Wohnraumzweckentfremdung in Frankfurt am Main

Wie ist die Zweckentfremdung in Frankfurt am Main geregelt?

Auf Basis des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (§ 12a HWoAufG) besteht in Frankfurt am Main seit März 2023 die Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung). Sie regelt speziell die zweckfremde Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung. Die Satzung gilt in ihrer derzeitigen Fassung bis zum 28. März 2028. Eine Verlängerung über diese Geltungsdauer hinaus ist aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Frankfurt sehr wahrscheinlich.

Welche Regelungen gelten in Frankfurt am Main für möbliertes Wohnen auf Zeit?

Die Frankfurter Ferienwohnungssatzung regelt die wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene entgeltliche Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung sowie die Fremdenbeherbergung, insbesondere die gewerbliche Zimmervermietung und die Einrichtung von Schlafstellen (§ 3 Abs. 1 Ferienwohnungssatzung). Beides ist in Frankfurt am Main nur mit behördlicher Genehmigung erlaubt.

Die befristete Vermietung Ihrer möblierten Wohnung unterliegt nicht der Ferienwohnungssatzung, sofern Sie Ihre Wohnung längerfristig zum tatsächlichen Wohnen vermieten. Eine Mindestmietdauer ist für die Art der Vermietung in Frankfurt am Main gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses stellt jedoch ein Indiz für die Nutzung zu Wohnzwecken dar. Zweifelsfrei kann von einer Wohnnutzung ausgegangen werden, wenn der Mietvertrag für mindestens sechs Monate geschlossen wird. Bei Wunderflats empfehlen wir daher, möblierte Wohnungen in Frankfurt am Main mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten anzubieten.

Seit Oktober 2019 geht die Stadt Frankfurt am Main verstärkt gegen sogenannte Residenzwohnungen vor, womit die gewerbliche, hotelähnliche Vermietung von möblierten Wohnungen für kurze Zeiträume gemeint ist. Wenn zum Beispiel mehrere möblierte Apartments in einem Gebäude vermietet werden oder die Mietdauer unter drei Monaten liegt, gehen die Behörden davon aus, dass es sich um solche Residenzwohnungen handelt. Für diese Art der Vermietung benötigen Sie neben einer Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung unbedingt auch eine baurechtliche Genehmigung. Denn bei diesen Apartments liegt keine Wohn-, sondern eine Gewerbenutzung vor. 

Wann benötige ich in Frankfurt am Main eine Genehmigung für die Vermietung meiner möblierten Wohnung?

Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten vermieten, benötigen Sie dafür keine Genehmigung, da sie zum tatsächlichen Wohnen genutzt wird. 

Für jede Art der tage- oder wochenweisen Vermietung von Wohnraum an Tourist:inneen sowie für die Vermietung mit einer Mietdauer von unter sechs Monaten benötigen Sie in Frankfurt am Main hingegen eine behördliche Genehmigung. Sofern die Dauer der Vermietung acht Wochen im Jahr übersteigt, muss außerdem eine Ausgleichsmaßnahme geleistet werden. In diesem Fall muss entweder Ersatzwohnraum bereitgestellt werden, oder es wird eine Ausgleichszahlung fällig.

Wenn Sie Ihre selbst genutzte Frankfurter Hauptwohnung vollständig tage- oder wochenweise als Ferienwohnung vermieten oder monatsweise untervermieten möchten – beispielsweise während einer längeren Urlaubsreise – ist dies nach erteilter Genehmigung in Abwesenheitszeiten möglich. Allerdings darf die entsprechende Nutzung nicht mehr als acht Wochen im Jahr betragen, sonst muss ebenfalls eine Ausgleichsmaßnahme geleistet werden. 

Auch wenn Sie Ihre komplette eigene Wohnung für mindestens sechs Monate zu Wohnzwecken untervermieten, handelt es sich nicht um Zweckentfremdung, und Sie benötigen keine behördliche Genehmigung. Bitte beachten Sie, dass Sie für die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Mietwohnung die Erlaubnis Ihres:Ihrer Vermieters:Vermieterin benötigen. Alle wichtigen Regelungen zum Thema Untervermietung haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Gebühren und Bußgelder bei Verstoß gegen die Ferienwohnungssatzung in Frankfurt am Main

Für die Erteilung der Genehmigung zur Vermietung einer Ferienwohnung fällt eine Gebühr von 100 € bis 300 € an. Außerdem muss in der Regel Ersatzwohnraum geschaffen oder eine Ausgleichszahlung geleistet werden (§§ 4-5 Ferienwohnungssatzung). Bei der zweckentfremdungskonformen Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit mit Wunderflats entstehen weder Gebühren, noch muss für Ersatzwohnraum gesorgt werden.

Eine Wohnung ohne behördliche Genehmigung an Tourist:inneen zu vermieten, stellt in Frankfurt am Main eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 25.000 € geahndet werden kann. Zusätzlich ist mit einer kostenpflichtigen Verwaltungsanordnung zur Beendigung der ungenehmigten Nutzung zu rechnen.

Zuständige Behörden in Frankfurt am Main

Für Auskünfte zur Ferienwohnungssatzung ist in Frankfurt am Main die Bauaufsicht zuständig. Weitere Informationen finden Sie auf der entsprechenden Webseite der Behörde.

Möbliert Vermieten auf Zeit mit Wunderflats in Frankfurt am Main

In Frankfurt am Main nutzen bereits tausende Vermieter:innen Wunderflats, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zu vermieten. Über Wunderflats können Sie Ihre möblierte Wohnung im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung sicher und unkompliziert zum Zeitwohnen vermieten. Finden Sie hier auch eine konkrete Gegenüberstellung zu Airbnb vs. Wunderflats: Vermietungsportale im Vergleich.

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(Ursprünglich veröffentlicht am 10.09.2020)