Wohnraumzweckentfremdung in Berlin

Wie ist die Zweckentfremdung in Berlin geregelt?

In Berlin besteht seit 2013 das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG), das seither mehrmals angepasst wurde. Durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) ist seit 2014 geregelt, dass für die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen im gesamten Stadtgebiet eine Genehmigung notwendig ist.

Welche Regelungen gelten in Berlin für möbliertes Wohnen auf Zeit?

Laut dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn dieser „zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird“ (§ 2 ZwVbG). Dies ist bei der Vermietung an Tourist:innen ebenso der Fall wie bei der Nutzung als Monteurunterkunft. 

Die befristete Vermietung Ihrer möblierten Wohnung fällt nicht darunter, sofern Ihre Mieter:innen ihren Lebensmittelpunkt in Ihre Wohnung nach Berlin verlagern und die Räumlichkeiten tatsächlich zum Wohnen nutzen. Die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erlauben speziell „Die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren Zeitraum nach Berlin verlagern“ (Nr. 8.7). Sie nennen dafür beispielsweise als potenzielle Mieter:innen „entsandte Arbeitnehmer, Au-pairs, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten, Gastdozenten Berliner Bildungseinrichtungen etc.“. 

Eine Mindestmietdauer für eine solche befristete Vermietung ist in Berlin nicht vorgeschrieben. In der Regel wird jedoch eine Mietdauer von mehreren Monaten vorausgesetzt. So geht das Berliner Verwaltungsgericht in einer Entscheidung im Jahr 2020 davon aus, dass befristete Mietverhältnisse zu Wohnzwecken ab einer Mietdauer von drei Monaten regelmäßig als zweckentfremdungskonform anzusehen sind. Wir empfehlen daher, Ihre möblierte Wohnung in Berlin mit einer Mindestmietdauer von drei Monaten zu vermieten. 

Für die Nutzung zu Wohnzwecken stellt die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses jedoch nur ein Indiz dar. In Ausnahmefällen kann daher auch eine kürzere Mietdauer möglich sein, wenn diese durch den Aufenthaltsgrund Ihrer Mieter:innen begründet ist und sie tatsächlich temporär ihren Lebensmittelpunkt in Ihre möblierte Wohnung verlegen. Aus diesem Grund verifiziert Wunderflats den Aufenthaltsgrund aller potenziellen Mieter:innen.

Um sicherzugehen, dass Ihre Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, empfehlen wir, mindestens für einen vollen Monat zu vermieten und eine monatliche Miete zu vereinbaren.

Wann benötige ich in Berlin eine Genehmigung für die Vermietung meiner möblierten Wohnung?

Für die Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit benötigen Sie in Berlin keine Genehmigung, solange Sie nicht tage- oder wochenweise vermieten, Ihre Mieter:innen vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegen und sie die Wohnung tatsächlich zum Wohnen nutzen.

Auch wenn Sie Ihre komplette eigene Wohnung für einen längeren Zeitraum zu Wohnzwecken untervermieten, handelt es sich nicht um Zweckentfremdung. Bitte beachten Sie, dass Sie für die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Mietwohnung jedoch die Erlaubnis Ihres:Ihrer Vermieters:Vermieterin benötigen. Alle wichtigen Regelungen zum Thema Untervermietung haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Für die tage- und wochenweise Vermietung Ihrer gesamten Wohnung an Tourist:innen gelten andere Bestimmungen. In der Regel müssen Sie in Berlin eine behördliche Genehmigung und eine Registriernummer beantragen und diese bereits im Inserat angeben. 

Gebühren und Bußgelder bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Für die Genehmigung der zeitweisen Vermietung als Ferienwohnung fallen in Berlin Gebühren in Höhe von 100 € bis 225 € an. Bei einer zweckentfremdungskonformen Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit mit Wunderflats entstehen diese Gebühren nicht.

Ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die in Berlin mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 € geahndet werden kann.

Auch wenn Sie die Registriernummer beim Bewerben der Wohnung nicht angeben, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder in Höhe von bis zu 250.000 € möglich sind.

Zuständige Behörden in Berlin

Für Fragen zur Zweckentfremdung ist das Bezirksamt zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Im Service-Portal der Stadt Berlin finden Sie die Kontaktdaten der zuständigen Stellen in den Bezirksämtern.

Möbliert Vermieten auf Zeit mit Wunderflats in Berlin

In Berlin nutzen bereits tausende Vermieter:innen Wunderflats, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zu vermieten. Über Wunderflats können Sie Ihre möblierte Wohnung im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung sicher und unkompliziert zum Zeitwohnen vermieten. Finden Sie hier auch eine konkrete Gegenüberstellung zu Airbnb vs. Wunderflats: Vermietungsportale im Vergleich.

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(Ursprünglich veröffentlicht am 11.09.2020)