Wenn Sie als Vermieter:in den Mietvertrag aufheben möchten, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Jedoch ist die ordentliche Kündigung des Mietvertrages im Regelfall nur unter Einhaltung langer Fristen von mindestens 3 Monaten möglich.
Was gibt der Gesetzgeber bei einer ordentlichen bzw. fristlosen Kündigung vor und wie müssen Sie sich als Vermieter:in verhalten? In diesem Artikel klären wir Sie über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter:in auf, die Sie bei der Kündigung des Mietvertrages unbedingt berücksichtigen sollten.
Ordentliche Kündigung des Mietvertrages
Die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist eine der einfachsten Möglichkeiten, um den Mietvertrag zu beenden. Die Aufhebung kann ohne besonderen Grund erfolgen, jedoch muss eine zuvor festgelegte Kündigungsfrist eingehalten werden. Für Vermieter:innen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate (§ 573 c BGB).
Selbst bei einer ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist kann es vorkommen, dass Mietende trotz Kündigung nicht ausziehen. In einem solchen Fall geht der ordentliche Kündigungsprozess weiter, indem rechtliche Schritte eingeleitet werden, um die Räumung der Wohnung einzuleiten. Hierbei wird eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. Eine gut vorbereitete und juristisch fundierte Klage ist entscheidend, um die Räumung gerichtlich durchzusetzen.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs handelt es sich ebenfalls um eine ordentliche Kündigung, die jedoch an einige besondere Bedingungen geknüpft ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann gegeben, wenn Vermietende oder enge Familienangehörige beabsichtigen, die Mietwohnung selbst zu nutzen (§ 573 BGB). Hierzu müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um die Rechtmäßigkeit sicherzustellen.
Vor der Aussprache einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist es notwendig, legitime und nachvollziehbare Gründe für den Bedarf darzulegen. Dies könnte beispielsweise der Wunsch sein, selbst in die vermietete Immobilie einzuziehen, sie für nahe Verwandte zugänglich zu machen oder sie für berufliche Zwecke zu nutzen. Es ist wichtig, dass diese Gründe den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und vor Gericht standhalten können.
Mieter:innen können bei einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen, um die Kündigung anzufechten. Dies könnte beispielsweise aufgrund berechtigter Zweifel an der tatsächlichen Eigennutzung des Mietobjekts geschehen.
Mehr Informationen finden Sie in unserem Artikel: Kann man Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen?
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstands
Falls Mieter:innen 2 aufeinanderfolgende Mieten nicht bezahlt haben oder über einen längeren Zeitraum Mietrückstände von 2 Monatsmieten bestehen, besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung. Es gibt jedoch Wege, diese Situation zu vermeiden. Die Begleichung der ausstehenden Beträge, die Zustimmung des Sozialamts/Jobcenters oder die Anwendung der Sozialklausel können die Kündigung abwenden.
Die Sozialklausel berücksichtigt die persönlichen Umstände der Mieter:innen und der Familie, einschließlich Faktoren wie Alter, Gesundheit, Schwangerschaft oder andere besondere Situationen (§§ 574a – 574c BGB).
Wenn das Gericht feststellt, dass die Räumung eine unzumutbare Härte bedeuten würde, kann die Kündigung aufgehoben oder eine längere Frist für die Räumung festgelegt werden. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn die Kündigung zur Obdachlosigkeit führen würde oder wenn dringende persönliche Gründe vorliegen, die eine zeitnahe Begleichung der Mietrückstände erschweren.
Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution
Falls die Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten nicht rechtzeitig hinterlegt wird, besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung seitens der Vermieter:in. Auch hier kann die Sozialklausel greifen, insbesondere wenn die Kündigung zur Obdachlosigkeit führen könnte oder dringende persönliche Gründe vorliegen.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Im Mietrecht ermöglicht die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund Vermieter:innen, das Mietverhältnis in bestimmten Situationen sofort zu beenden. Diese drastische Maßnahme erfordert jedoch eine korrekte Abmahnung gemäß den rechtlichen Vorgaben, um vor Gericht Bestand zu haben.
Wichtige Gründe können Beleidigung gegenüber des Vermietenden oder der Hausverwaltung, Verstöße gegen die Hausordnung, schwere Vertragsverletzungen, Gefährdung der Mietwohnung, unbefugte bauliche Veränderungen oder eine unerlaubte Untervermietung sein, um nur einige zu nennen.
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