Die Grenzen zwischen Mieter:innen und Besuch in der Mietwohnung sind oft fließend. Sind Sie zum Beispiel bereits Mieter:in, wenn Sie mehrere Monate in einer Ferienwohnung leben, oder zählen Sie noch als Gast? Die Frage wird vor allem dann relevant, wenn es um die Rechte und Pflichten von Vermieter:innen und Mieter:innen geht, an die beide Parteien durch den Mietvertrag gebunden sind. Im Folgenden Beitrag schauen wir uns die Definition, mögliche Grauzonen und rechtlichen Bestimmungen an, wann Gäste zu Mieter:innen werden.
Definition: Was sind Gäste? Und was ist ein:e Mieter:in?
Laut Duden ist ein Gast eine „zur Bewirtung oder vorübergehenden Beherbergung eingeladene oder aufgenommene Person“. Eine Mieter:in ist dagegen eine „Person, die etwas gemietet hat“.
Gäste: Gäste sind Personen, die vorübergehend bewirtet oder beherbergt werden. Gäste haben keinen Mietvertrag mit den Besitzer:innen der Unterkunft und sind dementsprechend auch nicht rechtlich gebunden. Die Dauer ihres Aufenthalts kann variieren, wobei der Zeitraum in der Regel unter drei Monaten liegt.
Mieter:innen: Im Gegensatz zu Gästen haben Mieter:innen in der Regel einen rechtskräftigen Mietvertrag abgeschlossen, der die Nutzung und die damit verbundenen Rechte und Pflichten festlegt. Mieter:innen haben das Recht, die gemietete Unterkunft während der Vertragslaufzeit zu bewohnen und müssen die vereinbarte Miete an den Vermieter:innen zahlen. Das Mietverhältnis endet in der Regel mit dem Ablauf der im Mietvertrag festgelegten Mietdauer oder durch eine einvernehmliche Vereinbarung.
Es gibt keine genaue Definition dafür, ab welchem Zeitpunkt Gäste als Mieter:innen angesehen werden. Die Abgrenzung zwischen Mieter:innen und Gästen kann von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden. Hierzu zählen unter anderem die Dauer des Aufenthalts, die Frage, ob Mietzahlungen geleistet werden, die mögliche Anmeldung beim Einwohnermeldeamt sowie das Vorhandensein von vertraglichen Vereinbarungen.
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Wann werden Gäste zu Mietenden?
Was ist ein:e Mieter:in und ab wann Gäste zu Mietenden? Die Frage ist rechtlich nicht immer eindeutig zu beantworten und hängt von folgenden Faktoren ab:
Dauer des Aufenthalts
Wann werden Gäste zu Mieter:innen oder Untermieter:innen? Wenn der Besuch in der Mietwohnung länger als 6 bis 8 Wochen dauert, könnte dies je nach individuellen Umständen als Untervermietung betrachtet werden. Während Vermieter:innen kein Recht haben, den Mieter:innen Vorschriften über den Empfang von Gästen zu machen, benötigt eine Untermiete gemäß § 540 Abs. 1 BGB das Einverständnis der Eigentümer:innen.
Die genaue, angemessene Besuchszeit variiert jedoch je nach Einzelfall. In einem Gerichtsurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main Höchst wurde festgestellt, dass die normale Besuchszeit in der Regel nach drei Monaten überschritten ist (AZ: Hö 3 C 5170/94). Dementsprechend endet der Besuch in der Mietwohnung nach einer Frist von maximal drei Monaten.
Dies gilt jedoch nicht für engste Familienangehörige. Ehepartner, Eltern und Kinder (jedoch keine Geschwister oder entfernte Verwandte) werden gesetzlich nicht als Untermieter betrachtet. Wenn beispielsweise volljährige Kinder in die Mietwohnung der Eltern oder eines Elternteils einziehen, handelt es sich nicht um Untervermietung (Az.: 4 S 96/12). Hierbei benötigt die Mieter:in nicht die Erlaubnis der Vermietenden für einen längerfristigen Besuch in der Mietwohnung.
Zahlung einer Miete
Ein Gedankenexperiment: Mieter:innen nehmen „Gäste“ für eine kurze Zeit von 6 Wochen auf und werden dafür mit Mietzahlungen entschädigt. Handelt es sich bei den Gästen bereits um Untermieter:innen? Die klare Antwort lautet „Ja“. Die Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt.
Generell gilt, dass von Besuch in der Mietwohnung die Rede ist, wenn eine besondere persönliche Beziehung besteht, sich die Gäste für eine vorübergehende Zeit in der Wohnung aufhalten und darüber hinaus kein Entgelt bezahlen. Wenn Gäste Mietzahlungen oder einen finanziellen Beitrag zur Wohnnutzung leisten, kann dies bereits auf eine Untermiete hindeuten.
Anmeldung beim Einwohnermeldeamt
Bei der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt müssen bestimmte Unterlagen vorgelegt werden, darunter der Personalausweis oder Reisepass sowie eine Wohnungsgeberbestätigung, in der die wichtigsten Angaben zur Wohnung und der Einzugstermin vermerkt sind.
Die Rechtslage ist in diesem Fall eindeutig: Es ist nur für Mieter:innen möglich, sich beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Ein Besuch in der Mietwohnung ist dagegen unzureichend.
Vertragliche Vereinbarungen
Ein Mietvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Vermieter:in und Mieter:in, die die Bedingungen für die Vermietung eines Mietobjekts eindeutig regelt. Mietverträge sind rechtlich bindend, und sowohl Vermieter:in als auch Mieter:in müssen sich an die darin festgelegten Bedingungen halten.
Somit regelt ein Mietvertrag eindeutig die Beziehung sowie die Rechte und Pflichten von Vermieter:in und Mieter:in, ohne Raum für Grauzonen zu lassen.
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