Le DPE en copropriété, ou DPE collectif, est désormais une exigence pour les petites et moyennes copropriétés. On vous explique !
Tout savoir sur le DPE en copropriété
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est désormais une exigence pour les petites et moyennes copropriétés. Il est également valable pour les habitations collectives détenues par un seul propriétaire. Ce rapport est crucial pour la transition énergétique et la rénovation des logements. Comment se distingue-t-il d’un audit énergétique ou d’un Diagnostic Technique Global (DTG) ? Quels sont les impacts de la loi Climat et résilience sur ce diagnostic ? Découvrez notre guide complet sur le DPE en copropriété !
Définition et utilité du DPE en copropriété
Le DPE collectif a été introduit avec le Grenelle II de l’environnement (Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010). Il a toujours été requis pour les immeubles collectifs équipés de systèmes de chauffage ou de refroidissement collectifs. Toutefois, depuis 2021, le DPE a subi des évolutions significatives en termes de méthode et de contenu. Il est maintenant plus fiable et juridiquement opposable.
Le principal objectif du DPE collectif est d’informer les actuels et futurs copropriétaires sur :
- la performance énergétique ;
- l’impact environnemental de leur immeuble.
Il vise à encourager la mise en œuvre de projets de rénovation énergétique. Le tout, en facilitant l’accès à des subventions et aides publiques pour ces travaux. Ainsi, sa fonction est principalement informative.
DPE en copropriété obligatoire : qui est concerné ?
Le Grenelle II de l’environnement exigeait, avant le 31 décembre 2016, un DPE pour les bâtiments collectifs :
- dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif ;
- comprenant moins de 50 lots.
Pour les copropriétés de plus de 50 lots avec un permis de construire antérieur à 2001, un audit énergétique remplaçait le DPE en copropriété. Ce dernier se voulait plus approfondi, mais aussi plus onéreux.
Toutefois, depuis la loi Climat et résilience, il existe un changement. Tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d’un DPE. Cela, indépendamment de la présence d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif. La date du 1er janvier 2013 correspond à l’application de la norme RT 2012, axée sur l’impact environnemental des constructions.
Bon à savoir :
Il existe cependant une exception. La mise à jour ou le renouvellement du DPE n’est pas nécessaire si un diagnostic énergétique classe le bâtiment en catégorie énergie A, B ou C. En revanche, il faut l’avoir réalisé après le 1er juillet 2021 (date d’entrée en vigueur du nouveau DPE fiabilisé),
Diagnostic énergétique en copropriété : qu’est-ce qui change ?
Le DPE collectif, jusqu’à sa révision en 2021, était obligatoire pour tout bâtiment de moins de 50 lots avec :
- chauffage ;
- climatisation ;
- ou eau chaude sanitaire collectifs.
Il devait être réalisé avant le 31 décembre 2016, conformément à la loi Grenelle 2. Cette exigence s’appliquait à tous les types de bâtiments, résidentiels ou tertiaires. Le DPE en copropriété avait une validité de 10 ans et pouvait se substituer aux DPE individuels. Pour les immeubles résidentiels de plus de 50 lots avec chauffage collectif, l’obligation portait sur la réalisation d’audits énergétiques durant cette période.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit la nouvelle version du DPE collectif. Cette dernière est effective depuis le 1er juillet 2021. Cette réforme apporte plusieurs changements majeurs visant à standardiser et fiabiliser les DPE. Elle leur confère une valeur juridique similaire aux autres diagnostics immobiliers. Ainsi, le nouveau DPE est désormais opposable. L’objectif est de sensibiliser les copropriétaires à l’état énergétique de leur propriété pour encourager la rénovation des bâtiments les moins performants.
Selon l’article 158 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, ce DPE en copropriété est obligatoire pour tous les immeubles d’habitation dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 2013. L’obligation de ce nouveau DPE s’échelonnera de 2024 à 2026, selon la taille de la copropriété :
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2025 pour celles de plus de 50 lots ;
- 1er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots.
