Mieter:innen melden regelmäßig Schäden in der Wohnung – sei es ein tropfender Wasserhahn oder ein kaputter Türgriff. Doch für welche Instandhaltungsmaßnahmen und Mietwohnung Reparaturen sind Vermietende zuständig und wann sollten Mietende die Kosten übernehmen? Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie, wann Vermieter:innen für die Reparatur zuständig sind und welche Aufwendungen sich auf Mietende übertragen lassen.
Für welche Mietwohnung Reparaturen sind Vermietende zuständig?
Um es vorwegzunehmen, gemäß § 535 BGB obliegt die allgemeine Instandhaltung der Mietwohnung grundsätzlich aufseiten der Vermietenden. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Schäden, die durch den allgemeinen Gebrauch verursacht werden.
Folgende Mietwohnung Reparaturen sind dementsprechend vom Vermietenden zu tragen:
- Risse in der Zimmerdecke
- Kleinere Kratzer im Parkett
- Eine Heizung, die plötzlich ausfällt
- Ein Wasserrohrbruch
- Rollläden, die nicht mehr funktionieren
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Defekte Steckdosen
Trotzdem sind Vermietende nicht für Schäden verantwortlich, die von Mietenden selbst verursacht wurden. Ein alltägliches Szenario: Angenommen, Mietende lassen versehentlich einen Kochtopf auf die Küchenfliesen fallen, wodurch ein Riss entsteht. In solchen Situationen tragen Mietende selbst die Verantwortung, den entstandenen Schaden zu beheben.
Das bedeutet, Mietende sind in diesem Fall dafür zuständig, den Schaden zu reparieren oder ihre private Haftpflichtversicherung in Anspruch zu nehmen, sofern diese auch Mietsachschäden abdeckt.
Zusätzlich kann der Mietvertrag auch Schönheitsreparaturen enthalten, die die Mieter:innen durchführen müssen, um die normale Abnutzung in der Wohnung im festgelegten Rahmen auszugleichen. Hier kommt die Kleinreparaturklausel ins Spiel.
Die Kleinreparaturklausel
Eine Kleinreparaturklausel ist im Mietvertrag erforderlich, um die Pflicht kleinerer Mietwohnung Reparaturen von Vermietenden auf Mietende zu übertragen. Ohne diese Klausel sind Mieter:innen von Zahlungen für altersbedingte Kleinreparaturen befreit.
Die Gültigkeit von Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag hängt jedoch von bestimmten Bedingungen ab. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ist nur dann gültig, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Bei dem Schaden, der behoben werden soll, handelt es sich um einen Bagatellschaden.
- Die Reparatur muss Gegenstände betreffen, die häufig genutzt werden.
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Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres ist schriftlich im Vertrag festgehalten. Idealerweise sollte auch die maximale Kostenbegrenzung für Einzelreparaturen angegeben werden.
Falls die Kleinreparaturklausel unwirksam ist, tragen Vermieter:innen sämtliche anfallenden Kosten.
Im Folgenden ein Beispiel für eine wirksame Kleinreparaturklausel:
„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen, die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“
Was sind Kleinreparaturen?
Kleinreparaturen beziehen sich auf kleine Schäden oder Defekte an bestimmten Teilen oder Installationen in einer Mietwohnung, die im Alltag häufig genutzt werden, wie beispielsweise Wasserhähne, Türschlösser, Lichtschalter, Fenster- und Türverschlüsse.
Es kann mitunter schwierig sein, klar zu bestimmen, was genau als Kleinreparatur zählt und was nicht. In einigen Situationen wird diese Unterscheidung möglicherweise sogar gerichtlich getroffen. Die Pflicht zur Beauftragung eines Handwerkers liegt jedoch ausschließlich aufseiten der Vermietenden.
Obwohl das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) keine genaue Definition bereitstellt, verwenden Gerichte den § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung (II BV). In diesem Abschnitt heißt es: „Die kleineren Instandhaltungsarbeiten umfassen lediglich das Beheben von geringfügigen Schäden an den Installationen für Elektrizität, Wasser und Gas, an den Heiz- und Kochgeräten sowie an den Verschlusseinrichtungen von Fenstern und Türen, einschließlich der Verschlusseinrichtungen von Fensterläden.“
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Wie viel dürfen Kleinreparaturen kosten?
Bei Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel können Mieter:innen bei Schäden finanziell beteiligt werden. Die Kosten für jährliche Kleinreparaturen sollten insgesamt acht bis zehn Prozent Ihrer Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen. Eine einzelne Reparatur sollte als Faustregel nicht mehr als 100 Euro kosten, wobei es hier unterschiedliche Urteile gibt.
Der Bundesgerichtshof sieht beispielsweise einen Betrag von 50 Euro pro Reparatur als ordnungsgemäß an, während ein Amtsgericht 2010 entschied, dass Mieter:innen bis zu 110 Euro für Reparaturen zahlen können (AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010 – 13 C 670/10). Gemäß dem Mieterbund sollte der maximal akzeptable Betrag für eine einzelne Reparatur in etwa zwischen 100 und 120 Euro liegen.
Wenn Mietende unwissend für eine Kleinreparatur zahlen, obwohl die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ungültig ist, kann der Betrag gemäß § 812 (1) BGB innerhalb von sechs Monaten nach Mietende zurückgefordert werden.
Wo liegt die Grenze zwischen Schönheitsreparatur und Instandhaltung?
Instandhaltung bezieht sich auf Maßnahmen, die notwendig sind, um den generellen Zustand und die Funktionalität eines Gebäudes zu bewahren. Dies umfasst Mietwohnung Reparaturen und Wartungsarbeiten, um größere Schäden zu verhindern. Die Verantwortung liegt im Regelfall bei Vermietenden, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Mietobjekts zuständig sind, inklusive Reparaturen an Heizung, Elektrik, Dach oder Fassade.
Im Gegensatz dazu beheben Schönheitsreparaturen spezifische Abnutzungsspuren, die durch normale Nutzung entstehen, wie das Streichen von Wänden, Decken, Türen oder Heizkörpern sowie kosmetische Verbesserungen. Diese Reparaturen erhalten das ästhetische Erscheinungsbild der Wohnung. Die Verantwortung für Schönheitsreparaturen kann auf Mieter:innen im Mietvertrag übertragen werden.
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