Der Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hervor, die am 15. April 2021 verkündet wurde. Die durch das Gesetz festgelegten Mietobergrenzen für das Land Berlin sind somit unzulässig.
Dies bedeutet auch, dass individuell vertraglich festgelegte Schattenmieten zulässig sind. Was die Entscheidung für Sie als Wunderflats-Vermieter:in noch bedeutet, erfahren Sie hier.
Dieser Beitrag wurde zuletzt am 15.04.2021 aktualisiert, damit Sie immer auf dem neuesten Stand sind.
Grundlagen zum Berliner Mietendeckel
Was genau ist der Mietendeckel?
Der Mietendeckel ist ein vom Berliner Senat durchgesetztes Mietengesetz, welches von Berlins ehemaliger Bausenatorin Katrin Lompscher aus der Partei Die Linke maßgeblich vorangetrieben wurde.
Das Gesetz ist ein Versuch, den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu regeln und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Es verhindert die Erhöhung von Mieten über den Mietpreis vom 18. Juni 2019 für einen Zeitraum von 5 Jahren. Zusätzlich sieht der Mietendeckel Mietobergrenzen für bestehende sowie neue Mietverhältnisse zwischen 3,92 und 9,80 €/m2 je nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung vor. Damit orientieren sich die Obergrenzen an dem Mietspiegel von 2013. Das Gesetz gilt für alle Mietwohnungen in Berlin, die bis 2013 gebaut wurden. Ausgenommen sind lediglich Sozialwohnungen, Wohnheime, Wohnraum privater Träger der Wohlfahrtpflege, sowie Neubauwohnungen, welche ab dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig oder durch erheblichen Umbauaufwand wieder bewohnbar gemacht wurden.
Was sind die Auswirkungen des Mietendeckels?
Über die potentiellen Auswirkungen des Mietendeckels kann bisher nur spekuliert werden. Viele Stimmen, unter anderem aus der CDU und den Wohnungsbaugenossenschaften, sind sich jedoch sicher, dass ein Mietendeckel nicht wie gewünscht bezahlbaren Wohnraum schaffen, sondern im Gegenteil, zu Wohnraumknappheit führen könnte. Einerseits werden Gelder für Neubauten fehlen, da die landeseigenen Gesellschaften weniger Mieteinnahmen haben. Andererseits werden die Anreize für Investitionen in Neubau gesenkt: stark begrenzte Mietpreise können die Baukosten nicht mehr decken und es herrscht große Planungsunsicherheit. Wie es nach den potentiellen 5 Jahren Mietendeckel weitergeht ist bisher noch völlig unklar.
Ist der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform?
Nein: Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass der Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt.
Wie bereits von uns erwartet wurde, ist der Mietendeckel somit verfassungswidrig.
Das Gericht erklärt, dass eine Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz nicht gegeben ist. Gleichzeitig fehlt dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz, denn Gesetze, die das Mietrecht betreffen, werden auf Bundes- und nicht auf Landesebene beschlossen. Mit der Mietpreisbremse und dem Mietspiegel gibt es bereits Mietengesetze auf Bundesebene, die durch den Mietendeckel ausgehebelt würden.
Am 06. Mai reichten die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP mit genügend Stimmen von Bundestagsabgeordneten eine Verfassungsklage beim Bundesverfassungsgericht ein. Am 25. Mai bewirkten die CDU- und FDP-Fraktionen des Berliner Abgeordnetenhauses nun zusätzlich eine Normenkontrollklage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin. Maßgeblich verantwortlich für die Verfassung der Klageschrift war dabei Foroud Shirvani, Professor für Öffentliches Recht an der Universität Bonn. Ende Oktober wurde das Verfahren vom Verfassungsgerichtshof in Berlin jedoch ausgesetzt – mit der Begründung, dass zunächst das Urteil des Bundesverfassungsgerichts abgewartet werden solle, um eine vorweggenommene oder widersprüchliche Rechtsprechung zu verhindern. Das finale Urteil, dass der Mietendeckel nichtig ist, wurde am 15.04.2021 verkündet.
Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf möbliertes Wohnen auf Zeit
An welchem Mietpreis orientiert sich der Berliner Mietendeckel?
Der Gesetzesvorschlag deckelt die Nettokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags – die Nebenkosten sind in der Deckelung nicht enthalten. Für möbliertes Vermieten bedeutet das: Ihre Nettokaltmiete einschließlich Möblierungszuschlag wird auf den Stand vom 18. Juni 2019 für 5 Jahre eingefroren und darf gleichzeitig eine festgelegte Mietobergrenze nicht überschreiten. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmieten.
Mietpreisobergrenzen:
| Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung | Mietpreisobergrenze pro m2 |
| Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,45 € |
| Bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,00 € |
| Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 3,92 € |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,27 € |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,22 € |
| 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 4,59 € |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,08 € |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,62 € |
| 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad | 5,95 € |
| 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,04 € |
| 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad | 8,13 € |
| 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad | 9,80 € |
Unter bestimmten Umständen können Zuschläge zu den Obergrenzen verlangt werden: So erhöht sich die Mietobergrenze bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen um einen Zuschlag von 10% und bei Wohnungen mit einer modernen Ausstattung um 1 €/m2. Als modern ausgestattet gilt eine Wohnung, wenn sie mindestens drei von einer Reihe festgelegter Merkmale aufweist: einen barrierefreien Zugang, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, einen hochwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume oder einen Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a).
Es gibt zwei Ausnahmen:
- Mieterhöhungen bei Modernisierungen: Bei einer oder mehreren Modernisierungsmaßnahmen nach Inkrafttreten des Mietendeckels können Sie die Miete um 1 €/m2 erhöhen, solange die Obergrenze ebenfalls um maximal 1 €/m2 überschritten wird. Diese Mieterhöhung müssen Sie bei der Investitionsbank Berlin (IBB) elektronisch oder schriftlich anzeigen, nicht jedoch genehmigen lassen. Sollten Sie die Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem 18.06.2019 und Inkrafttreten des Gesetzes vorgenommen haben, müssen Sie die Mieterhöhung innerhalb von 3 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes anzeigen, damit sie gültig ist.
- Mieterhöhungen gemäß der Inflation: Solange Sie die festgesetzte Mietobergrenze nicht übersteigen, können Sie Ihre Miete erstmalig ab dem 1. Januar 2022 jährlich um die vom Statistischen Bundesamt festgestellten Inflationsrate erhöhen. Die maximal mögliche Erhöhung liegt bei 1,3%.
Was sind Schattenmieten?
ls sogenannte Schattenmiete wird umgangssprachlich eine im Mietvertrag festgehaltene Miete bezeichnet, die die vom Mietendeckel vorgesehene Miete überschreitet. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat diese Schattenmieten in einem Urteil am 15. Juli 2020 für zulässig erklärt, solange sie die Vorgaben des BGB (Mietenspiegel, Kappungsgrenzen etc.) einhalten.
Aufgrund der Erklärung des Mietendeckels als verfassungswidrig, ist eine Mieterhöhung auf die festgelegte Schattenmiete zulässig. Vermietende sind nun aufgrund der erklärten Verfassungswidrigkeit dazu berechtigt, die entsprechende Differenz zur vertraglich festgelegten Schattenmiete einzufordern.
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