Découvrez notre guide complet sur la fiscalité LMNP : les régimes fiscaux disponibles, le calcul des impôts et de la plus-value, etc.

Fiscalité LMNP : comment bien choisir son régime fiscal ?

En tant que propriétaire-baillée, il est essentiel d’optimiser sa fiscalité LMNP pour maximiser le rendement de sa location. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre deux options de régime fiscal : le régime réel et le micro-BIC. Chacun présente ses propres avantages et inconvénients. Dans cet article, nous allons vous guider à travers les éléments essentiels de la fiscalité Loueur Meublé Non Professionnel. Sa lecteur terminée, vous pourrez choisir le régime fiscal le plus adapté à vos besoins !

Régime fiscal LMNP : quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut ?

Avant d’examiner en détail la fiscalité du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il est utile de comprendre comment ce statut est établi. 

Premièrement, le logement mis en location doit répondre aux normes de décence et aux exigences d’une location meublée. Cela inclut la présence d’équipements spécifiques comme la literie, du mobilier et de la vaisselle (conformément aux directives administratives).

Ensuite, vos revenus annuels issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 €. Ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Sans ces conditions, vous bénéficierez du statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce statut généralement moins avantageux pour un particulier.

Pour débuter une activité de LMNP, il faut déclarer cette activité via le formulaire P0i (Cerfa 11921*5) dans les 2 premières semaines de mise en location. Réalisez cette procédure en ligne via le site formalites.entreprises.gouv.fr. Elle inclut également le choix entre les deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. C’est ici donc que se pose la question de la fiscalité LMNP.

Fiscalité LMNP : les deux régimes fiscaux possibles

Le régime micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC est applicable par défaut pour les revenus locatifs LMNP. Il simplifie la fiscalité LMNP en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Cet abattement couvre théoriquement les charges. Ainsi, vous payez des impôts uniquement sur moitié de vos revenus.

Ainsi, avec un revenu locatif annuel de 12 000 €, l’abattement réduit la base imposable à 6 000 €. Sur ce montant s’applique l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne devez aucun impôt.

Le micro-BIC présente un avantage majeur : sa simplicité et sa facilité d’utilisation. Il convient particulièrement aux débutants en investissement immobilier ou à ceux réticents aux démarches administratives. Toutefois, pour une fiscalité plus ajustée à vos dépenses réelles, le régime réel peut être plus avantageux.

Le régime réel en LMNP

Le régime réel offre de multiples avantages pour alléger l’impôt sur le revenu. En revanche, il est plus complexe que le micro-BIC. Il devient obligatoire pour des revenus supérieurs à 77 700 €, mais il est aussi accessible sur demande. Ses principaux atouts en termes de fiscalité LMNP sont :

• Déduction de toutes les charges locatives. Vous pouvez diminuer vos revenus imposables en déduisant les charges réelles (frais fixes, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Par exemple, pour 10 000 € de loyers et 5 000 € de charges, l’imposition ne se fait que sur 5 000 €.
• Amortissement du bien et des équipements. Cette procédure comptable permet de déduire chaque année une part de la valeur du bien, des équipements, et des travaux, réduisant ainsi la base imposable. L’amortissement s’applique à des taux différents selon la nature des biens (25 à 40 ans pour le bien immobilier, 5 à 10 ans pour le mobilier).

Dans le cadre de la fiscalité LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit foncier, mais peut se reporter sur 10 ans. En revanche, seules les dépenses supérieures à 600 € TTC sont amortissables. Conserver toutes les factures et justificatifs est essentiel pour ce processus, souvent géré avec l’aide d’un expert-comptable. En effet, la réduction fiscale LMNP obtenue peut compenser largement le coût de cette prestation !

Imposition LMNP : le mode de calcul des impôts

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Concernant la fiscalité LMNP, vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

• l’impôt sur le revenu est calculé selon votre tranche d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou plus de 45 %) ;
• les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %.

Prenons l’exemple où vous gagnez 5 000 € de revenus locatifs après déductions dans le cadre du régime réel (applicable aussi pour le micro-BIC) :

• Pour les prélèvements sociaux : 5 000 x 17,2 % = 860 €.
• Pour l’impôt sur le revenu, en supposant que vous êtes dans la tranche à 11 % : 5 000 x 11 % = 550 €.

Ainsi, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous devrez payer un total de 1 410 € d’impôt pour vos revenus locatifs.

Plus-value et fiscalité en revente LMNP

La fiscalité sur la plus-value en LMNP diffère de celle en LMP. En LMNP, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. La plus-value est donc soumise à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. L’abattement dépend de la durée de détention du bien, avec une surtaxe de 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

La fiscalité LMNP concernant les plus-values offre des possibilités d’abattements pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % par an après 5 ans, jusqu’à la 21e année ;
• 4 % pour la 22e année ;
• exonération totale après.

