Où investir dans l’immobilier ? Focus sur les tendances 2024 et tout ce qu’il faut prendre en compte pour acheter intelligemment.

Où investir dans l’immobilier ? Focus sur les tendances 2024

Où investir dans l’immobilier ? Acheter dans la pierre reste l’une des stratégies d’investissement les plus prisées. L’année 2024 ne fait pas exception à cette règle malgré les bouleversements du marché connus en 2023. Investisseur chevronné ou primo-accédant, notre guide vous fournira des informations clés pour vous aider à prendre des décisions éclairées. Tendances immobilières, villes où acheter, ancien ou neuf, encadrement des loyers, statut LMNP, tout sera passé au crible. Découvrez tous les points à considérer pour bien investir dans l’immobilier en 2024 ! 

Où investir dans l’immobilier en France ? Petit état des lieux du marché immobilier

Bilan de 2023

Avant de tracer les perspectives du marché immobilier pour 2024 et déterminer où investir dans l’immobilier, il est important de revenir sur l’état actuel du secteur en 2023. Cette année, le marché immobilier a connu une diminution significative des transactions. L’on recense environ 950 000 ventes, soit une réduction de 15 % par rapport à l’année précédente.

Durant ces 18 derniers mois, les taux d’intérêt ont presque quadruplé, entraînant une réduction des prix immobiliers. Globalement, le secteur immobilier a subi une détérioration notable au deuxième trimestre de 2023. Les taux d’intérêt augmentant et les conditions d’octroi de prêts immobiliers se durcissent.

Tendances immobilières 2024

Pour 2024, on prévoit la continuation de la baisse des prix immobiliers, estimée en moyenne à – 4 %. Le volume des transactions immobilières devrait également diminuer, avec une projection de 800 000 ventes d’ici septembre 2024.

En ce qui concerne les investissements immobiliers, 2024 pourrait être une année favorable, malgré le climat actuel. Les investisseurs devront se tenir au courant des évolutions du marché pour réaliser des investissements judicieux. Par ailleurs, on peut s’attendre à une reprise du marché immobilier en 2024, notamment grâce :

• à un regain d’activité bancaire ;
• à une baisse des taux d’intérêt.

D’après diverses analyses pour savoir où investir dans l’immobilier, la tendance baissière des prix immobiliers pourrait être plus prononcée dans certaines villes. C’est, par exemple, le cas de Bordeaux et Lyon. Dan ces villes, les diminutions pourraient s’élever à respectivement 8,6 % et 8,1 %. Cette baisse est en partie due à la hausse des taux d’emprunt, affectant également le marché locatif.

Cependant, il est crucial de souligner que ces tendances varient selon les régions. À titre d’exemple, à Paris, le prix moyen au mètre carré est passé sous la barre des 10 000 euros. Il s’établit à 9 679 € au troisième trimestre de 2023 ! Il faut donc estimer chaque projet au cas par cas pour cibler où investir en France et maximiser sa rentabilité locative.

Immobilier, où investir : les opportunités du Grand Paris Express

Si vous cherchez où investir dans l’immobilier en 2024, impossible de passer à côté de la petite couronne parisienne. L’investissement dans le Grand Paris Express présente de multiples avantages, notamment pour sa position en tant que ville la plus peuplée de France. 

Paris se distingue comme une destination privilégiée pour un investissement immobilier rentable et performant, basé sur une analyse approfondie des trente plus grandes villes françaises. Les critères considérés incluent :

• l’emploi ;
• la démographie ;
• le nombre d’étudiants ;
• l’attractivité pour les futurs retraités ;
• le dynamisme du marché locatif ;
• les prix immobiliers.

Le Grand Paris, en plein essor, est une métropole clé pour investir avant la hausse des prix. À cela s’ajoute son rôle central dans l’économie européenne et son attractivité pour les cadres, les investisseurs, les étudiants et les touristes. Paris combine un accès facile, un réseau dense d’entreprises, de grands musées et des universités de renom. Les travaux du Grand Paris Express (actuellement à mi-parcours) vont transformer de nombreuses communes franciliennes, renforçant ainsi l’attractivité de Paris pour l’investissement immobilier.

