Welche Tücken die Ferienvermietung mit sich bringt und wie Sie zukünftig sicher vermieten können, erfahren Sie hier.
Ferienwohnungen und das Zweckentfremdungsverbot
Zweckentfremdungsverbot: Was steckt dahinter?
Für Sie als Vermieter:in einer Ferienwohnung ist eines besonders wichtig: die intensive Auseinandersetzung mit den gesetzlichen Vorschriften zur Ferienvermietung. Diese werden zunehmend komplexer. Grund dafür ist unter anderem das weltweit verstärkte Touristenaufkommen.
Urlauber:innen zieht es längst nicht mehr nur in angesagte Metropolen wie Barcelona oder Berlin, auch beschauliche Dörfer wie Hallstatt in Österreich werden – unfreiwillig – zu Touristenhochburgen. Daher bangen die Bewohner:innen vieler Städte um die Atmosphäre und die Lebensqualität ihrer Stadt, aber vor allem um das Schwinden von wertvollem Wohnraum durch die vermehrte Umnutzung privater Wohnungen zu Ferienunterkünften.
Um den Wohnraum zu schützen, führten einige deutsche Städte ein Zweckentfremdungsverbot ein, das unter anderem die Vermietung von Unterkünften an Tourist:innen einschränkt. So ist beispielsweise in Berlin seit dem 1. August 2018 eine Registrierung beim zuständigen Bezirksamt erforderlich, sobald eine Wohnung wiederholt der tage- oder wochenweisen Beherbergung von Urlauber:innen dient. Handelt es sich bei der Ferienwohnung um die selbst genutzte Hauptwohnung und werden mehr als 49 % des Apartments vermietet, muss das zuständige Bezirksamt zusätzlich eine Genehmigung erteilen. Auch in vielen anderen deutschen Städten gelten mittlerweile ähnliche Regelungen. Einen Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit finden Sie hier.
Was passiert, wenn ich mich nicht an die gesetzlichen Vorschriften halte?
In Berlin trat das Zweckentfremdungsverbot bereits 2014 in Kraft und und wurde mit einer Gesetzesnovelle im Frühjahr 2018 nochmals verschärft.
Viele Städte gehen entschieden gegen die ungenehmigte Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen vor. Ämter stocken ihre Abteilungen auf, die Kontrollen werden verschärft. Auch Nachbar:innen, die sich vom steten Ein- und Ausziehen wechselnder Mieter:innen gestört fühlen, können bei der zuständigen Behörde den Verdacht auf illegale Ferienwohnungen melden. Wird eine rechtswidrige Vermietung enttarnt, so drohen den Eigentümer:innen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.
Einige Empfänger:innen solcher Bußgeldbescheide zogen vor Gericht und versuchten juristisch gegen die Geldbußen vorzugehen – und das, obwohl ein langwieriger Rechtsstreit mit dem zuständigen Wohnungsamt viele Nerven kosten und mitunter Jahre dauern kann.
Ist das Zweckentfremdungsverbot erst der Anfang?
Tatsächlich ist eine weitere Verschärfung der Regelungen für die Ferienvermietung nicht auszuschließen, denn weltweit versuchen Großstädte die Anzahl an Ferienwohnungen einzudämmen und die zweckentfremdeten Apartments wieder für den regulären Wohnungsmarkt zurückzugewinnen.
So könnte beispielsweise die Nutzungsdauer der Erstwohnung für die Vermietung an Urlauber:innen weiter beschränkt werden. Wie zum Beispiel in London: In der britischen Hauptstadt dürfen Privatleute ihre Wohnung ohne behördliche Genehmigung nur noch maximal 90 Tage pro Jahr vermieten.
Auch eine Begrenzung der absoluten Anzahl an Ferienunterkünften in Städten ist denkbar, beispielsweise in deutschen Innenstädten. Während in Lübeck die Entscheidung, Ferienunterkünfte auf der Altstadtinsel zu verbieten, vorerst verschoben wurde, haben die Politiker im bayerischen Lindau im Februar 2020 einer vorläufigen Beschränkung zugestimmt.
Unser Tipp für eine sichere Vermietung
Wie kann ich meine Ferienwohnung sicher vermieten?
Von der Baugenehmigung über die Gewerbeanmeldung bis hin zum Versicherungsschutz: Das Vermieten einer Ferienwohnung unterliegt einer Vielzahl an Gesetzen, Vorgaben und Regelungen. Um Schwierigkeiten zu vermeiden und rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Sie sich daher zunächst mit den geltenden gesetzlichen Vorschriften vertraut machen.
Neben den allgemeingültigen Vorschriften für das Vermieten von Ferienwohnungen sollten Sie sich zudem mit den Regelungen zur Zweckentfremdung in Ihrer Region auseinandersetzen. Seit die Bundesländer im Jahr 2006 die Gesetzgebungskompetenz für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten haben, gibt es diesbezüglich lokale Unterschiede.
Achten Sie darauf, ob Sie für die Vermietung Ihrer Wohnung an Urlauber:innen eine Registrierungsnummer beantragen müssen und lassen Sie sich, sofern erforderlich, für Ihre Ferienwohnung eine behördliche Genehmigung erteilen.
Alle erforderlichen Informationen bezüglich der kommunalen Vorschriften erhalten Sie in der Regel über eine Suchanfrage im Netz oder bei der zuständigen Behörde, wie zum Beispiel dem Amt für Wohnen, dem Bauaufsichtsamt oder dem Bezirksamt. Alternativ sollten Sie bei rechtlichen Fragen und Unsicherheiten einen:eine Anwalt:Anwältin konsultieren.
Wohnen auf Zeit als Alternative zur Ferienvermietung?
Während die Regularien für das Vermieten von Ferienwohnungen weiter verschärft werden, hat sich im Zuge der aktuellen gesellschaftlichen Entwicklung hin zu einem mobileren und flexibleren Lebensstil möbliertes Wohnen auf Zeit als Wohnkonzept etabliert. Die Vermietung auf Zeit zeichnet sich dadurch aus, dass Mieter:innen ihren Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort verlegen – zum Beispiel aus beruflichen Gründen. Dann wird der Wohnraum zum Wohnen und nicht zur Beherbergung genutzt und fällt demnach nicht unter das Zweckentfremdungsverbot.
Wie Sie Ihr Apartment zukünftig ab einer Mietdauer von einem Monat an verifizierte Berufstätige oder Studierende vermieten und noch heute zum:zur Wunderflats-Vermieter:in werden, erfahren Sie hier.
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(Ursprünglich veröffentlicht am 21.12.2019)