Il en va de même au regard des abattements pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % de 6 à 21 ans ;
• 1,60 % pour la 22e année ;
• 9 % après la 22e année ;
• exonération totale à partir de 30 ans.

Liasse fiscale LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Pour déclarer vos revenus issus de la location meublée non professionnelle, vous devez d’abord immatriculer votre activité et obtenir un numéro SIRET. Avec la fiscalité LMNP, la méthode de déclaration dépend du régime fiscal choisi : 

• Déclaration en micro-BIC : remplissez la déclaration 2042 C-PRO avec le montant de vos revenus locatifs. Envoyez-la à votre centre des impôts avec votre déclaration de revenus personnelle en mai/juin. C’est l’administration fiscale qui calcule le montant de l’abattement forfaitaire applicable.
• Déclaration en réel simplifié : préparez une liasse fiscale comprenant la déclaration 2031 et ses annexes 2033, avec bilan comptable, compte de résultat, et tableaux d’immobilisations et d’amortissements. Télétransmettez cette liasse aux impôts avant la date limite en mai. Remplissez également le formulaire 2042 C-PRO avec vos revenus locatifs et envoyez-le en mai/juin.

Bon à savoir : 

Bien que le régime micro-BIC soit appliqué par défaut, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié. Pour changer de fiscalité LMNP, ce choix peut être fait dès le démarrage de votre activité via le formulaire P0i, ou plus tard en cours d’activité. Vous devez alors adresser votre demande directement depuis le site des impôts avant le 1er février.

Fiscalité LMNP : intégrer son investissement dans une stratégie patrimoniale

Inclure un investissement LMNP dans votre stratégie patrimoniale offre des avantages fiscaux notables. Cette approche permet la déduction des charges et l’utilisation de l’amortissement comptable, réduisant directement votre base imposable. En termes de fiscalité LMNP, votre imposition est calculée après soustraction des charges locatives et des amortissements de vos revenus locatifs : on obtient un revenu net plus avantageux qu’avec une location nue, ce qui vous permet de réaliser des économies d’impôts sur plusieurs années.

L’investissement LMNP s’intègre bien dans une stratégie de diversification patrimoniale, générant des revenus complémentaires ou futurs, particulièrement utiles pour la retraite. Avant de débuter, il est recommandé de consulter un conseiller pour une étude personnalisée adaptée à votre situation patrimoniale. Ainsi, vous serez mieux guidé dans le choix de l’option fiscale la plus appropriée à vos objectifs !

Et pour maximiser votre rentabilité locative, rien de mieux que des experts de la location meublée pour s’occuper de la mise en location de votre bien : Wunderflats délivre une expérience locative sur-mesure aux propriétaires d’appartements. Profitez de tous les avantages de la fiscalité LMNP ainsi que de la location moyenne durée. 

Il existe également des solutions fiscales et comptables pour gérer vos biens notamment en LMNP, comme Qlower par exemple, qui simplifie la fiscalité et la gestion du patrimoine immobilier des investisseurs toute l’année (simulation, optimisation fiscale, déclaration fiscale, pilotage quotidien de la trésorerie, etc…). Ce spécialiste de la comptabilité et fiscalité immobilière permet de piloter simplement son patrimoine immobilier : 

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• 4. Qlower gère les amortissements et les opérations exceptionnelles.
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Veuillez noter :
Cet article ne constitue pas un conseil juridique : les informations contenues dans cette page ont été préparées uniquement à titre d’information. Comme nous ne sommes pas un cabinet d’avocats et que nous agissons en tant que plateforme, nous pouvons partager nos conseils, mais nous ne pouvons pas vous donner de conseils juridiques quant à la suite à mener de votre procédure individuelle.

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Fiscalité LMNP : ce qu’il faut retenir

Vous avez à présent toutes les clés pour comprendre la fiscalité LMNP ! En effet, il est essentiel de prêter une attention particulière à la fiscalité de votre bien immobilier meublé et d’évaluer soigneusement vos charges. Le régime réel en LMNP peut être extrêmement bénéfique si vos charges et amortissements excèdent 50 % de vos revenus locatifs. Bien que cela nécessite une gestion comptable plus rigoureuse, l’effort peut se traduire par des économies d’impôt significatives sur le long terme !

Quel est l’intérêt majeur du statut de LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’exonérer les revenus locatifs de l’impôt sur le revenu pendant une durée de 10 ans ou plus.

Quel est l’avenir des LMNP ?

Actuellement, il n’y a pas de projet de réforme ou d’abolition du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Par conséquent, les investisseurs peuvent continuer à profiter des avantages offerts par la fiscalité LMNP en 2024 !