Müssen Sie eine Vermietung gewerblich oder privat anmelden? Und wie wirken sich die Unterschiede auf Ihre Steuerlast aus? Im folgenden Artikel gehen wir auf die Unterschiede zwischen der privaten Vermietung und der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit ein, um Ihnen eine genaue Übersicht über die rechtliche Lage zu geben.
Vermietung gewerblich oder privat – rechtliche Unterschiede
Die Immobilien, die Sie besitzen, gelten als Sachwerte. Falls Sie diese Immobilien vermieten oder verpachten, fällt dies üblicherweise unter die private Vermögensverwaltung gemäß §14 AO.
Unter gewissen Voraussetzungen kann die Vermietung von Wohnungen als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. Ein Gewerbe umfasst jede erlaubte, eigenständige, auf Gewinn ausgerichtete Tätigkeit, die nach außen sichtbar und langfristig angelegt ist und die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile generiert. Diese Aktivität muss zudem über den Bereich der privaten Vermögensverwaltung hinausreichen.
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Woher wissen Vermieter:innen, ob die Vermietung gewerblich oder privat ist?
Die genaue Abgrenzung zwischen der Vermietung als private Vermögensverwaltung und als gewerbliche Tätigkeit ist nicht immer einfach. Denn hierzu gibt es keine gesetzlichen Rahmenbedingungen. Vielmehr handelt es sich immer um Einzelfallentscheidungen.
Ob die Vermietung gewerblich oder privat ist, wird vom Finanzamt entschieden. Sind Sie mit der Einstufung nicht einverstanden, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg über ein Gericht.
Beispielsweise ging das Oberlandesgericht Düsseldorf bei der Vermietung eines ganzen Mietshauses von gewerblicher Vermietung aus. Die Amtsgerichte in Berlin-Lichtenberg und Stuttgart kamen hingegen bereits bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung zu dem Schluss, dass gewerbliches Handeln vorläge.
Es gibt jedoch einige Anhaltspunkte, die in den Urteilsbegründungen verschiedener Gerichte für die Einstufung der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit wiederholt genannt werden.
Dazu zählt insbesondere, dass die Vermietung hotelähnlich betrieben wird:
- Sie haben häufig wechselnde Urlaubsgäste und die Vermietung wird tageweise abgerechnet. Beides trifft nicht zu, wenn Sie über Wunderflats vermieten, da keine Wohnungen für touristische Zwecke angeboten werden. Die Mindestmietdauer beträgt mindestens einen Monat und die Miete wird monatlich abgerechnet.
- Es werden Zusatzleistungen angeboten, wie zum Beispiel ein täglicher Zimmerservice oder Frühstück. Bettwäsche oder andere Einrichtungsgegenstände sowie die Wartung und Instandhaltung machen noch keine gewerbliche Vermietung aus.
- Sie haben Personal angestellt, das für Ihre Mieter:innen ständig zur Verfügung steht, beispielsweise an einer Rezeption.
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Sie vermieten mehrere gleichartige möblierte Wohnungen im selben Gebäude wie bei einem Aparthotel.
Von einem Gewerbebetrieb kann auch ausgegangen werden, wenn die Vermietung geschäftsmäßig organisiert ist:
- Sie verbringen einen Großteil Ihrer Zeit mit der Vermietung, beispielsweise wenn Sie eine große Zahl an Wohnungen besitzen.
- Sie betreiben für die Verwaltung Ihrer Immobilien ein Büro und stellen dafür Personal ein.
- Sie machen im größeren Stil Werbung für Ihre Mietobjekte.
- Sie verwalten nicht nur Ihre eigenen Wohnungen, sondern auch fremde Immobilien und/oder betreiben Immobilienhandel.
- Die Gewinnerzielungsabsicht geht über die reine Vermögensverwaltung hinaus. Das bedeutet beispielsweise, dass Sie Immobilien verwalten, um sie weiterzuverkaufen. Von einem gewerblichen Grundstückshandel wird in der Regel ausgegangen, wenn Sie vor Ablauf eines Zeitraums von fünf Jahren seit Anschaffung bzw. Errichtung der Immobilie mehr als drei Objekte veräußert haben und wenn zwischen den einzelnen Verkäufen weniger als fünf Jahre liegen (sogenannte Drei-Objekt-Grenze).
Vermietung gewerblich oder privat: Was sind die steuerlichen Unterschiede?
Auf die Erträge aus der Vermietung von Immobilien können verschiedene Steuern anfallen. Je nachdem, ob Sie als Privatperson oder als Unternehmen vermieten, gibt es dabei wichtige steuerliche Unterschiede.
Steuern bei Vermietung als Privatperson
Als privat vermietende Person zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen Einkommensteuer nach Ihrem jeweiligen Steuersatz (§ 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 EStG). Ausgaben, die Sie für die Wohnung haben, beispielsweise für Instandhaltungen, können Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
Steuern bei Vermietung als Unternehmen
Die steuerliche Behandlung der Vermietung variiert je nach Art Ihrer Unternehmensstruktur. Einzelunternehmen, GmbH und GbR unterliegen unterschiedlichen Steuervorschriften. Abhängig von der Organisationsform können Erträge aus der Vermietung der Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer, Gewerbesteuer oder Körperschaftsteuer unterliegen.
