Was ist der Marktwert einer Immobilie? Die Ermittlung des Immobilienmarktwerts ist ein komplexer Prozess, der von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird. Hierbei unterscheidet sich der Wert Ihrer Erträge durch die Vermietung vom Sachwert Ihrer Immobilie. Im folgenden Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie den Ertragswert für Ihre Immobilie ermitteln und welche Schlüsselfaktoren bei der Ermittlung des Immobilienwerts herangezogen werden.
Hinweis: Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über den Marktwert Ihres Mietobjekts, kann jedoch einen professionellen Gutachter nicht ersetzen.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Laut § 194 BauGB handelt es sich beim Marktwert, auch als Verkehrswert bekannt, um den Immobilienpreis, der im Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Marktwert basiert auf rechtlichen Rahmenbedingungen, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit sowie der Lage der Immobilie.
Der Marktwert gilt für normale Verkäufe auf dem freien Markt und schließt Zwangsversteigerungen, Notverkäufe oder Verkäufe an nahestehende Personen zu besonderen Bedingungen aus. Es ist wichtig zu beachten, dass der Marktwert zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegt wird und sich je nach Marktlage jederzeit ändern kann.
Mehr Begriffserklärungen finden Sie in unserem Blogbeitrag: Das ultimative Immobilienlexikon: Diese Begriffe sollten Sie kennen.
So berechnen Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie
Gutachter nutzen unterschiedliche Bewertungsmethoden, um den Immobilienpreis zu ermitteln. Zu den gängigsten Methoden zählen hierbei das Vergleichswert-, Sachwert- sowie das Ertragswertverfahren für Mietwohnungen.
Das Ertragswertverfahren bezieht sich hierbei auf bebaute Immobilien, bei denen der erzielbare Ertrag eine entscheidende Rolle spielt, insbesondere bei Renditeobjekten wie Miet- oder Geschäftsgrundstücken.
Die Wertermittlung basiert auf den erzielbaren Erträgen aus Vermietung und Verpachtung der Immobilie. Der Sachwert des Objekts ist dabei nicht maßgeblich.
Faktoren zur Wertermittlung:
- Erträge: Hierbei werden die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet.
- Gebäudeertragswert: Diese Berechnung geht einen Schritt weiter und prognostiziert die zukünftigen Mieteinnahmen für den verbleibenden Nutzungszeitraum des Gebäudes. Dabei wird ein spezieller Faktor berücksichtigt, der den Liegenschaftszins und die verbleibende Nutzungszeit einschließt.
- Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins gibt an, wie sich die mögliche Rendite im Verhältnis zum Risiko verhält. Ein höherer Zins deutet auf größere Renditechancen hin, geht jedoch auch mit einem erhöhten Risiko einher. In § 14 ImmoWertV wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft marktüblich verzinst wird.
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Grundstückswert: Dieser Wert wird separat vom Gebäudeertragswert berechnet und basiert auf dem Bodenrichtwert sowie der Größe des Grundstücks. Hierbei wird der spezifische Wert des Grundstücks an sich betrachtet, unabhängig von den darauf befindlichen Gebäuden.
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Schlüsselfaktoren zur Ermittlung des Immobilienwerts
Während sich der Ertragswert auf das Renditepotenzial Ihres Mietobjekts bezieht, spielen die folgenden Schlüsselfaktoren eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des optimalen Immobilienpreises.
Lage
Die geografische Lage eines Objekts beeinflusst maßgeblich seinen Wert. Faktoren wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeiteinrichtungen können die Attraktivität eines Standorts erhöhen und somit den Preis beeinflussen.
Größe
Die Größe der Immobilie, gemessen in Quadratmetern oder Zimmern, wirkt sich ebenfalls auf den Preis aus. Größere Immobilien erzielen im Normalfall höhere Preise, wobei die Raumnutzung ebenfalls eine wichtige Rolle spielt.
Zustand
Gut erhaltene, modernisierte und gepflegte Immobilien können einen höheren Preis erzielen, während Renovierungsbedarf den Wert reduzieren kann.
Ausstattung & Extras
Auch die Merkmale der Einrichtung werden bei der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie berücksichtigt. Ein Balkon, ein Aufzug oder eine Tiefgarage sind zum Beispiel als Pluspunkte anzusehen. Die Innenausstattung, inklusive technische Einrichtungen oder besondere Extras wie ein Swimmingpool oder Garten können ebenfalls den Preis beeinflussen.
Immobilien/Mietpreise in der Umgebung
Die Immobilien- und Mietpreise in der Umgebung spielen eine bedeutende Rolle bei der Preisfindung einer Immobilie. Sie geben einen Einblick in das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Beispielsweise können Gegenden mit steigenden Mietpreisen auf eine wachsende Nachfrage hindeuten.
Markttrends
Markttrends spielen ebenfalls eine wesentliche Rolle bei der Preisgestaltung. Beispielsweise kann die wachsende Beliebtheit ökologischer Lösungen zu einem höheren Wert von Immobilien mit nachhaltigen Merkmalen führen. Veränderungen der Arbeitslandschaft, wie beispielsweise die verstärkte Akzeptanz von Home Office, können die Nachfrage nach Immobilien mit speziellen Arbeitsbereichen steigern und somit den Wert erhöhen.
Mehr Informationen in unserem Blogbeitrag: Höherer Ertragswert mit einem Büroraum in der Wohnung?
Fazit: Konsultieren Sie einen Immobilienexperten oder Gutachter
Was ist der Marktwert einer Immobilie? Um den genauen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, ist die Konsultation eines Immobilienexperten oder Gutachters unerlässlich. Gutachter verfügen über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um eine fundierte und realitätsnahe Bewertung vorzunehmen. Eine genaue Marktwertbestimmung ist entscheidend, um einen fairen und wettbewerbsfähigen Preis für Ihre Immobilie festzulegen und einen erfolgreichen Verkauf zu gewährleisten. Als Vermieter:in können Sie mit einer vergleichsweise geringen Investition Ihren Ertragswert durch erhöhte Mieteinnahmen maximieren.
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