Comment payer moins d’impôt ? Découvrez tous nos conseils pour optimiser votre fiscalité.
Optimisation fiscale en meublé : comment payer moins d’impôt ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location, le type de location (meublée ou non meublée) influence la manière dont vous serez imposé. Pour une location meublée, vos revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chacun de ces régimes dispose de deux sous-catégories : un régime micro et un régime réel. Peut-on louer sans payer d’impôt ? Comment maximiser son revenu locatif non imposable ? Quelles solutions d’optimisation fiscale en meublé ? La réponse à toutes vos questions se trouve dans cet article !
- Optimisation fiscale en location meublée : statut LMNP vs statut LMP
- Comment payer moins d’impôts sur les revenus locatifs : les charges déductibles
- Optimisation fiscale en meublé : ce qu’il faut retenir
Optimisation fiscale en location meublée : statut LMNP vs statut LMP
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux propriétaires dont les revenus annuels issus de la location meublée n’excèdent pas 23 000 € TTC ou ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus globaux. En termes d’optimisation fiscale en meublé, sachez que ce régime présente des avantages significatifs, avec deux options possibles :
- Régime réel : ce régime est automatique pour les revenus locatifs supérieurs à 70 000 €, mais il est également accessible pour des revenus inférieurs. Il offre la possibilité de déduire toutes les charges, y compris l’amortissement du bien.
- Régime micro-BIC : C’est le régime par défaut pour le LMNP, permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Le statut Louer Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est conçu pour ceux qui souhaitent exercer l’activité de location meublée à titre professionnel, que ce soit en tant que particulier ou via une société. Pour être éligible à ce statut, vos revenus annuels tirés de la location doivent excéder 23 000 € et représenter une part plus importante que les autres revenus du foyer fiscal.
En tant que LMP, l’optimisation fiscale en meublé est permise via plusieurs dispositifs :
- Régime micro-entreprise : applicable si les revenus locatifs hors taxes sont inférieurs à 72 600 € pour les logements meublés non classés ou 176 200 € pour les meublés classés. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 %.
- Régime réel : ce régime, qui relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des impôts sur les sociétés, permet de déduire les charges réelles liées à la location. Il est souvent préférable si vos charges dépassent l’abattement proposé par le régime microentreprise.
- Régime de l’impôt sur les sociétés : une autre option fiscale pour les LMP, qui implique l’imposition des revenus locatifs au niveau de la société.
Optimisation fiscale en meublé : payez moins d’impôt en déduisant vos charges
Deux régimes fiscaux sont donc disponibles lorsque les revenus de location ne dépassent pas 72 600 € par an : le micro-BIC, offrant le choix entre un régime forfaitaire et un régime réel. Dans le contexte d’une location non meublée, si vos charges excèdent les loyers perçus, cela crée un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global, avec une limite annuelle de 10 700 €.
Le régime forfaitaire permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers. Ainsi, seulement la moitié de vos revenus locatifs est imposable à l’impôt sur le revenu (IR) et à la CSG à 17,2 %. Par exemple, pour des loyers annuels de 10 000 €, seulement 5 000 € seront ajoutés à votre revenu imposable. Si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous paierez 2 360 € d’impôts (47,2 % de 5 000 €).
Autre possibilité d’optimisation fiscale en meublé : le régime réel qui permet de déduire de vos revenus locatifs les charges et d’amortir le logement sur une longue durée. Par exemple, pour un bien locatif de 150 000 € amorti sur 25 ans, vous pouvez déduire 6 000 € par an, plus les charges déductibles. Un déficit est reportable sur les années suivantes, réduisant ainsi vos bénéfices futurs. Ce régime a donc un double avantage : il diminue vos impôts actuels et futurs.
Il est important de ne pas choisir le régime forfaitaire simplement par facilité. Souvent, le régime réel s’avère plus avantageux, en particulier pour les investisseurs, à l’exception de ceux avec des revenus très faibles (moins de 4 000 € par an). Bien que la gestion fiscale soit plus complexe avec le régime réel, il existe des solutions pour faciliter cette tâche !
Comment payer moins d’impôts sur les revenus locatifs : les charges déductibles
Dans le cadre de votre optimisation fiscale en meublé, vous pouvez déduire plusieurs types de charges dans le cadre de vos revenus fonciers :
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion ;
- les intérêts d’emprunt (à noter que seule la partie correspondant aux intérêts est déductible, pas le capital remboursé) ;
- les honoraires pour services immobiliers, notariaux ou comptables (avec une réduction d’impôt sur deux tiers des frais de comptabilité) ;
- les primes d’assurance ;
- les achats de fournitures ;
- les frais de gestion courante ;
- les frais liés à la consommation d’énergie ;
- les coûts des travaux d’amélioration et d’entretien.
Cependant, il est important de noter que les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas éligibles à la déduction. Pour une liste plus complète des charges déductibles liées aux revenus fonciers, vous pouvez consulter l’article 31 du Code général des impôts.
Estimer et déclarer ses revenus locatifs peut s’avérer complexe ou chronophage pour les propriétaires. Les experts Wunderflats vous accompagnent et vous conseillent de A à Z, qu’il s’agisse de mettre en ligne votre annonce ou de procéder à une optimisation fiscale en meublé. Contactez-nous pour en savoir plus !
Veuillez noter :
Cet article ne constitue pas un conseil juridique : les informations contenues dans cette page ont été préparées uniquement à titre d’information. Comme nous ne sommes pas un cabinet d’avocats et que nous agissons en tant que plateforme, nous pouvons partager nos conseils, mais nous ne pouvons pas vous donner de conseils juridiques quant à la suite à mener de votre procédure individuelle.
Optimisation fiscale en meublé : ce qu’il faut retenir
L’optimisation fiscale en meublé est donc possible via la déduction des charges et les amortissements. C’est un aspect fiscal intéressant à connaître, bien que son effet soit limité par le plafond de 10 700 € par an. Vous pouvez ainsi payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs et maximiser votre rentabilité. Prenez bien le temps d’évaluer les deux options (forfait ou déduction au réel) pour définir la plus intéressante pour vous !
Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ?
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de vos revenus locatifs, classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : le régime micro BIC et le régime réel. Concernant les charges déductibles en LMNP, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du logement meublé.
Quelles sont les possibilités d’exonération des revenus de la location meublée ?
En ce qui concerne l’exonération des revenus issus de la location meublée, il est à noter que les loueurs en meublé sont généralement soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cependant, il existe une exemption pour ceux qui louent de manière occasionnelle une partie de leur résidence personnelle, qu’il s’agisse de leur domicile principal ou secondaire. Cette exonération de CFE est applicable lorsque la location n’a pas un caractère récurrent ou périodique.