Bon à savoir :
La loi Climat stipule que cette réglementation de DPE en copropriété s’adresse à tous les bâtiments d’habitation collective dès 2024. Cela englobe aussi les monopropriétés (immeubles composés de plusieurs appartements appartenant à un seul propriétaire).
Obligation DPE en immeuble collectif : et si la copropriété a fait un audit énergétique ?
Le DPE en copropriété est une étape incontournable dans le processus de rénovation énergétique. En effet, elle offre des informations de base nécessaires à cette démarche. Le diagnostic technique global (DTG) est un outil plus complet, évaluant l’état physique, énergétique et juridique d’un immeuble. Il est obligatoire uniquement si la copropriété est insalubre ou lors de la mise en copropriété d’un bâtiment de plus de 10 ans. Le DTG inclut nécessairement le DPE.
Si le DTG comprend un DPE valide, réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il n’y aura pas besoin de procéder à un nouveau DPE avant le 1er janvier 2025. Sinon, la réalisation d’un nouveau DPE reste obligatoire.
L’audit énergétique, comme le DPE collectif, vise à informer sur la performance énergétique d’un bâtiment. Cependant, il offre une analyse plus détaillée. Il intègre un état des lieux précis de la consommation énergétique et identifie les travaux nécessaires à la rénovation énergétique, avec un plan pluriannuel et une estimation chiffrée des travaux.
Un audit énergétique se base sur les conclusions d’un DPE pour évaluer et planifier les travaux d’amélioration énergétique dans une copropriété. Il est obligatoire pour les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété (non soumis au statut de la copropriété) et pouvant appartenir à un seul propriétaire ou à des indivisaires.
Si une copropriété a déjà réalisé un audit énergétique conforme à la législation précédente entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, elle peut se dispenser de réaliser un DPE en copropriété jusqu’au 31 décembre 2024. Autrement, un nouveau DPE 2024 devient obligatoire selon les échéances mentionnées.
Que contient un DPE collectif ?
Le DPE en copropriété fournit des informations essentielles au maître d’ouvrage sur l’état actuel de la copropriété. Ce rapport est un outil décisionnel important pour évaluer la possibilité de mener des rénovations énergétiques. Le contenu du DPE collectif comprend :
- Description de l’état initial de la copropriété : caractéristiques du bâtiment, systèmes de chauffage, production d’eau chaude, éclairage, etc.
- Informations énergétiques : consommations énergétiques du bâtiment, dépenses annuelles en énergie et émissions de gaz à effet de serre.
- Étiquettes énergie et climat : allant de A (le meilleur) à G (le moins bon).
- Recommandations travaux : pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
Comment mettre en place un DPE collectif en copropriété ?
L’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 impose donc un DPE collectif pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013. En tant qu’obligation légale, il incombe aux syndics de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales, non pas la décision de réaliser le DPE en copropriété, mais le choix du prestataire qui le réalisera après mise en concurrence.
Le syndic doit informer les copropriétaires de l’obligation de ce diagnostic, en soulignant les risques associés, tels que la perte de subventions ou la responsabilité du syndicat en cas d’interdiction de location de l’immeuble.
Ensuite, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur indépendant certifié, répondant à trois critères :
- Indépendance et impartialité : les diagnostiqueurs DPE ne doivent avoir aucun lien qui pourrait affecter leur impartialité ou indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec le syndic, ni avec une entreprise susceptible d’effectuer des travaux sur les installations concernées par le DPE.
- Compétences, organisation et moyens : ils doivent posséder un certificat de compétence délivré par un organisme accrédité par le COFRAC, garantissant la satisfaction aux exigences d’un référentiel de compétences spécifique.
- Assurance : ils sont tenus de souscrire à une assurance de responsabilité professionnelle.
Comment se déroule un DPE en copropriété ?