Mais où investir dans l’immobilier dans le Grand Paris ? Pour savoir dans quelle ville investir, prenez en compte que l’extension du métro joue un rôle crucial dans la croissance de certaines communes, notamment :

• Villejuif (94)
• Saint-Denis (93)
• Bobigny (93)
• Bagneux (92)
• Gennevilliers (92)
• Nanterre (92)
• Vitry-sur-Seine (94)
• Noisy-le-Grand (94)

Ces villes connaissent une évolution significative des prix et une amélioration du pouvoir d’achat immobilier, grâce à l’arrivée du métro et à d’importants projets de rénovation urbaine. Si vous avez pour projet de faire de l’investissement locatif à Paris, il peut donc être pertinent d’étendre votre recherche à ces communes d’Île-de-France !

Où investir dans l’immobilier : l’attrait des villes de province

La France, avec ses métropoles et régions dynamiques, offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. À l’approche de 2024, choisir judicieusement la localisation est crucial pour réussir dans l’achat locatif. Des villes comme Rennes, Marseille ou Vannes, avec leur croissance démographique et économique, se distinguent par leur qualité de vie. Les opportunités d’investissement y sont variées, des résidences principales aux logements étudiants, très recherchés en raison de l’afflux d’étudiants.

Maintenant que vous savez où investir dans l’immobilier en province, prenez en compte les aspects suivants pour choisir le bon bien : 

• Taux de vacance locative : privilégiez les zones avec peu de logements vides.
• Dynamisme économique : les villes accueillant de nouvelles entreprises offrent des opportunités d’emploi, attirant ainsi des locataires potentiels.
• Projets d’urbanisme : les projets de développement comme les nouveaux transports ou la rénovation urbaine indiquent un potentiel de valorisation futur.
• Infrastructures. La présence d’infrastructures (hôpitaux, écoles, commerces) est également un facteur clé pour la location et une revente éventuelle.

Faut-il investir à Paris en vue des Jeux olympiques 2024 ?

La capitale nous vient tout de suite en tête lorsqu’on cherche où investir dans l’immobilier. Et cette année, les Jeux olympiques de 2024 à Paris focalisent l’attention sur la ville, avec de grands projets d’infrastructure et la rénovation de nombreux quartiers en préparation pour l’événement. Cette dynamique pourrait créer d’intéressantes opportunités pour investir dans le marché locatif parisien. 

Cependant, il convient d’aborder cet investissement immobilier à Paris avec prudence. Les coûts élevés de l’immobilier à Paris nécessitent une évaluation rigoureuse de la rentabilité. Certains quartiers, notamment ceux à proximité des sites olympiques ou des nouvelles infrastructures de transport telles que le Grand Paris Express, pourraient offrir un potentiel de valorisation particulièrement intéressant.

Investir dans ces zones peut entraîner une augmentation de la valeur du bien et garantir une occupation régulière en raison de l’attrait de la ville. Cependant, il est important de s’y connaître en matière de gestion locative efficace. Disposer d’une connaissance approfondie du marché immobilier parisien est également indispensable. Voici quelques aspects à considérer :

• Perspectives de valorisation : les quartiers en réhabilitation peuvent offrir une plus-value significative.
• Demande locative : privilégiez des zones où la demande de logements excède l’offre.
• Accessibilité et services : la proximité des transports et services augmente l’intérêt pour les locataires.

Investir à Paris en vue des JO 2024 peut s’avérer être une démarche lucrative, à condition de bien choisir l’emplacement et de gérer adéquatement le financement. Cette période est susceptible d’être un moteur de croissance pour le marché immobilier, stimulant à la fois l’offre et la demande de logements qui répondent aux besoins des locataires futurs.

Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Des atouts aux deux options

Maintenant que vous savez un peu mieux où investir dans l’immobilier en 2024, encore faut-il savoir quelle typologie de bien acquérir ! La décision d’investir dans l’ancien ou d’acheter du neuf en 2024 dépend essentiellement des préférences personnelles, du budget et des objectifs à long terme de l’acheteur. Dans le contexte actuel caractérisé par des taux de crédit élevés et des prix fluctuants, une analyse minutieuse et une planification soignée sont indispensables. 

L’immobilier ancien, typiquement localisé dans les centres-villes, séduit par son charme et son histoire. Ces propriétés disposent souvent d’un caractère unique, avec des éléments architecturaux d’époque tels que des cheminées, moulures ou poutres apparentes. Toutefois, ces atouts peuvent être tempérés par des frais de rénovation parfois importants, en particulier pour améliorer l’efficacité énergétique. De surcroît, les frais de notaire pour l’immobilier ancien sont généralement plus élevés, se situant entre 7 et 8 %.

D’un autre côté, les biens immobiliers neufs présentent des bénéfices en termes de performance énergétique (étiquettes A à C) et des frais de notaire réduits (entre 2 et 3 %). Ils offrent également des garanties constructeurs et la possibilité de profiter de dispositifs fiscaux attractifs tels que la loi Pinel pour l’investissement locatif. Cependant, le coût d’acquisition d’une propriété neuve est souvent plus élevé, et son style moderne peut ne pas convenir à tous les goûts.

L’opportunité des passoires thermiques

En tant qu’investisseur immobilier, s’adapter au marché (même en période de crise) est essentiel. Actuellement, la réglementation sur la performance énergétique des logements crée des opportunités. L’interdiction progressive de location pour les biens à faible performance énergétique (appelés passoires thermiques) en est une : elle pousse certains propriétaires, réticents ou incapables de réaliser les travaux nécessaires, à vendre à des prix négociables. Ainsi, les « passoires énergétiques » deviennent une opportunité d’investissement intéressante en 2024. 

Pour être éligible à la location, un bien immobilier doit répondre aux critères suivants. Classe :

• F du DPE au minimum dès le 1er janvier 2025 ;
• E du DPE au minimum dès le 1er janvier 2028 ;
• D du DPE au minimum dès le 1er janvier 2034.

La décote de ces biens varie selon la région, allant de 8 % à 17 %. L’écart entre l’énergie primaire et l’énergie finale de consommation peut également être un avantage lors des négociations. Avant d‘investir dans une passoire énergétique, il est crucial de bien calculer le rendement potentiel en tenant compte des : 

• coûts de rénovation ;
• subventions de l’État ;
• loyers attendus.
• et de la durée de l’investissement.

Bon à savoir : 

Méfiez-vous des subventions, qui peuvent être longues à obtenir et ne doivent pas être le principal fondement de la rentabilité du projet !

Où investir dans l’immobilier : prendre en compte l’encadrement des loyers

Un plafonnement des loyers dans les villes à forte tension locative

Déterminer où investir dans l’immobilier exige quelques calculs de rendement et de rentabilité pour s’assurer de la viabilité de l’investissement. Et pour cela, il ne faut pas oublier de vérifier si le bien est soumis ou non au plafonnement des loyers ! 

L’encadrement des loyers est une mesure visant à limiter les augmentations excessives des loyers dans les zones où la demande de logements est forte. Son objectif est de protéger le pouvoir d’achat des locataires et faire en sorte que le coût du logement reste abordable, malgré une forte tension locative. Cette politique est en vigueur jusqu’en juillet 2024 dans 28 agglomérations qualifiées de « tendues ».

Le mécanisme de régulation des loyers, connu sous le nom d’encadrement des loyers, s’applique aux zones urbaines continues comptant plus de 50 000 habitants et présentant un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne des difficultés importantes d’accès au logement dans l’ensemble du parc résidentiel. 

