Comment fixer le prix d’un loyer pour maximiser sa rentabilité tout en respectant les réglementations en vigueur ? On vous explique.

Comment fixer le prix d’un loyer ? Le guide

Pour mettre un bien immobilier en location, le propriétaire doit fixer un loyer équitable et adapté au marché local. Certes, le montant du loyer soit généralement à la discrétion du bailleur. En revanche, il doit se baser sur des critères concrets pour déterminer le coût de la location au mètre carré. Le tarif doit respecter les lois qui existent pour prévenir les abus et protéger tant les propriétaires que les locataires. Comment fixer le prix d’un loyer pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif. Comment faire en sorte de respecter les réglementations en vigueur ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir dans ce guide complet !

Comment calculer le prix d’un loyer : les critères à prendre en compte

La localisation du bien

Si votre logement n’est pas sujet à une réglementation spécifique, vous avez la liberté de définir le loyer de votre choix. Cependant, fixer un loyer excessivement élevé pourrait rendre difficile la recherche d’un locataire. La localisation géographique du logement joue un rôle crucial dans la détermination du loyer. 

En général, les logements en milieu rural coûtent moins cher que ceux situés en milieu urbain. Mais au sein d’une même ville, les loyers peuvent aussi varier de façon significative en fonction des quartiers ! En règle générale, plus un logement est proche du centre-ville, des commodités et des lieux d’intérêt principaux, plus son loyer a tendance à être élevé.

Pour savoir comment fixer le prix d’un loyer, la première étape consiste donc à se renseigner sur les prix pratiqués dans votre quartier, sur des biens similaires. Le tarif reflètera ainsi la réalité et les tendances du marché immobilier en 2024.

Location vide ou meublée ?

Pour définir le montant du loyer d’un logement, il faut également considérer le type de bail de location. Il existe 2 formes principales de baux locatifs : 

• le contrat de location vide, qui concerne un logement non meublé et équipé a minima ;
• le bail de location meublée. Le propriétaire doit fournir suffisamment de meubles et d’équipements pour permettre au locataire de vivre confortablement avec seulement ses effets personnels.

En général, les propriétaires demandent un loyer plus élevé pour un logement meublé. Ce surcoût permet de compenser les frais d’ameublement et l’équipement fourni. Il tend également à compenser les dégradations potentielles et l’usure normale du mobilier et des équipements.

La qualité et les prestations du logement loué

Autre facteur pour savoir comment fixer le prix d’un loyer : la qualité et les prestations de l’appartement ou de la maison. Si le logement nécessite des rénovations ou présente des besoins importants d’amélioration, le loyer devrait être ajusté à un niveau inférieur à celui du marché. À l’inverse, un logement neuf (offrant généralement un confort supérieur) justifie un loyer plus élevé que celui d’un logement ancien. 

Parmi les prestations à intégrer dans votre calcul du loyer, on retrouve : 

• les équipements collectifs (par exemple, un ascenseur) ;
• la qualité de l’isolation thermique et acoustique ;
• l’efficacité énergétique ;
• les matériaux et finitions utilisés ;
• les équipements internes ;
• la configuration de l’espace ;
• les éléments supplémentaires comme la présence d’un gardien ou d’un espace extérieur.

Première location ou relocation ?

La fixation du loyer varie selon l’historique d’occupation du logement :

• Pour une première location. Sans plafonnement ou encadrement de loyer, le propriétaire peut fixer le loyer. Une révision est ensuite possible chaque année à la date anniversaire du contrat de bail.
• Pour une remise en location après avoir été vacant moins de 18 mois. Il est possible de réviser leu loyer à la hausse selon l’indice de référence des loyers (IRL). Cette évaluation est envisageable après des travaux, par exemple. C’est aussi le cas si le loyer précédent était sous-évalué.
• Pour une remise en location après une période d’inoccupation de plus de 18 mois. Dans ce cas, le propriétaire peut fixer le loyer à sa convenance (sauf exceptions).

Comment fixer le prix d’un loyer : les plafonds de loyers applicables

Il s’agit d’un investissement Pinel

En investissant dans un logement sous le dispositif Pinel, vous pouvez réduire vos impôts en vous engageant à louer votre bien pour 6, 9 ou 12 ans. À la clé : une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Toutefois, ce choix implique certaines contraintes :

• Le locataire doit avoir des revenus modestes, ne dépassant pas des plafonds préétablis.
• Le loyer affiche un prix modéré, calculé selon la zone de localisation du logement. 

