genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung angesehen werden kann und für das restliche Kalenderjahr eine Mindestmietdauer von sechs Monaten angesetzt werden sollte. Bitte achten Sie dabei darauf, jede Kurzzeitvermietung dem Amt für Wohnungswesen schriftlich anzuzeigen (siehe unten). 

Beispiel: Sie können Ihre Wohnung in Düsseldorf mit Wunderflats im Rahmen der genehmigungsfreien Kurzzeitvermietung wie folgt pro Kalenderjahr vermieten: Für einmal drei Monate, für dreimal einen Monat oder einmal drei Monate (bzw. an Studierende alles im Rahmen bis 180 Tage).

Es handelt sich außerdem dann nicht um Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn Sie eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus vermieten. Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die sich in einem vom Vermieter selbst bewohnten Eigenheim befindet und gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Dafür gelten weder Beschränkungen für die befristete Vermietung, noch benötigen Sie eine behördliche Genehmigung.

Auch die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Wohnung für einen längeren Zeitraum fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, solange Ihre Mieter in der Wohnung ihren Wohnsitz anmelden. Die Überlassung von 50 % oder mehr darf in diesem Fall nicht für geweliche oder berufliche Zwecke erfolgen (vgl. § 7 Nr. 1 Wohnraumschutzsatzung). Bitte beachten Sie, dass Sie für die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Mietwohnung jedoch die Erlaubnis Ihres:Ihrer Vermietenden benötigen. Alle wichtigen Regelungen zum Thema Untervermietung haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Wann benötige ich in Düsseldorf eine Genehmigung für die Vermietung meiner möblierten Wohnung? 

Für die Vermietung Ihrer möblierten Wohnung auf Zeit benötigen Sie keine Genehmigung nach der Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung, wenn Sie Ihre Wohnung für zusammenhängende sechs Monate zum tatsächlichen Wohnen vermieten – also nicht tage- oder wochenweise, Ihre Mieter:innen in der Wohnung ihren Wohnsitz anmelden und der erzielte Mietpreis die ortsübliche Miete nicht deutlich übersteigt.

Kurzzeitvermietungen – also tage- oder wochenweise Vermietung Ihrer Wohnung – sind in Düsseldorf unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei. Aber Sie müssen sie in jedem Falle dem Amt für Wohnungswesen schriftlich anzeigen. Nach § 12 der Satzung bereits vor Überlassung, zur Zeit spätestens jedoch am zehnten Tag nach Beginn jeder einzelnen Überlassung. Das gilt auch für die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung (90 Tage bzw. 180 Tage für die Vermietung an Studierende). Sie erhalten dann eine Wohnraum-Identitätsnummer. 

Wenn Sie eine komplette Wohnung an wechselnde Personen mit kurzer Aufenthaltsdauer für längere Zeiträume als die 90 bzw. 180 Tage überlassen möchten, benötigen Sie hingegen immer eine behördliche Genehmigung. Wenn Sie eine komplette Wohnung an wechselnde Personen mit kurzer Aufenthaltsdauer überlassen möchten, benötigen Sie hingegen immer eine behördliche Genehmigung. Einzige Ausnahme ist, wenn es sich um eine Einliegerwohnung in einer von Ihnen selbst genutzten Immobilie handelt. 

Gebühren und Bußgelder bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot in Düsseldorf

Für die Genehmigung einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum fällt in Düsseldorf eine Grundgebühr von 100 bis 300 Euro sowie eine Zusatzgebühr von 50 Euro je Wohnung an. Die Bearbeitungszeit kann bis zu sechs Monate betragen. Bei einer zweckentfremdungskonformen Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit mit Wunderflats entstehen diese Gebühren nicht.

Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die in Düsseldorf mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann.

Zuständige Behörden in Düsseldorf

Für Auskünfte zur Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Düsseldorf das Bauaufsichtsamt zuständig. Kontaktmöglichkeiten sowie weitere Informationen finden Sie auf der Webseite der Stadt Düsseldorf. 

Möbliert Vermieten auf Zeit mit Wunderflats in Düsseldorf

In Düsseldorf nutzen bereits tausende Vermieter Wunderflats.com, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zu vermieten. Über Wunderflats können Sie Ihre möblierte Wohnung im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung sicher und unkompliziert zum Zeitwohnen vermieten, wie wir in unserem Artikel Airbnb vs. Wunderflats: Vermietungsportale im Vergleich für Sie zusammengefasst haben.

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwaltskanzlei. Mit über 400 Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren an acht Standorten in Deutschland kann Ihnen die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek schnell weiterhelfen. Kontaktieren Sie Herrn Dr. Marcus Georg Tischler, unseren Wunderflats Ansprechpartner vor Ort. Er verbindet Sie mit dem:der passenden Expert:in der Sozietät, der:die sich um Ihr individuelles Anliegen kümmert, wenn Sie einen Auftrag erteilen.

(Ursprünglich veröffentlicht am 20.09.2020)