Ces zones sont définies par les autorités locales en fonction de divers critères tels que la demande de logements, l’offre disponible et les niveaux de loyers. En pratique, cela concerne 1 149 municipalités situées dans les 28 agglomérations suivantes en France métropolitaine : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Bon à savoir : 

En dehors de ces zones sous tension, les loyers des locations résidentielles non meublées et meublées demeurent généralement libres, à l’exception des logements classés en catégories F et G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour lesquels les augmentations sont interdites depuis le 24 août 2022 en métropole.

Un plafonnement des loyers dans les villes à forte tension locative

Le montant maximal du loyer qu’un propriétaire peut demander pour un logement en zone tendue est établi par les autorités locales en fonction de divers critères, tels que la taille du logement, son emplacement géographique et sa qualité. C’est donc un facteur essentiel de rentabilité qui déterminera où investir dans l’immobilier en 2024 selon votre projet et votre budget.

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, le propriétaire peut être soumis à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (par exemple, une SCI).
Pour déterminer si vous êtes concerné par l’encadrement des loyers, vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture de la commune où se trouve le logement, ou bien utiliser le simulateur du gouvernement.

Bon à savoir : 

L’encadrement des loyers ne s’applique pas aux logements régis par la loi de 1948, aux résidences agréées par l’Anah (à l’exception des accords de loyer intermédiaire), aux logements à vocation sociale (HLM), aux locations meublées à des fins touristiques, aux sous-locations, ainsi qu’aux logements meublés situés dans certaines résidences services.

Investir en immobilier en France : quid du statut LMNP en 2024 ?

La possibilité d’investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) demeure une option avisée en 2024, notamment pour les locations de moyenne et longue durée. L’année 2024 apportera des modifications significatives au statut LMNP, selon le projet de loi de finances et les annonces de Patrice Vergriete.

Tout d’abord, une bonne nouvelle pour les investisseurs : le statut LMNP ne sera pas supprimé, préservant ainsi les avantages actuels ! Pas d’inquiétude donc pour tous les propriétaires qui louent actuellement en meublé.

Et justement, Wunderflats simplifie la location de logements meublés à moyen terme pour les propriétaires (d’une durée de 1 mois à 1 an). Mettez-vous en relation avec une multitude de locataires vérifiés à la recherche d’appartements meublés ! Nous procédons à la vérification de l’identité et de la solvabilité de chaque locataire. 

Wunderflats ne facture des frais que lorsque vous avez réussi à obtenir une réservation, et jamais auparavant. Il n’y a pas d’engagement exclusif ni de contrats contraignants. Notre équipe d’experts vous offre un accompagnement personnalisé, de la création de votre annonce à la signature du contrat.

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Où investir dans l’immobilier : ce qu’il faut retenir

Il existe de nombreuses réponses à la question “où investir dans l’immobilier en France en 2024 ?” : les opportunités d’investissement immobilier seront fortement influencées par les tendances du marché et les événements à venir. La Seine-Saint-Denis devrait attirer une attention particulière en raison des Jeux olympiques de 2024, tandis que les passoires thermiques, malgré leur faible performance énergétique, offriront des opportunités d’investissement intéressantes. 

Si vous envisagez un investissement, il est judicieux de privilégier l’achat de biens résidentiels dans les villes moyennes. Leur potentiel de valorisation est généralement plus stable que celui des biens immobiliers situés dans les grandes villes !

Quels sont les placements immobiliers les plus rentables ?

Les studios et les appartements de type T1 sont des choix courants parmi les jeunes investisseurs : leur coût d’achat demeure plus abordable que celui des logements de plus grande superficie et leur rentabilité fait partie des plus élevées.

Où investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

En 2024, il est particulièrement pertinent d’investir à : 

• Paris
• En zone 2 de la couronne parisienne
• Marseille
• Vannes
• Nice
• Amiens
• Lille
• Rennes

Quel type de location rapporte le plus ?

C’est la location meublée avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui offre le plus d’avantages, notamment en termes de rentabilité locative brute et de fiscalité.