Ainsi, pour savoir comment fixer le prix d’un loyer, vous devez vous référer aux plafonds applicables selon 3 zones distinctes :

• A bis (Paris) : le loyer maximal est de 17,17 €/m².
• A (certaines parties de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Genevois, grandes métropoles) : le loyer ne doit pas excéder 12,75 €/m².
• B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) : le loyer doit être inférieur à 10,28 €/m².

Ces plafonds de loyer sont ajustés par un coefficient multiplicateur basé sur la superficie habitable du logement. Ce coefficient est révisé annuellement au 1er janvier. De plus, les préfets régionaux peuvent réduire ces montants si les loyers Pinel sont trop proches des prix du marché locatif libre.

Le bien est en zone tendue

Les zones tendues sont un marché immobilier où la demande excède l’offre, entraînant une hausse des loyers. Il existe des mesures pour modérer cette augmentation. Elles sont valables tant pour les premières locations que pour les renouvellements de bail. C’est ce qu’on appelle le plafonnement des loyers.

Ainsi, lorsqu’un propriétaire accueille de nouveaux locataires, il ne peut pas librement fixer le loyer. Avec la signature d’un nouveau bail, le loyer plafonne. Il ne peut pas dépasser le montant fixé pour le locataire précédent.

Cependant, si le propriétaire n’a pas procédé à l’indexation annuelle du loyer durant la précédente location, il est alors autorisé à ajuster le loyer au moment d’accueillir un nouveau locataire. Pour ce faire, il peut se référer au dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Néanmoins, il y a une exception notable. Si le logement a un diagnostic de performance énergétique indiquant une classe énergie F ou G. Une augmentation de loyer n’est pas possible. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires.

Si les propriétaires ne respectent pas le plafond de loyer établi, ils s’exposent à des sanctions, notamment :

• une amende de 5 000 € ;
• l’obligation de réajuster le loyer à un niveau conforme.

Il est donc essentiel de se renseigner sur les plafonds de loyers en vigueur avant de fixer le montant du loyer !

Bon à savoir : Il existe des situations permettant d’augmenter le loyer de son locataire. : travaux d’amélioration, loyer manifestement sous-évalué en premier lieux, etc.

La ville applique l’encadrement des loyers

Pour déterminer comment fixer le prix d’un loyer, il est important de savoir quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers. Dans les zones désignées, un arrêté préfectoral établit un loyer de référence par mètre carré (ou loyer médian). 

Cette référence est déterminée par un observatoire local qui prend en compte plusieurs facteurs relatifs au logement, notamment :

• La situation géographique du logement. Considérez des éléments comme l’emplacement en centre-ville, la proximité avec les grands axes routiers, la qualité du vis-à-vis, ainsi que l’accès aux transports en commun et aux écoles.
• Le type de location : avec un loyer généralement plus élevé pour les logements meublés par rapport aux locations vides.
• Le nombre de pièces : allant du studio aux logements de plus de 4 pièces.
• La date de construction du logement : classée en différentes périodes (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, et après 1990).

Le loyer de référence majoré est le loyer médian augmenté de 20 %. Il y a aussi un loyer de référence minoré, correspondant au loyer médian diminué de 30 %. Ce dernier vise à prévenir les augmentations excessives de loyer lors du renouvellement d’un bail. Le loyer demandé par le propriétaire ne doit pas excéder le loyer de référence majoré.

Comment calculer le loyer d’un appartement : tous les baux locatifs sont-ils concernés par le plafonnement ?

Le plafonnement des loyers s’applique aux logements utilisés comme résidence principale du locataire, que ce soit en location vide ou meublée :

• Location vide : elle concerne les logements non meublés ou légèrement meublés. Ce type de location est généralement régi par un bail de 3 ans, renouvelable automatiquement tous les 3 ans à l’expiration du contrat.
• Location meublée. Les logements meublés, prêts à être habités sans que le locataire n’ait à apporter de mobilier, entrent dans cette catégorie. Il peut s’agir d’un bail classique d’une durée de 1 an (renouvelable automatiquement chaque année), du bail Mobilité qui s’adresse à des locataires en situation de mobilité pour une durée de 1 à 10 mois, ou encore d’un  bail étudiant de 9 mois, non renouvelable.

Ainsi, la même problématique s’applique que vous cherchiez comment fixer le prix d’un loyer pour une location vide ou meublée, que ce soit pour de la location longue durée ou de la location moyenne durée.

Comment calculer un loyer au m2 : le calcul de la rentabilité brute

Une fois que vous savez un peu mieux comment fixer le prix d’un loyer par rapport aux différentes réglementations, vous devez aussi calculer la rentabilité locative brute. Cela permet de fixer un loyer qui non seulement respecte les critères mentionnés précédemment, mais qui prend également en compte votre rentabilité locative !