Umsatzsteuer bei Vermietung unter sechs Monaten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind normalerweise von der Umsatzsteuer befreit. Eine Ausnahme gilt nur für Vermietungen mit einer Dauer von weniger als sechs Monaten, für die gewerbliche Vermieter einen ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % anwenden müssen.
Bei Wunderflats übernehmen wir für unsere gewerblichen Vermieter die anfallende Umsatzsteuer: Bei Vermietungen von weniger als sechs Monaten berechnen wir 7 % von der Gesamtmiete und erheben unsere Service-Pauschale nur auf den verbleibenden Betrag. Diesen Rabatt gewähren wir Ihnen auch, wenn Sie als Kleinunternehmen tätig sind.
Was ändert sich noch, wenn ich gewerblich vermiete?
Abgesehen von den steuerlichen Bedingungen, gibt es weitere Unterschiede zwischen Vermietung als private Vermögensverwaltung und Vermietung als gewerbliche Tätigkeit.
Gewerbetreibende sind zur Buchführung verpflichtet (§ 238 HGB). Eine Bilanzierungspflicht entsteht, wenn der jährliche Umsatz mehr als 600.000 € beträgt oder ein Jahresgewinn von mehr als 60.000 € erwirtschaftet wurde (§ 266 HGB). Wer nicht der Bilanzierungspflicht unterliegt, muss stattdessen eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung vorlegen (§ 4 Abs. 3 EStG).
Wer ein Gewerbe anmeldet, muss außerdem Mitglied in der Industrie- und Handelskammer (IHK) werden. Daraus entstehen regelmäßige Kosten für die Mitgliedsbeiträge. Die Mitgliedschaft hat jedoch auch Vorteile, wie Fortbildungen, Beratungsleistungen und Netzwerkmöglichkeiten.
Ein Unterschied besteht auch, wenn Mieter:innen eine Wohnung von einem Unternehmen anmieten. In diesem Fall besteht ein verbraucherrechtliches Widerrufsrecht von 14 Tagen, wenn die Mieter:innen die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags nicht besichtigt haben und der Mietvertrag online abgeschlossen wurde (§ 355 BGB). Dieses Widerrufsrecht wird auch im Wunderflats Mietvertrag festgehalten, sofern Sie als Unternehmen vermieten.
- Alle Informationen zum Mietvertrag haben wir hier für Sie zusammengefasst: Mietverträge für Zeitwohnen.
Die Vor- und Nachteile
| FÜR PRIVATE VERMIETENDE | FÜR GEWERBLICHE VERMIETENDE |
| private Vermögensverwaltung | hotelähnliche oder geschäftliche Organisation der Vermietung |
| Einstellung von Personal für die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen kann als Indiz für gewerbliche Vermietung gewertet werden | Personal kann problemlos für die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen eingestellt werden |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | je nach Unternehmensform Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer, Körperschaftsteue oder Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen |
| keine Umsatzsteuer für Vermietung mit einer Mietdauer unter sechs Monaten | ermäßigte Umsatzsteuer von 7 % für Vermietung mit einer Mietdauer unter sechs Monaten (ausgenommen Kleinunternehmen) |
| keine Buchführungs- oder Bilanzierungspflicht; Ausgaben können als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden | Pflicht zur Buchführung; Bilanzierungspflicht bei einem Jahresumsatz von mehr als 600.000 Euro oder einem Jahresgewinn von mehr als 60.000 Euro |
| keine Mitgliedschaft in der IHK benötigt | Mitgliedschaft in der IHK benötigt |
| kein Widerrufsrecht für Mieter:innen | bei Vermietung durch Unternehmen unter bestimmten Umständen verbraucherrechtliches Widerrufsrecht von 14 Tagen für Mieter:innen |
| keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf, wenn sich die Wohnung vorher mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat | Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf |
In welchen Fällen kann ich über Wunderflats vermieten?
Unabhängig davon, ob Sie Ihre Vermietung gewerblich oder privat betreiben – bei Wunderflats sind Sie gut aufgehoben! Wir bieten Ihnen eine Plattform für die Vermietung Ihrer möblierten Wohnungen auf Zeit.
Wenn Sie eine einzelne Wohnung vermieten, eine Vielzahl von Wohnungen anbieten oder ein Serviced Apartment betreiben, als Wunderflats-Vermieter:in profitieren Sie von unseren umfangreichen Vermietungsservices.
Mit Wunderflats haben Sie gleich mehrere Möglichkeiten, um Ihre Wohnung zu vermieten:
- Wunderflats ist eine schnelle und sichere Lösung für Vermietende, die ihre Immobilien selbst verwalten möchten.
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Wunderflats Plus eignet sich für Vermietende, die eine professionelle Immobilienverwaltung suchen.
Haben Sie weitere Fragen? Unser Team hilft Ihnen gerne weiter: vermieten@wunderflats.com.
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