Le DPE en copropriété s’appuie sur une méthode de calcul standardisée, déterminée par un arrêté du 8 octobre 2021. Elle se base sur les caractéristiques physiques du bâtiment, comme la construction, la qualité de l’isolation, et le système de chauffage.
Cette méthode inclut de nouveaux paramètres pour une évaluation plus précise de la performance énergétique, comme la consommation d’énergie pour l’éclairage et les auxiliaires, l’actualisation des scénarios météorologiques ou encore la prise en compte des équipements les plus récents.
Les résultats du DPE en copropriété sont calculés selon 2 critères principaux :
- la consommation d’énergie primaire (mesurée en kilowatt heure d’énergie primaire par mètre carré par an) ;
- les émissions de gaz à effet de serre (exprimées en kilogramme équivalent CO2 par mètre carré par an).
Pour établir le DPE d’un immeuble, le diagnostiqueur doit soit visiter tous les logements du bâtiment, soit se baser sur un échantillon représentatif de logements. Il doit également recueillir diverses informations, notamment auprès du syndic de copropriété.
Par exemple, si le bâtiment possède une installation collective (chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire ou ventilation), le syndic doit fournir une description de ces équipements et de leur gestion, ainsi que les modalités de répartition des frais énergétiques associés (à ses propres frais).
Pour d’autres parties communes comme le gros œuvre, les toitures ou les planchers, le syndic doit fournir au diagnostiqueur les détails sur leur construction, ainsi que les informations sur d’éventuels travaux d’isolation thermique collectifs réalisés.
Combien coûte un diagnostic de performance énergétique en copropriété ?
Selon l’ADEME (Agence de la transition écologique), le prix d’un DPE en copropriété peut varier entre 1 000 et 4 000 € pour l’ensemble de la copropriété. Ce tarif dépend de la taille de la copropriété et du nombre de lots qu’elle comprend. À savoir que, puisque le DPE collectif est une obligation réglementaire, et il n’existe pas d’aide financière spécifiquement destinée aux syndicats de copropriétaires pour sa réalisation.
Toutefois, dans le cas où les copropriétés procèdent à une évaluation de leur situation énergétique de manière volontaire, elles peuvent prétendre à des aides financières couvrant jusqu’à 50 % des coûts. Ces aides sont notamment distribuées par l’Ademe, bien que ce soutien financier ne soit pas automatique et soit limité à certaines régions.
En outre, pour le financement des travaux de rénovation énergétique, les copropriétés peuvent accéder à des avantages financiers spécifiques, comme l’éco-prêt à taux zéro ou la TVA à un taux réduit de 5,5 %.
Peut-on utiliser un DPE collectif au lieu d’un DPE individuel ?
Si vous envisagez de publier une annonce pour vendre ou louer votre appartement, sachez que sous certaines conditions, le DPE collectif peut remplacer le DPE individuel pour les immeubles avec chauffage collectif. Cette alternative est envisagée pour économiser du temps et de l’argent.
Dans ce cas, il convient de choisir l’option « DPE appartement à partir des données de l’immeuble ». Cependant, le ministère de la Transition écologique met en garde : cette méthode ne reflète pas toujours précisément les performances énergétiques de chaque appartement individuel. La notation de l’appartement est établie à partir des caractéristiques générales de l’immeuble, notamment les parties communes, et d’un échantillon représentatif de lots privatifs.
Comment améliorer le DPE d’un appartement en copropriété ?
Pour améliorer son DPE en copropriété, il est important de savoir quels sont les travaux de rénovation énergétique :
- Isolation thermique :il est important de s’assurer que les murs, le toit et les fenêtres sont bien isolés. L’utilisation de matériaux isolants de qualité aide à conserver la chaleur en hiver et la fraîcheur en été.
- Mise à niveau des équipements : choisissez des appareils électroménagers, des systèmes de chauffage et de refroidissement, ainsi que des luminaires à faible consommation d’énergie.