Ce calcul est particulièrement pertinent si vous remboursez encore un prêt immobilier pour le logement concerné. L’idéal est que le loyer couvre au maximum vos dépenses mensuelles de remboursement, rendant ainsi l’investissement plus avantageux.

Pour calculer votre rendement, vous devez :

• calculer le montant annuel des loyers ;
• diviser ce montant par le prix d’achat du logement ;
• multiplier le résultat obtenu par 100 pour convertir en pourcentage.

Prenons un exemple : pour un loyer de 500 € par mois (hors charges), cela revient à 6 000 € par an, avec un prix d’achat de 95 000 €. Le calcul sera : (6 000 / 95 000) x 100, ce qui donne un taux de 6,3 %.

Bon à savoir : 

La rentabilité brute annuelle, qui intègre les charges et autres impôts contrairement à la rentabilité nette, est un bon indicateur pour déterminer votre seuil de rentabilité et éviter les pertes financières.

Comment fixer le prix d’un loyer pour louer rapidement ?

Pour déterminer le montant adéquat du loyer, une enquête locale s’avère donc précieuse. Renseignez-vous sur les loyers des biens similaires dans votre quartier pour établir un prix au mètre carré approprié. Les caractéristiques spécifiques de votre logement, comme un balcon ou une piscine, peuvent justifier un loyer plus élevé.

Concernant l’augmentation du loyer, les propriétaires doivent respecter la loi Alur (ou loi Duflot II) et les réglementations sur l’encadrement des loyers établies en 2014. De plus, la taxe sur les logements vacants, introduite en 1998 et élargie en 2013, doit être prise en compte.

Il est justifié d’ajouter une prime au loyer pour des améliorations objectives, comme la présence d’une terrasse. En revanche, fixer un loyer significativement plus élevé que celui des biens similaires peut s’avérer contre-productif. Un loyer excessif encourage les locataires, bien informés grâce aux comparateurs, à quitter le logement dès qu’ils en ont la possibilité, augmentant ainsi le risque de vacance locative coûteuse. Il est essentiel pour le propriétaire et le locataire de privilégier la conciliation pour éviter les conflits. 

L‘investissement immobilier locatif doit être envisagé sur le long terme. Il est donc souvent préférable de fixer un loyer correspondant au marché, voire légèrement inférieur, pour établir une bonne relation avec le locataire et favoriser sa fidélisation. Des ajustements ou augmentations de loyer pourront toujours être envisagés ultérieurement !

Il y a ainsi de nombreux facteurs à prendre en compte pour savoir comment fixer le prix d’un loyer. Vous pouvez tout à fait faire appel à une agence de gestion locative pour vous orienter dans cette démarche, mais aussi assumer différentes tâches administratives comme la recherche de locataire, le renouvellement et la réévaluation du bail, la gestion des paiements de loyer (notamment via une assurance loyer impayé).

Si vous avez un appartement meublé à louer, faites confiance à nos experts Wunderflats : via notre plateforme, nous vous mettons en relation avec des locataires vérifiés pour louer rapidement votre bien, au juste prix et avec une expérience locative sur-mesure ! Et si besoin, nous vous conseillons pour fixer le loyer de votre bien en fonction des réalités du marché.

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Comment fixer le prix d’un loyer : ce qu’il faut retenir

Vous savez à présent comment fixer le prix d’un loyer ! C’est une démarche essentielle pour un propriétaire-bailleur, tant pour rendre son bien compétitif sur le marché que pour maximiser sa rentabilité locative. En effet, il faut trouver le bon montant du loyer, c’est-à-dire celui qui vous permet de rentrer dans vos frais tout en restant attractif pour les locataires. Sans compter les nombreuses réglementations à respecter, comme l’encadrement et le plafonnement des loyers ! Prenez le temps d’identifier les lois en vigueur dans votre secteur, de faire une étude de marché et d’identifier les points forts de votre bien : vous trouverez ainsi plus facilement le juste montant pour votre loyer.

Comment se calcule le prix d’un loyer ?

Le calcul du loyer mensuel se fait en multipliant la superficie habitable du logement, exprimée en mètres carrés, par le montant du loyer de référence majoré par mètre carré et par mois.

Comment calculer un loyer rentable ?

La formule pour calculer le rendement locatif brut annuel consiste à diviser le loyer annuel par le prix d’achat du logement, puis à multiplier ce résultat par 100. Prenons l’exemple d’un studio acheté à 150 000 € et loué à 650 € par mois. Le rendement locatif brut annuel serait de 5,2 %, calculé comme suit : (650 € x 12 mois) / 150 000 € x 100 = 5,2 %.