Wohnraumzweckentfremdung in München

Wie ist die Zweckentfremdung in München geregelt?

In München besteht auf Grundlage des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG) des Freistaates Bayern die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS). Sie gilt in ihrer derzeitigen Form seit 2021 und bis zum 30.08.2026. 

Welche Regelungen gelten in München für möbliertes Wohnen auf Zeit?

Wohnraum gilt in München insbesondere dann als zweckentfremdet, wenn er unter anderem „mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird” (Art. 1 S. 2 Nr. 3 ZwEWG; § 4 Abs. 1 Nr. 3 ZeS). Dies ist der Fall, wenn eine Wohnung nicht regulär dauerhaft bewohnt wird, sondern jeweils nur für einen kurzen Zeitraum an Tourist:innen oder Personen vermietet wird, die sich für eine medizinische Behandlung in München aufhalten.

Die befristete Vermietung Ihrer möblierten Wohnung stellt keine Zweckentfremdung dar, wenn Sie die Wohnung zu Wohnzwecken vermieten. Eine Mindestmietdauer ist für diese Art der Vermietung in München gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses stellt nur ein Indiz für die Nutzung zu Wohnzwecken dar. Das Verwaltungsgericht München geht jedoch davon aus, dass ab einer Mietdauer von sechs Monaten regelmäßig eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung angenommen werden kann. Eine kürzere Mietdauer ahndet die Stadt München daher als Wohnraumzweckentfremdung. Entsprechend empfehlen wir bei Wunderflats für Wohnungen in München eine Mindestmietdauer von sechs Monaten.

Auch wenn Sie Ihre komplette eigene Wohnung für mindestens sechs Monate zu Wohnzwecken untervermieten, handelt es sich nicht um Zweckentfremdung. 

Eine kürzere Mietdauer ist in München nur erlaubt, wenn Sie Ihre selbst genutzte Münchner Hauptwohnung höchstens acht Wochen (56 Tage) innerhalb eines Kalenderjahres tage- oder wochenweise oder mit einer Mietdauer von einem Monat bis acht Wochen vermieten, beispielsweise während eines Auslandsaufenthaltes. Die zulässige Höchstmietdauer darf dabei auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt werden, sofern insgesamt acht Wochen (56 Tage) nicht überschritten werden.

Bitte beachten Sie, dass Sie für die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Mietwohnung die Erlaubnis Ihres:Ihrer Vermietenden einholen müssen. Alle wichtigen Regelungen zum Thema Untervermietung haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Wann benötige ich in München eine Genehmigung für die Vermietung meiner möblierten Wohnung?

In München kommt es auf die Abgrenzung vom Wohnen zur Fremdenbeherbergung an. Fremdenbeherbergung dürfte jedenfalls dann ausgeschlossen sein, wenn eine wohnrechtliche Meldung erfolgt (ggf. im Nebenwohnsitz) der Mieter:innen erfolgt. Sie benötigen keine Genehmigung, wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten vermieten und dafür einen Mietvertrag abschließen, wie dies bei der Vermietung mit Wunderflats der Fall ist – und sich die Mieter:innen in der Wohnung wohnhaft melden.

Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung tage- oder wochenweise an Tourist:innen überlassen oder mit einer Mietdauer unter sechs Monaten untervermieten möchten, müssen Sie hingegen in München eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung beantragen. Das gilt sowohl für die Vermietung Ihrer selbst genutzten Hauptwohnung für mehr als acht Wochen (56 Tage) innerhalb eines Kalenderjahres als auch für andere Wohnungen. Die Bearbeitung des Genehmigungsantrags kann bis zu zwölf Monate dauern.

Wohnraum im Münchner Stadtgebiet München ohne baurechtliche Genehmigung der Lokalbaukommission ausschließlich als Ferienwohnung oder -haus zu vermieten, ist verboten. 

Gebühren und Bußgelder bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot in München

Für die Genehmigung einer Zweckentfremdung fallen in München Gebühren in Höhe von 50 bis 2.500 Euro an. Bei einer zweckentfremdungskonformen Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit mit Wunderflats entstehen diese Gebühren nicht.

Die ungenehmigte zweckfremde Nutzung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann.

Zuständige Behörden in München

Informationen zur Zweckentfremdung von Wohnraum finden Sie im Stadtportal der Stadt München. Bei Fragen können Sie sich außerdem an das Sozialreferat der Stadt München, Abteilung Bestandsschutz wenden. 

Möbliert Vermieten auf Zeit mit Wunderflats in München

In München nutzen bereits tausende Vermieter:innen Wunderflats, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zu vermieten.

Über Wunderflats können Sie Ihre möblierte Wohnung im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung sicher und unkompliziert zum Zeitwohnen vermieten. Finden Sie hier auch eine konkrete Gegenüberstellung zu Airbnb vs. Wunderflats: Vermietungsportale im Vergleich.

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(Ursprünglich veröffentlicht am 11.09.2020)