- Utilisation de sources d’énergie renouvelable : les panneaux solaires ou les éoliennes peut rendre votre appartement autonome en énergie.
- Gestion intelligente : des dispositifs comme les thermostats programmables, les systèmes de contrôle de l’éclairage et les appareils connectés aident à optimiser la consommation énergétique en fonction de vos habitudes.
- Sensibilisation : organisez des sessions d’information et encouragez l’adoption de comportements éco-responsables. Un engagement communautaire renforcé facilite l’implémentation de changements positifs pour améliorer le DPE de l’immeuble.
- Suivi régulier et entretien : planifiez des évaluations périodiques du DPE pour suivre les progrès et assurez-vous que tous les équipements sont bien entretenus pour garantir leur efficacité sur le long terme.
Les copropriétaires votent contre la rénovation énergétique : que faire ?
Après la réalisation d’un DPE en copropriété, le syndic doit inclure dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la proposition d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Avant de présenter cette proposition à l’assemblée générale, le syndic doit remplir 2 conditions :
- comparer les offres de plusieurs prestataires, quel que soit le montant estimé des travaux ;
- consulter l’avis du conseil syndical.
Une mise à jour issue de la loi Climat et résilience précise que si l’ordre du jour inclut déjà un plan pluriannuel de travaux intégrant des travaux d’économies d’énergie. Ainsi, il n’est pas obligatoire de proposer séparément un plan de travaux d’économie d’énergie ou un contrat de performance énergétique.
La législation n’impose pas de manière coercitive la réalisation de travaux d’économie d’énergie en copropriété. L’assemblée générale peut choisir de ne pas adopter un tel plan ou contrat, à condition qu’une discussion de principe ait eu lieu et que le sujet ait été inscrit à l’ordre du jour.
Toutefois, cette absence d’obligation est à nuancer. Les lois Énergie et climat de 2019 et Climat et résilience de 2021 visent à lutter contre les passoires thermiques, avec des classes DPE interdites à la location :
- depuis le 22 août 2022, interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F ou G ;
- depuis le 1er janvier 2023, interdiction de louer des logements avec une consommation d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m2/an ;
- à partir du 1er janvier 2025, interdiction de location pour les logements classés G ;
- à partir du 1er janvier 2028, interdiction pour les logements classés F ;
- à partir du 1er janvier 2034, interdiction pour les logements classés E.
Bon à savoir : Si le mauvais classement énergétique d’un logement en copropriété résulte des parties ou équipements communs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, surtout depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 visant à l’amélioration de l’immeuble, pourrait être engagée.
DPE en copropriété : ce qu’il faut retenir
La nouvelle obligation du DPE en copropriété va permettre aux immeubles et résidences françaises de faire le point sur la performance énergétique de leur bâti, et de mettre en place des travaux de rénovation si nécessaire. En 2024, le DPE collectif deviendra progressivement obligatoire : n’attendez pas forcément que cette obligation s’adresse à votre copropriété pour envisager dès maintenant la rénovation énergétique des lots et demander des devis ! Vous aurez ainsi le temps de trouver les meilleures offres et votre appartement profitera directement de ces améliorations.
Quand faire un DPE collectif ?
Le DPE en copropriété deviendra obligatoire :
- à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 50 lots ;
- à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Est-ce qu’un audit énergétique de copropriété est obligatoire ?
Non, l’audit énergétique en copropriété n’est plus une obligation légale. Il demeure toutefois un outil précieux, que le système de chauffage soit individuel ou collectif.
Quels sont les bâtiments non soumis au DPE ?
Les bâtiments exemptés de l’obligation du DPE sont :
- les maisons témoins ;
- les pavillons d’exposition ;
- les constructions modulaires utilisées sur les chantiers ;
- les lieux de culte ;
- les monuments historiques ;
- tout bâtiment figurant à l’inventaire du patrimoine .
