Kann man Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen?

Kann man Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen? Die kurze Antwort lautet „Ja“. Was sind Ihre Pflichten?

Kündigung bei Eigenbedarf von Vermieter:innen gilt als Kündigungsgrund Nummer eins in Deutschland. Gleichzeitig entsteht auch immer wieder Anlass für Konflikte, obwohl die Rechtslage in den meisten Fällen eindeutig ist. Im folgenden Beitrag informieren wir Sie über Ihre Rechte und Pflichten, wenn es um die Kündigung wegen Eigenbedarf geht.

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Was versteht man unter Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie oder nahe Verwandte (z. B. Eltern, Kinder) die vermietete Wohnung selbst nutzen möchten. Vermietende müssen nachweisen können, dass ein berechtigtes Interesse an der Nutzung besteht. Vermieter:innen haben hierzu grundsätzlich das Recht, Eigenbedarf gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzumelden und auf Grundlage dessen zu kündigen. 

Um Ihren Eigenbedarf geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Vermietende oder enge Verwandte müssen die Wohnung tatsächlich selbst nutzen wollen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Vermietende in die Wohnung einziehen möchten oder ein Familienmitglied (z. B. Kind) dort wohnen soll.
• Es muss ein berechtigtes Interesse an der Nutzung vorliegen. Dies könnte der Fall sein, wenn Vermietende beispielsweise eine größere Wohnung für die Familie benötigen oder wenn eine pflegebedürftige Person in die Nähe ziehen muss.

• Es dürfen keine anderen geeigneten Wohnungen für Vermietende oder Verwandte verfügbar sein. Das bedeutet, dass Sie nachweisen müssen, dass es keine zumutbare Alternative zur betroffenen Mietwohnung gibt, die genutzt werden könnte. Andernfalls könnte die Eigenbedarfskündigung als unzulässig angesehen werden.

Abgesehen von den Eigentümer:innen selbst, erfüllen nur Personen, die zur engen Familie gehören, die Voraussetzung für eine Kündigung auf Eigenbedarf. Hierzu zählen Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern sowie Geschwister (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02); oder Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

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Wie viel Wohnraum steht Ihnen bei Eigenbedarf zu?

Im Zusammenhang mit Eigenbedarf im deutschen Mietrecht gibt es keine spezifische Wohnfläche oder Größe. Als Vermieter:in entscheiden Sie selber, ob Ihr bisher vermietetes Eigentum, von der Fläche her, Ihren Bedarf abdeckt.

Im Einzelfall gilt selbst eine sehr große Wohnung als angemessen. Beispielsweise hat das Bundesverfassungsgericht den Eigenbedarf eines Vermieters mit seiner Lebensgefährtin bei einer 156 m² großen Wohnung mit 5 1/2 Zimmern bestätigt (BVerfG, NJW 1994, 2605).

Aufgepasst: Jedoch gibt es auch hier Ausnahmen. Der Eigenbedarf kann als überhöht bewertet werden, wenn beispielsweise Vermietende als alleinstehende Personen eine weitläufige 8-Zimmer-Wohnung beanspruchen. Dementsprechend kann nicht immer das Recht auf Eigenbedarf geltend gemacht werden. 

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Welche Pflichten müssen Vermieter:innen bei Eigenbedarf erfüllen?

Kann man Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen? Ja, jedoch müssen Sie als Vermieter:in hierzu einige Pflichten erfüllen. Die Kündigungsfrist für eine Eigenbedarfskündigung liegt zwischen 3 und 9 Monaten. Details finden Sie unten. 

Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind erfüllt, wenn Vermieter:innen den Bedarf nachvollziehbar begründen können. Die Kündigung muss schriftlich per Kündigungsschreiben erfolgen. Bereits hier sollten die Gründe für den Eigenbedarf dargelegt werden. Eine andere Art der Mitteilung ist vor Gericht nicht zulässig.

Mieter:innen haben zudem das Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen. Dies ist möglich, wenn die Kündigung nicht rechtmäßig ist oder wenn Härtegründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich machen (z. B. hohes Alter oder gesundheitliche Probleme). Mehr hierzu im folgenden Absatz.

Gibt es Ausnahmen bei der Eigenbedarfskündigung?

Bevor Vermietende den Eigenbedarf geltend machen, sollten sie sich vorher über die Ausnahmen und Besonderheiten erkundigen, in denen der Eigenbedarf ggf. nicht greift.

Zuallererst ist es wichtig, die bisherige Mietdauer Ihrer Mieter:innen zu beachten. Je länger das Mietverhältnis besteht, desto strenger sind die Anforderungen an den Eigenbedarf. Falls das Mietverhältnis seit mehr als 5 Jahren besteht, erhöht sich die Kündigungsfrist von 3 auf 6 Monate. Besteht das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren, gilt eine Frist von 9 Monaten.

Wenn Mietende oder ein zusammenwohnendes Familienmitglied schwer erkranken oder in hohem Alter sind, kann unter Umständen ein sozialer Härtefall vorliegen, womit die Eigenbedarfskündigung abgewehrt werden kann. Diese Härtefall- bzw. Sozialklausel gilt eingeschränkt, wenn schulpflichtige Kinder im Haushalt wohnen oder auch, wenn ein Examen bevorsteht. 

Wenn Sie mehrere Wohnungen besitzen, müssen Sie unter Umständen darlegen, warum ausgerechnet diese bestimmte Wohnung für den Eigenbedarf benötigt wird, wenn andere zur Verfügung stehende Wohnungen Leerstand haben. 

Wenn Vermietende die Wohnung vorher bereits selbst genutzt und anschließend vermietet haben, ist die Eigenbedarfskündigung oft eingeschränkt oder ausgeschlossen. Gleiches gilt, wenn Vermietende neben der Mietwohnung eine weitere, große Wohnung besitzen. 

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Die durchschnittliche Buchungsdauer von Mieter:innen auf Wunderflats beträgt 4 Monate, was ungefähr der Kündigungsfrist entspricht, die Sie bei Eigenbedarf ebenfalls einhalten müssen. Somit ist es für Vermieter:innen problemlos möglich, die Wohnung direkt nach dem Auszug der Mieter:innen zu beziehen.

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