Peut-on changer de régime fiscal en immobilier ? Comment faire et dans quelles situations est-ce avantageux ? La réponse dans cet article !
Peut-on changer de régime fiscal en immobilier ?
Peut-on changer de régime fiscal en immobilier ? Si vous avez choisi ou êtes automatiquement sous le régime micro-BIC pour votre investissement locatif, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce changement peut affecter la rentabilité de votre investissement immobilier grâce à des avantages fiscaux différents. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour prendre la bonne décision et changer ou non de régime fiscal en immobilier !
Verdict : peut-on changer de régime fiscal en immobilier ?
Vous êtes sous le régime micro-foncier ? Avec des recettes locatives n’excédant pas 15 000 € et vous bénéficiez d’un abattement de 30 % ? En revanche, vous souhaitez passer au régime réel ? C’est totalement faisable. Ce passage est particulièrement pertinent si vous avez engagé d’importants travaux d’amélioration et d’entretien sur votre propriété louée.
En optant pour le régime foncier réel (même avec des recettes inférieures à 15 000 €), vous pourrez déduire l’intégralité de vos charges réelles :
- intérêts d’emprunt ;
- frais de gestion ;
- taxes foncières, etc.
Pour cela, en plus de la déclaration de revenus standard (formulaire 2042), il faudra remplir le formulaire 2044, indiquant toutes vos recettes et charges de l’année d’imposition.
Toutefois, il est important de noter que cette option est irrévocable pour une période de 3 ans. Vous ne pouvez pas alterner entre les régimes fiscaux chaque année. À la fin des 3 ans, cette option se renouvelle automatiquement chaque année avec le dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044, comme précisé par l’administration fiscale. Réfléchissez donc bien aux avantages et inconvénients avant de faire ce choix !
Bon à savoir :
Pour changer de régime fiscal en immobilier, vous devez effectuer votre déclaration de changement avant le 1er février de chaque année directement sur le site des impôts.
Changer de régime foncier : comment passer de la location nue à la location meublée ?
La location meublée attire de nombreux propriétaires bailleurs, principalement grâce à ses avantages fiscaux. De plus, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez d’options fiscales intéressantes. Vous avez, par exemple, le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Avec le régime réel, vous pouvez :
- déduire diverses charges (y compris les intérêts d’emprunt) ;
- appliquer des amortissements annuels, ce qui réduit votre impôt sur le revenu (IR).
En tant que propriétaire louant un bien, il est nécessaire de déclarer vos revenus immobiliers. Sous la location nue, ces revenus étaient déclarés comme revenus fonciers. Cependant, en optant pour la location meublée, vous devez les déclarer sous les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC, dépendant du montant des revenus locatifs. Le régime micro-BIC simplifie le processus avec un abattement de 50 %. En revanche, il ne permet pas la déduction des charges réelles. Les bénéfices sont ensuite assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis 2018) et à l’impôt sur le revenu.
Vous pouvez transformer une location nue en location meublée de 2 manières principales.
- Pendant la durée du bail en cours : le propriétaire propose au locataire actuel de passer à un bail meublé. Cependant, le locataire peut refuser, notamment à cause des implications comme la réduction de la durée du bail de 3 ans à 1 an et l’augmentation du dépôt de garantie. Si le locataire accepte, un nouveau bail est signé après la résiliation de l’ancien. En cas de refus, le propriétaire doit attendre le départ volontaire du locataire.
- Convertir le logement en meublé après le départ du locataire. Le propriétaire meuble alors le bien et établit un nouveau bail meublé avec le prochain locataire.
Bon à savoir :
Il est important de noter que si vous avez déclaré un déficit foncier dans les trois années avant la conversion, l’administration fiscale peut exiger le remboursement de ce déficit ou le réintégrer dans vos revenus locatifs imposables.
Quand passer au régime réel en immobilier ?
En LMNP, le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel peut être fait au démarrage de l’activité ou en cours d’activité :
- Au démarrage de l’activité LMNP : si vous débutez en LMNP, vous pouvez enregistrer votre activité sous le régime réel dès le départ. Cela nécessite une déclaration auprès de l’INPI.
- En cours d’activité LMNP : si vous avez commencé sous le régime micro-BIC, il est toujours possible de passer au régime réel en cours d’activité. Vous devez alors notifier l’administration fiscale de ce changement. Vous avez la possibilité de revenir sur ce choix en demandant la fin de l’option pour revenir au régime précédent.
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Veuillez noter :
Cet article ne constitue pas un conseil juridique : les informations contenues dans cette page ont été préparées uniquement à titre d’information. Comme nous ne sommes pas un cabinet d’avocats et que nous agissons en tant que plateforme, nous pouvons partager nos conseils, mais nous ne pouvons pas vous donner de conseils juridiques quant à la suite à mener de votre procédure individuelle.
Peut-on changer de régime fiscal en immobilier : ce qu’il faut retenir
Sous certaines conditions, il est donc parfaitement possible de changer de régime fiscal en immobilier. Tout dépend de votre situation : parfois, le régime micro-BIC se révèle plus avantageux puisque vous avez peu de charges à supporter. Mais si ces dernières sont importantes ou que vous prévoyez d’importants travaux de rénovation, alors il peut être pertinent de se pencher sur le régime réel ! N’hésitez pas à utiliser des simulateurs en ligne pour déterminer l’option fiscale la plus avantageuse.
Quand peut-on changer de régime foncier ?
Si un contribuable a été imposé sous le régime réel pendant 3 ans et que toutes les conditions nécessaires sont remplies, il est possible de revenir au régime micro-foncier. Cependant, ce retour au régime micro-foncier cesse d’être applicable dès que les recettes dépassent le seuil de 15 000 €.
Comment faire pour changer de régime fiscal ?
Pour modifier votre régime fiscal, vous devez soumettre votre demande de changement avant le 1er février de chaque année, directement depuis le site des impôts.
