Beim Auszug aus einer Mietwohnung besteht in Deutschland keine generelle Pflicht für Mieter:innen, die Wohnung zu renovieren. Die Renovierung gehört gemäß § 535 I BGB zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Vermieter:in.
Dennoch gibt es auch hier Ausnahmen, wenn Individualvereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden. In diesem Beitrag klären wir Vermieter:innen über ihre Rechte und Pflichten auf, wenn es um die Renovierung beim Auszug geht.
Was ist die gesetzliche Lage?
Die gesetzliche Lage bezüglich der Renovierungspflicht beim Auszug aus einer Mietwohnung ist in Deutschland klar geregelt. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2015 gilt das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz, das die Rechte von Mieter:innen stärkt und die Renovierungspflichten einschränkt. Demnach sind Mieter:innen nicht mehr grundsätzlich dazu verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, es sei denn, es wurden im Mietvertrag Individualvereinbarungen getroffen.
Die Mieter:innen sind zudem nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen aufgrund normaler Abnutzung durchzuführen. Das bedeutet, normale Gebrauchsspuren müssen nicht beseitigt werden. Formularmäßige Vereinbarungen im Mietvertrag, die die Mieter:innen dennoch zur Renovierung verpflichten, sind unwirksam. Das betrifft vor allem starre Renovierungsfristen, die im Vertrag festgelegt wurden.
Trotz der Überarbeitung im Sinne der Mieter:innen bleiben weiterhin einige Pflichten bestehen, die von den Mieter:innen erfüllt werden müssen. Beispielsweise müssen Mieter:innen nicht genehmigte bauliche Veränderungen, wie den Einbau einer Einbauküche, Wanddurchbrüche oder Farbanstriche, in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Darüber hinaus muss die Wohnung besenrein übergeben werden, d. h. sauber und frei von grobem Schmutz.
Mehr Tipps zur Wohnungsübergabe: Das Schlüsselübergabeprotokoll.
Individualvereinbarungen für die Renovierung bei Auszug
Vermieter:innen haben per Gesetz keinen Anspruch auf eine Renovierung bei Auszug. Ausnahmen lassen sich jedoch vertraglich festhalten. Falls Mieter:innen und Vermieter:innen individuell vereinbart haben, dass die Wohnung renoviert werden muss, dann gilt diese Vereinbarung. Die Vereinbarung muss jedoch klar und eindeutig im Mietvertrag festgehalten werden.
Wenn beispielsweise vereinbart wurde, dass die Wohnung beim Auszug frisch gestrichen werden muss, sind Mieterin:innen dazu verpflichtet, sich an die Vereinbarung zu halten. Hierzu ist es jedoch unumgänglich, die Vereinbarung klar und eindeutig zu formulieren. Beide Parteien müssen genau verstehen, welche Renovierungsarbeiten beim Auszug erwartet werden, zum Beispiel, beim Auszug die Wände in allen Zimmern weiß zu streichen.
Die Individualvereinbarung kann schriftlich im Mietvertrag oder in einem separaten Zusatzdokument festgehalten werden. Von mündlichen Absprachen wird abgeraten, da diese später nur schwer nachvollzogen werden können.
Es ist wichtig, den Zustand der Wohnung bei Einzug im Übergabeprotokoll oder in Bildern festzuhalten. So kann später nachgewiesen werden, ob die Wohnung im Vergleich zum Einzugszustand renovierungsbedürftig ist. Eventuelle Fristen für die Renovierung müssen ebenfalls klar festgelegt werden.
Wie viel kostet eine Missachtung der Renovierungspflicht?
Die Kosten für die Missachtung der Renovierungspflicht bei individuellen Vereinbarungen können je nach Einzelfall variieren. Wenn Sie Individualvereinbarungen in Ihrem Mietvertrag rechtskonform festgehalten haben, Ihre Mieter:innen jedoch nicht ihrer Pflicht nachkommen, stehen Ihnen als Vermieter:in mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.
Als Vermieter:in dürfen Sie die Kaution behalten, um die im Vertrag festgehaltenen Arbeiten zu verrichten. Haben Sie beispielsweise vereinbart, dass Ihre Mieter:innen die Wände und Decken, Fenster und Türen oder Heizkörper streichen müssen, besteht eine Pflicht zur Ausführung der Arbeit, entweder von den Mietparteien selbst oder durch professionelle Dienstleister.
Die Höhe des Schadensersatzes kann davon abhängen, wie umfangreich die Renovierungspflicht im Mietvertrag festgehalten wurde. Je mehr Arbeiten vereinbart wurden, desto höher werden die potenziellen Kosten für die Mieter:innen.
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Müssen Mieter:innen während der Mietzeit renovieren?
Grundsätzlich sind Mieter:innen während der Mietzeit dazu verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln und keinen übermäßigen Schaden zu verursachen. Eine normale Abnutzung, die im Laufe der Zeit durch den üblichen Gebrauch entsteht, muss nicht behoben werden, wenn hierzu nichts im Vertrag festgehalten wurde.
Genau wie bei Renovierungsarbeiten sind Mieter:innen auch nicht dazu verpflichtet, während der Mietzeit sogenannte „Schönheitsreparaturen“ wie das Streichen von Wänden oder das Lackieren von Türen durchzuführen. Auch hier stehen Mieter:innen nur dann in der Pflicht, wenn die Arbeiten im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurden.
Hierzu sollten Klauseln im Mietvertrag festgelegt werden, die in verschiedenen Zeitintervallen stattfinden, beispielsweise innerhalb von 5, 8 oder 10 Jahren. Renovierungsklauseln gelten jedoch nur, wenn sie zeitlich flexibel sind. Sie müssen auch nur dann ausgeführt werden, wenn die Renovierung wirklich notwendig ist.
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